Vystěhovat nekomunikativního neplatiče nájmu z bytu či komerčního prostoru bývá pořádný oříšek. V případě obstrukcí ze strany dlužníka může trvat i dva roky, než je z jednotky soudně skutečně vystěhován. V tomto smyslu je naše právo nevyrovnané. Nepřiměřeně silně chrání nájemníky a dostává pronajímatele do patu, chtějí-li jednat stoprocentně v souladu se zákonem.

Je to dané nejen ustanoveními v občanském zákoníku, ale i procesním právem. Zakládá na vleklost ve vykonatelnosti rozhodnutí a umožňuje téměř nekonečná účelová podání.

První krok: snaha o dohodu

„Vždy nejprve doporučuji komunikovat a snažit se situaci vyřešit smírně. Například předčasným ukončením nájmu dohodou a dobrovolným vyklizením. Bez dohody nezbývá než dlužné platby započíst na kauci, nájem vypovědět a doufat, že se nájemce vystěhuje a pronajímatel nebude muset na vyklizení nemovitosti žalovat u soudu a následně exekuovat,“ říká právník Erik Kolan z advokátní kanceláře Glatzova.

Připomíná, že vyklizení nájemce bytu svépomocí může být i trestným činem.

Stejně tak právník Jakub Porod z advokátní kancelář Kocián Šolc Balaštík radí, že v první řadě je vhodné nájemce na prodlení s úhradou nájemného písemně upozornit. Může se totiž stát, že důvodem nezaplacení je opomenutí.

„Neuhradí-li nájemce dlužné nájemné a náklady na služby alespoň za dobu tří měsíců, jedná se o zvlášť závažné porušení povinností nájemce. Pronajímatel může v takovém případě nájem vypovědět bez výpovědní doby,“ konstatuje Porod.

Nájemce ale nemusí být v prodlení s úhradou za tři po sobě jdoucí měsíce, může jít o občasná neplnění.

Pronajímatel je však povinen ještě před podáním výpovědi pro zvlášť závažné porušení povinností nájemce vyzvat, aby dlužné nájemné doplatil. Pokud se tak nestane v době, kterou mu pro tento účel pronajímatel dodatečně dá, může teprve přikročit k podání výpovědi.

Pozor na neplatnou výpověď

Ve výpovědi pak musí pronajímatel uvést, v čem konkrétně spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcových povinností, v tomto případě tedy přesně vymezit, za které měsíce nájemce dluží platby.

„Pokud by pronajímatel nájemce před podáním výpovědi nevyzval k nápravě, případně by ve výpovědi neuvedl, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcových povinností, k výpovědi by se nepřihlíželo,“ zdůrazňuje Porod.

Okamžikem doručení výpovědi nájemci nájem bytu (domu) zaniká s tím, že pronajímatel má právo na předání bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

„Pro případ prodlení nájemce s úhradou nájemného a nákladů na služby kratší než tři měsíce je vhodné si v nájemní smlouvě právo pronajímatele nájem z tohoto důvodu vypovědět výslovně sjednat, neboť právní úprava není v tomto ohledu zcela jednoznačná,“ radí Porod.

Obecně však platí, že výpověď pronajímatele z jakéhokoliv důvodu musí být vždy písemná a musí obsahovat poučení nájemce o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout její přezkoumání soudem. V opačném případě by byla výpověď neplatná.

V nájmu od nájemníka

„Nájemce by si měl v první řadě pohlídat, zda se jedná o nájem, či o podnájem bytu (domu) a podepsat nájemní smlouvu přímo s majitelem bytu a nikoli pouze s jeho nájemcem,“ zdůrazňuje Porod.

Zdůrazňuje, že podnájemcovo právo je vždy slabší než právo nájemcovo a není mu poskytována tak silná ochrana například při ukončení podnájmu či v rámci ujednání zakazujících nájemci např. chov zvířat. S tím souvisí i skutečnost, že podnájem zaniká nejpozději s nájmem.

Zásah vyšší moci

„U komerčních prostor jsou s ohledem na pandemii součástí téměř každé nájemní smlouvy ujednání, která jasně upravují následky prodlení jedné ze stran v důsledku protipandemických opatření, respektive výslovně stanoví, zda taková opatření jsou či nejsou případem tzv. vyšší moci, za nějž daná strana smlouvy většinou neodpovídá,“ uzavírá Porod.

Praktické rady: 

1) Kauce: maximálně tři nájmy

Kauce vyselektuje zájemce o nájem, kteří jsou víceméně bez peněz a žijí z měsíce na měsíc.

Maximálně přípustná výše činí u bytů a domů částku odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného. „Doporučujeme obvykle dva měsíční nájmy plus poplatky,“ říká Erik Kolan.

2) Neplatná ustanovení: zákaz návštěv či domácího mazlíčka

„Pozor na ustanovení, která zkracují nájemcova práva a která ukládají nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Například ujednání o kratší než zákonem stanovené výpovědní době, zákaz chovů domácích zvířat, ujednání zakazující nájemci přijímat ve své domácnosti návštěvy. Taková ustanovení jsou zakázána a budou neplatná,“ připomíná Jakub Porod.

3) Přeplatky a nedoplatky

Dále je důležité dbát na podrobnosti týkající se úhrady plateb za služby spojené s užíváním bytu, a to včetně ujednání o vyrovnání případných přeplatků či nedoplatků.

„Schází-li ujednání, které služby je pronajímatel povinen poskytovat, uplatní se domněnka, že pronajímatel zajistí pouze služby nezbytné,“ uvádí Porod.

Mezi ně patří dodávky vody a tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

4) Nájemník je zákazník

Nájemník není dojná kráva. O nájemní vztah je potřeba pečovat, to dobří hospodáři vědí. Žádný vlastník nechce mít starosti s často se střídajícími nájemníky nebo neplatiči. Dobře postavená nájemní smlouva je základ, negarantuje však, že smluvní nájemné opravdu přistane na bankovním účtu.

Autor je český investor.