KOMENTÁŘ. Poptávka po bytech v Česku v současnosti vysoce převyšuje nabídku. Kupující vytváří tlak na ceny, které ještě více rostou. Viníkem drahých nemovitostí jsou kupující, kteří jsou ochotni akceptovat vysoké ceny. Bytová krize v Česku není, celosvětově je teď nedostatek rozumných investičních příležitostí.

Posledních pět let nedokážu najít nemovitost, která by nesla zajímavý výnos. Byl jsem zvyklý na výnosy z nájmu přes osmi procent ročně. Výnosy z nájmu jsou teď nízké, okolo tří až čtyř procent z pořizovací ceny nemovitosti.

Nedávno jsem obědval s velmi šikovným člověkem, který za 15 let shromáždil porfolio 200 nájemních bytů. Většinou za použití levných úvěrů. Zhruba půlku nemovitostního portfolia má profinancováno dluhem.

Shodli jsme se na tom, že nemovitosti přilákaly spoustu neumělů a také všeumělů. Kultura prostředí se zhoršuje, kazí se ceny. Konkurence je větší, pronajmout byt trvá déle a vynáší to teď méně. Až současní kupující budou chtít byty pronajmout a započítají férově všechny náklady s tím související, budou rozčarovaní z toho, jak je zisk malý.

Byt jako investiční komodita

Kromě přímých investic do firem není mnoho aktiv, která jde kupovat za použití cizích peněz. Nemovitosti mě baví. Vše se ale musí odpracovat. Růst cen nemovitostí teď pracuje za majitele bytu a nenutí je do nájmů.

Můj kamarád Daniel má několik bytů na Praze 2 a Praze 6. Snažil se teď pronajmout byt na Vinohradech. Zjistil, že se mu to nevyplatí, s nájemníkem přichází agenda a v současném trhu se mu vyplatí nechat byt prázdný. Nemá pak starosti s vybíráním nájmů, opravami, vyúčtováním a ani s rekonstrukcí.

Zkušený realitní investor mi řekl jeden zajímavý postřeh. Když teď prodává byty, prodává jen zájemcům, kteří mají vlastní zdroje. Nevyplatí se mu čekat na lidi, co kupují na hypotéku. Celý proces prodeje bytu zájemci s hypotékou se může protáhnout o několik týdnů.

V současném době rostou ceny v některých lokalitách o dvě procenta měsíčně, na bytu za čtyři miliony korun je to 80 tisíc. Proto můj známý radši upřednostní okamžitou hotovost.

Kupující pořád ještě současné ceny nemovitostí akceptují. Protože neví, kam s penězi. Akcie, nemovitosti, zlato, stříbro – vše je na historických maximech. Peníze ztrácí na hodnotě. Lidé chtějí fyzické investice. Nelze je vytisknout, zfalšovat, nelze je ani vymazat.

Další viník: levné úvěry

Úroková sazba hypotéky 4,5 % v roce 2025 je z historického hlediska za posledních 20 let spíše průměrná. Zažili jsme období let 2015 až 2022, kdy se sazby hypoték pohybovaly často i pod 2 %, což byla historicky nejnižší úroveň.

V roce 2023 naopak sazby prudce vzrostly až k 6 % kvůli zásahům ČNB proti inflaci. V roce 2025 se úrokové sazby ustálily kolem 4,5 %. V retenční nabídce bank se dá dostat sazba okolo 4,2 %, ale nevěřím, že se sazby dostanou pod 4 %.

Podle údajů České bankovní asociace byla v roce 1995 průměrná měsíční mzda 8300 Kč, průměrná výše úrokové sazby hypotéky 13,3 %, průměrná výše hypotečního úvěru 1 mil. Kč, měsíční splátka hypotéky 13 400 Kč.

Za třicet let se průměrná mzda zešestinásobila, činí teď 49 100 Kč. Průměrná výše hypotéky je v roce 2025 ve výši 4 mil. Kč, úroková sazba je oproti roku 1995 třetinová, nyní jsou hypotéky v průměru za 4,6 % p.a.

Měsíční splátka takové hypotéky činí 21 900 Kč. Levnější hypotéky dlouhodobě ženou ceny nemovitostí vzhůru, levný dluh je doping pro jejich růst. Kdo nekoupil v minulosti vyloženě špatně, tak vydělal.

Zamrzlé územní plány

Důvodem nedostatečné výstavby bytů je příliš dlouhé stavební řízení a také zamrzlé územní plány. To je rozdíl třeba oproti sousednímu Polsku, kde jsou nižší ceny stavebních prací.

„Dokud se budou stavět a prodávat byty pouze v rámci developerských projektů, ceny nikdy neklesnou. Je důležité, aby byla na trhu i jiná varianta. Je smutné, že stát ani města nejsou schopna doplnit nabídku o novostavby s regulovaným nájmem. Celý proces developmentu je komplexní a trvá dlouho,“ domnívá se architekt Ondřej Chybík.

Podle něj města a stát často nemají zkušený aparát, jak tento proces dovést do zdárného konce.

„Vlastní však pestrou paletu pozemků. Vzniká tu ideální prostředí pro spolupráci mezi soukromým a veřejným sektorem. Soukromý sektor by na městských a státních pozemcích mohl stavět tisíce bytů ročně a za odpovídající cenu je převádět na města a stát. Tím by se začala vytvářet slušná porce nájemního bytového fondu s kýženým regulovaným nájemným, tedy jediný opravdový model dostupného bydlení,“ dodává Chybík.

I když jsem nepřítel jakékoliv regulace a dotací, východisko ze současné situace bychom mohli hledat ve Vídni. Zde žije odhadem 500 tisíc lidí v obecních bytech, které jsou umístěny v přibližně 220 tisících bytových jednotkách. Tento typ bydlení poskytuje Vídeňákům cenově dostupné a právně jisté podmínky k bydlení.

Autor je podnikatel a investor.