KOMENTÁŘ. Ceny bytů v Česku rostou tempem, které nemá v regionu obdoby. Kupovat byty na výnos z nájmu se už v podstatě nevyplatí, nájemné sotva pokryje rekonstrukci, která je po odstěhování nájemníků potřeba. Někteří Češi nabyli dojmu, že ceny nemovitostí porostou do nebe. Nejen u nás, ale i v cizině. Sociální sítě jsou plné výhodných nabídek v cizích zemích. Problémy v Dubaji trošku ochladily nadšení, ale o to více se prosazují nabídky z jiných zemí.

V blízkosti indonéského ostrova Lombok jsem navštívil několik menších ostrůvků. Nejvíce mě očaroval Gili Air, ráj na zemi. Nejsou zde žádná auta. Ostrov nabízí rozumnou infrastrukturu, přitom je zatím nezkažený turisty. Ve vnitrozemí přitom žijí místní obyvatelé tradičním způsobem života.

Britové, Francouzi a Španělé začínají na Gili Air investovat do nemovitostí. Chvíli jsem přemýšlel a začal počítat. Developerské projekty v exotických destinacích slibují vysoké zhodnocení. Vysoký výnos není bonus, ale cena za vysoké riziko. Pokušení jsem rychle zahnal. Na Gili Air rád zajedu znovu a budu bydlet v krátkodobém pronájmu, podnikat bych zde nechtěl.

Vysoký výnos je cena za riziko

Odolal jsem před třemi roky a nekoupil apartmán v Dubaji. Dubaj mi už tehdy přišla cenově přepálená a odradilo mě, že se sem nastěhovalo příliš mnoho Rusů. Teď po problémech s Íránem stojí byty v Dubaji polovinu a už po nich neštěkne ani pes.

Obrátil se na mě známý lékař s žádostí o pomoc s pronájmem jeho apartmánu v Rakousku. Koupil výhodně, těšil se na lyžování v Alpách a k tomu navíc další příjem. Ale nájmy z apartmánu pokryjí jen poplatky a kapsu si mastí hlavně místní firma. Vlastníků bytů je spousta a těžko se navzájem zkoordinují.

Řešil jsem pro známého dva apartmány, které výhodně koupil v Albánii. Dva roky byly apartmány pronajímané z větší části neoficiálně a známý byl nakonec rád, že po dvou letech dostal aspoň vložené peníze.

Před půl rokem mě kontaktovala žena, která koupila apartmán na Kypru. Bohužel v turecké části a v blízkosti vojenského pásma. Apartmán je neprodejný, možná ho v budoucnu vykoupí armáda.

Okupas, regulace a právní pasti

V módě je Španělsko, ale roste zde tlak proti turistickým apartmánům. Některé regiony ve Španělsku začaly turistické pronájmy tvrdě regulovat kvůli bytové krizi a overtourismu. Navíc jsou zde „okupas“. Okupas jsou lidé bez bydlení, často zadlužení, rodiny v nouzi nebo migranti. Pokud je apartmán dlouhodobě prázdný, majitel je v zahraničí, tak se do bytu nelegálně nastěhují.

Investování není o tom koupit něco sexy na druhém konci světa. Investování je hlavně o tom nepřijít o peníze. A na to dnes mnoho Čechů v honbě za tropickým snem zapomíná.

Když tam bydlí už nějakou dobu, situace se komplikuje. Pokud policie vyhodnotí, že jde o čerstvé neoprávněné vniknutí, může zasáhnout relativně rychle. Pokud ale okupanti tvrdí, že tam bydlí, mají nějakou smlouvu, často už se věc přesouvá do civilního řízení a to trvá měsíce. Je složité a drahé dostat nechtěné okupanty ven legální cestou.

Když člověk kupuje byt v Česku, alespoň přibližně rozumí prostředí. Ví, jak funguje katastr, advokátní úschova nebo soudy. V exotických destinacích ale podobná jistota často neexistuje. V některých zemích cizinci nemohou vlastnit pozemek vůbec, jinde se nemovitosti nakupují přes místní firmy nebo komplikované právní konstrukce.

Investor pak často ani přesně neví, co skutečně vlastní, komu patří pozemek nebo zda je jeho smlouva vůbec vymahatelná. A pokud nastane problém, vymáhat právo na druhém konci světa je pro běžného člověka téměř nemožné.

Investování není instagram

Zajímavé přitom je, že lidé většinou nenaletí kvůli hlouposti. Naletí kvůli důvěře a emocím. Někdo působí profesionálně, ukazuje luxusní resorty, mluví česky, vystupuje sebevědomě a tvrdí, že už tam investovalo mnoho dalších Čechů. Vytváří pocit bezpečí a exkluzivní příležitosti. Jenže investování není Instagram. Není to o dojmu ani o hezkých videích s palmami. Je to hlavně o kontrole rizika.

Mnoho lidí si přitom neudělá ani základní prověření projektu. Neověří si developera, právní strukturu ani vlastnictví pozemku. Pošlou miliony korun do země, jejíž právo neznají, jazyk neumí a místní prostředí nikdy pořádně nepochopili.

Mít nemovitost v zahraničí znamená:

• politická rizika
• jiné právní prostředí než v Česku
• komplikované vlastnické vztahy
• někde cizinci nemůžou vlastnit pozemek, jinde se nemovitosti nakupují přes místní firmy
• vysoké poplatky za správu
• problémy s krátkodobými pronájmy kvůli regulacím
• jazyková bariéra a závislost na místních zprostředkovatelích

Velkým lákadlem bývají i slibované výnosy. Developerské projekty v exotických destinacích často mluví o zhodnocení deset až patnáct procent ročně. Jenže vysoký výnos není bonus. Je to cena za vysoké riziko. Čím vyšší slibovaný výnos, tím opatrnější by měl investor být.

Lidé navíc často podceňují praktické problémy, které v marketingových prezentacích nezazní. Závislost na turismu, změny místních zákonů, kurzové riziko, kvalitu staveb, korupci nebo správu nemovitosti na dálku. Stačí pokles turistického ruchu, spor s místním partnerem nebo změna regulace a „pasivní příjem“ se velmi rychle změní v drahý problém.

Paradoxní je, že v Česku si lidé často detailně prověřují byt za tři miliony korun. Ale v zahraničí pošlou ještě větší částky jen na základě doporučení známého nebo videa na sociálních sítích. Exotika totiž vytváří iluzi výjimečné příležitosti. Jenže dobrá investice nestojí na palmách a hezkých fotkách. Stojí hlavně na právní jistotě, transparentnosti a ochraně vlastnických práv.

To samozřejmě neznamená, že zahraniční nemovitosti nedávají smysl. Můžou být zajímavou součástí portfolia. Spíše ale pro zkušené investory, kteří znají místní trh, mají kvalitní právníky a počítají i s variantou, že část peněz mohou ztratit.

Protože investování není o tom koupit něco sexy na druhém konci světa. Investování je hlavně o tom nepřijít o peníze. A na to dnes mnoho Čechů v honbě za tropickým snem zapomíná.