KOMENTÁŘ. Hlavním benefitem nemovitostí v Praze je aspekt uchování hodnoty. „V metropoli je permanentní přírůstek obyvatelstva, a navíc tady chybí 100 tisíc bytů. Developeři nenabízejí slevy, to je jasná ukázka toho, že ceny nebudou klesat,“ říká investor do bytů Pavel Fohler, jehož investiční zkušenosti mohou být zajímavou inspirací pro spoustu běžných českých investorů.

Začínal koupí jednoho malého bytu a nyní spravuje realitní portfolio v objemu přes 100 milionů korun s deseti byty. Pavel Fohler se soustřeďuje na pronájem bytů prostřednictvím spolubydlení, oslovuje zejména absolventy vysokých škol a cizince přes Facebook.

Na spolubydlení je podle jeho slov ideální mít větší byt. Drží byty v Praze a v Budapešti. Obecně mají podle něj byty stále, i přes rostoucí ceny, velký investiční potenciál. Spočítal, že výnosnost u nich předčí S&P500.

Jeho investiční cesta začala kolem roku 2000. Nabídky nemovitostí hledal v inzerátech novin nebo v realitních magazínech, které se válely u vchodů do metra.

Jako vysokoškolák si přivydělával v zahraničí sekáním zahrad a za rok našetřil zhruba 400 tisíc. Společně s rodiči pak koupili první investiční 2+kk v Praze za asi milion korun. To byl podle jeho slov jediný byt, který financoval v hotovosti – a na dlouho poslední.

Dobrý vs. špatný dluh

„Rodiče mě od dětství učili, že půjčky jsou zlo. V něčem měli pravdu – brát si úvěr na vánoční dárky nebo dovolenou je šílenství. Ale hypotéka na investiční nemovitost? To je jiná. Takový dluh lze považovat za ,dobrý‘, protože umožní zhodnotit peníze, které si půjčíte,“ říká Pavel Fohler.

Můj pražský 4kk byt: 2016 koupil za 5,6M, výnos nájmu 589k ročně! Předpověď: 43M v r.2046

Jak se vyvíjela má konkrétní investice do bytu z hlediska výnosnosti, jak rostl nominálně pronájem, tržní cena , splátky hypo a další?

Celou analýzu + grafy viz odkaz v komentářích! pic.twitter.com/sKylIPgr4H

— Pavel Fohler (@PavelFohler) April 14, 2025

Mezi lety 2008 a 2017 v Praze koupil dalších pět bytů na hypotéku. První s 80 % LTV (Loan to Value, ukazatel, který vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti), druhý s 50 %, třetí a čtvrtý opět s 80 % a pátý dokonce s 90 % LTV. Proč hypotéky? Klíč je v pákovém efektu.

V kontextu hypoték se LTV používá k určení, jak velkou část ceny nemovitosti pokrývá hypotéka a jakou část musí klient uhradit z vlastních zdrojů.

Ukažme si to na jednom z Pavlových bytů:

Pořizovací cena včetně úprav a nábytku byla 5,57 milionu korun. Výnos má dvě složky – příjem z pronájmu a zhodnocení ceny bytu. A tady je ten trik: cena bytu roste, ať už ho koupíte v hotovosti, nebo na hypotéku.

Při 90 % LTV může roční výnos (ROI) dosáhnout klidně 150 % (při aktuální tržní ceně vychází průměrné zhodnocení nemovitosti na 13,5 % ročně). Sice je třeba splácet hypotéku, ROI klesá, ale pořád je to skvělé zhodnocení – lepší, než jde dosáhnout na burze.

Cashflow a řízení rizik

Při investování do nemovitostí se Pavel snaží dbát na pozitivní cashflow – tedy aby příjem z pronájmu pokryl splátku hypotéky a ještě něco zbylo.

Jak posoudit investici do nemovitosti s a bez finanční páky?

Step 1: Začni výpočtem bez vlivu financování
Step 2: Vliv financování (je různý a v čase se mění)
Step 3: Vypočítej ROE a ROI (viz obárzek níže) pic.twitter.com/PA8T7evlG4

— Pavel Fohler (@PavelFohler) June 2, 2025

„Občas jsem to porušil, ale jen krátkodobě. Vždy jsem měl záložní plán pro případ, že by nájemce přestal platit – ať už z platu, nebo později díky většímu portfoliu bytů. Když máte ještě peníze v akciích nebo dluhopisech, máte další pojistku,“ říká Pavel Fohler.

„Dříve, při nízkých úrocích, bylo snadné dosáhnout pozitivního cashflow. Dnes, s vysokými úroky a cenami bytů, je to těžší. Při vysokém LTV často musíte splátky dotovat z jiných zdrojů, dokud se trh nevyrovná,“ dodává.

Ceny nemovitostí rostou kvůli přesunu lidí do velkých měst jako je Praha nebo Brno, a hlavně kvůli pomalé výstavbě nových bytů. Nabídka je omezená, takže ceny novostaveb mají prostor růst. Ale vše má své hranice – nájmy nemůžou stoupat donekonečna.

Když lidé na ně nebudou mít, trh se zastaví. Pak buď ceny bytů klesnou, na čemž se s Pavlem samozřejmě shoduji, nebo platy doženou růst cen.

„S každým dalším bytem na hypotéku se můj volný cashflow nezlepšoval. Uvědomil jsem si, že pokud chci finanční nezávislost a žít bez korporátního platu, musím změnit strategii. Od roku 2017 kupuji byty už jen v hotovosti a občas předčasně splácím hypotéky. Ano, tím nedosáhnu maxima z vlastního kapitálu, ale zvyšuji tím volný cashflow,“ popisuje Pavel.

O pět let později už hovoří o tom, že dosáhl bodu, kdy mohl pohodlně žít z pronájmů. „Dřív jsem všechny volné peníze reinvestoval do dalších bytů, ale co teď? Koupě dalšího bytu má smysl jen při nižším LTV, jinak cashflow trpí. Proto ukládám volné peníze do SPYL.DE, státních dluhopisů a občas si troufnu na jednotlivé akcie. Je to další způsob, jak diverzifikovat portfolio,“ popisuje Pavel.

Odpověď na otázku, zda se vyplatí i dnes koupit další byt, je podle něj vlastně jednoduchá: záleží na vaší strategii a akceptaci výnosnosti. Pokud vám analýza ukáže, že nemovitost zhodnotí vaše peníze lépe než jiné investice, pořád je to skvělá volba.

Pro Pavla Fohlera zůstávají nemovitosti stále jedničkou. Pro mě osobně také, ale přidal bych stavební pozemky a samozřejmě další prvky zdravého investičního portofolia, od akcií přes zlato a stříbro.

Autor je podnikatel a investor. V minulosti byl předsedou představenstva a spolumajitelem firem Golden Gate CZ a.s. a STEP Finance, a.s.