Ceny bytů v Česku zažily v posledním desetiletí opakovaně ďábelská tempa růstu. V roce 2017 hodně přes 10 %, v roce 2022 dokonce téměř 25 %. Po roce 2022 se situace výrazně uklidnila a ceny českých bytů začaly dokonce mírně klesat. V mnoha lidech nicméně přetrvává pocit, že ceny bydlení – ať už vlastnického nebo nájemního – se vyšplhaly nad „rozumnou“ mez.

Věc začala být politickým tématem prvního řádu. Příčina rychlého růstu cen bydlení, tedy domů a bytů, je vždycky jasná: poptávka na trhu obytných nemovitostí je vyšší než nabídka.

Text je ukázkou z knihy:

Finanční jednohubky
Odpovědi na dalších 50 důležitých otázek ekonomie a financí

Publikujeme jej se souhlasem autora i nakladatelství Grada.

Autor: Michal Skořepa

Knihu lze zakoupit v síti knihkupectví, případně prostřednictvím webových stránek nakladatelství Grada.

Již vyšlo: první ukázka, druhá ukázka, třetí ukázka.

Nabídku po dlouhá léta oslabují mimo jiné nešikovně nastavené české stavební předpisy, poptávku naopak zesilovala a zesiluje celá řada trendů: rostoucí počet mladých lidí, kteří odkládají založení rodiny a zároveň chtějí bydlet sami, rostoucí počet rozvedených a seniorů, ale třeba taky rostoucí počet zdejších i zahraničních investorů, kteří si všimli, že nemovitosti v Česku – i díky vyhlídce spíš posilující koruny – slibují poměrně slušnou naději na výdělek, a to i v případě, že se investor nechce otravovat s pronajímáním, a zakoupené nemovitosti nechá na roky jednoduše zamčené a prázdné.

Kompromis mezi cenou a množstvím

Kdyby šlo o normální trh, bylo by namístě si říci: nechme poptávku a nabídku spolu svobodně měřit síly, ony si samy najdou rovnovážnou cenu a rovnovážné obchodované množství. Jenomže trh s byty a domy normálním trhem není.

Zaprvé, bydlení je jednou ze základních lidských potřeb, kterou nelze ničím jiným nahradit.

Zadruhé, základem je zde fyzicky striktně omezený zdroj – plocha území státu. Pokud poptávka po prostoru na bydlení přeroste nabídku, nelze to řešit dovozem dalšího prostoru z ciziny, kde je tento prostor levnější.

Zatřetí, pokud se trh s nemovitostmi jaksi splete, tedy pokud se domů a bytů postaví zřetelně málo nebo moc, pak potřebná korekce je velmi zdlouhavá a nepříjemná. Viz neobydlené „čtvrti duchů” ve Španělsku nebo Irsku – hrozivé důsledky stavební horečky v těchto zemích před rokem 2008.

U trhu s byty a domy je prostě třeba regulovat i poptávku – jakkoliv se při čtení takových slov mnohému z nás derou na rty slova o návratu do komunismu.

A tak je principiálně žádoucí, aby nabídka bydlení byla státem aspoň rámcově regulována. V praxi se za hlavní nástroj této regulace obvykle považují (volnější nebo přísnější) stavební předpisy. V Česku se proto už řadu let volá po jejich uvolnění: nabídka domů a bytů se výrazně zvýší, a ceny bydlení se díky tomu vrátí na onu rozumnou úroveň.

Vzniká tak dojem, že k dosažení rozumných cen bydlení stačí posouvat nabídkou domů a bytů – tedy přísností stavebních předpisů – a že celý problém drahého bydlení by byl už dávno vyřešen, jen kdyby reforma českého stavebního práva nešla tak zoufale pomalu. To je ovšem hrubý omyl.

Ve skutečnosti je totiž úkol správně vedené státní regulace nemovitostního trhu složitější: má nastavovat nabídku tak, aby výsledkem byla nikoliv pouze rozumná cena, nýbrž rozumný kompromis mezi cenou a množstvím (pro jednoduchost ignorujme otázky kvality a estetiky staveb).

Jistě bychom chtěli velmi levné bydlení; ale to by znamenalo činžáky na každé louce. Jistě bychom chtěli co nejvíc nezastavěné přírody; ale to by znamenalo velmi drahé bydlení. Státní regulace tohoto trhu se tak musí snažit dosáhnout rozumné ceny a zároveň rozumné zastavěnosti území.

Jak regulovat poptávku?

Pro konkrétní představu si vezměme například scénář, v němž o české nemovitosti začne mít z nějakých důvodů zájem ještě mnohem více zahraničních investorů než dosud. A že ve snaze zabránit dalším skokům v cenách bydlení bude reakcí státu jednoduše výrazné uvolnění stavebních předpisů, a tedy mnohem větší zastavěnost.

Jsme ochotni – abychom zabránili rychlému růstu cen zdejších nemovitostí – takovou poptávku uspokojovat tak dlouho, až bude Česko plné domů, byť třeba převážně prázdných?

Popsaný hypotetický scénář jasně ukazuje politickou realitu: u trhu s byty a domy je prostě třeba regulovat i poptávku – jakkoliv se při čtení takových slov mnohému z nás derou na rty slova o návratu do komunismu.

Ostatně z návratu ke komunismu lze asi těžko obviňovat celou řadu měst, regionů a zemí světa, které už nějakou formu regulace poptávky po nemovitostech zavedly: od Itálie přes Británii po Nový Zéland, od Amsterodamu přes Singapur po Vancouver.

Jedním z nadějných kroků k oslabení poptávky může být: daň z nemovitostí. Tato daň je totiž nástrojem, který v Česku zatím v podstatě spí. V mezinárodním srovnání patříme k zemím, kde je tato daň využívána zdaleka nejmíň: co se týče objemu peněz vybraných touto cestou v podílu k HDP země, evropský průměr je oproti české situaci zhruba desetinásobný.

Rozumné ale rozhodně není prosté plošné zvýšení sazby daně. Spíš bychom se měli řídit heslem „domy a byty v Česku chceme používat nejdřív pro standardní bydlení (vlastní nebo nájemní) a případně pro rekreaci, teprve potom možná pro krátkodobé ubytovávání a až úplně nakonec pro investování“.

V úvahu tak připadá zvýšení sazby daně z nemovitosti především ve dvou případech: u nemovitostí vlastněných cizinci a u nemovitostí využívaných nikoliv k dlouhodobému bydlení, ať už vlastnímu nebo nájemníků. U obou těchto opatření nás samozřejmě napadne řada administrativních, legislativních a snad i morálních problémů. Pokud se ale aspoň nepokusíme tyto problémy vyřešit, pak to značí, že bydlení v Česku vlastně asi zas tak moc drahé není.