Víme, že vás reklamy otravují, můžete nezávislou žurnalistiku podpořit i jinak, například prostřednictvím systému Darujeme.cz.
Ilustrační foto: Profimedia
,

Investor Brůna: Vystěhování neplatiče je oříšek. Právo straní dlužníkům

Vystěhovat nekomunikativního neplatiče nájmu z bytu či komerčního prostoru bývá pořádný oříšek. V případě obstrukcí ze strany dlužníka může trvat i dva roky, než je z jednotky soudně skutečně vystěhován. V tomto smyslu je naše právo nevyrovnané. Nepřiměřeně silně chrání nájemníky a dostává pronajímatele do patu, chtějí-li jednat stoprocentně v souladu se zákonem.

Je to dané nejen ustanoveními v občanském zákoníku, ale i procesním právem. Zakládá na vleklost ve vykonatelnosti rozhodnutí a umožňuje téměř nekonečná účelová podání.

První krok: snaha o dohodu

„Vždy nejprve doporučuji komunikovat a snažit se situaci vyřešit smírně. Například předčasným ukončením nájmu dohodou a dobrovolným vyklizením. Bez dohody nezbývá než dlužné platby započíst na kauci, nájem vypovědět a doufat, že se nájemce vystěhuje a pronajímatel nebude muset na vyklizení nemovitosti žalovat u soudu a následně exekuovat,“ říká právník Erik Kolan z advokátní kanceláře Glatzova.

Připomíná, že vyklizení nájemce bytu svépomocí může být i trestným činem.

Stejně tak právník Jakub Porod z advokátní kancelář Kocián Šolc Balaštík radí, že v první řadě je vhodné nájemce na prodlení s úhradou nájemného písemně upozornit. Může se totiž stát, že důvodem nezaplacení je opomenutí.

„Neuhradí-li nájemce dlužné nájemné a náklady na služby alespoň za dobu tří měsíců, jedná se o zvlášť závažné porušení povinností nájemce. Pronajímatel může v takovém případě nájem vypovědět bez výpovědní doby,“ konstatuje Porod.

Nájemce ale nemusí být v prodlení s úhradou za tři po sobě jdoucí měsíce, může jít o občasná neplnění.

Pronajímatel je však povinen ještě před podáním výpovědi pro zvlášť závažné porušení povinností nájemce vyzvat, aby dlužné nájemné doplatil. Pokud se tak nestane v době, kterou mu pro tento účel pronajímatel dodatečně dá, může teprve přikročit k podání výpovědi.

Pozor na neplatnou výpověď

Ve výpovědi pak musí pronajímatel uvést, v čem konkrétně spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcových povinností, v tomto případě tedy přesně vymezit, za které měsíce nájemce dluží platby.

„Pokud by pronajímatel nájemce před podáním výpovědi nevyzval k nápravě, případně by ve výpovědi neuvedl, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcových povinností, k výpovědi by se nepřihlíželo,“ zdůrazňuje Porod.

Okamžikem doručení výpovědi nájemci nájem bytu (domu) zaniká s tím, že pronajímatel má právo na předání bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

„Pro případ prodlení nájemce s úhradou nájemného a nákladů na služby kratší než tři měsíce je vhodné si v nájemní smlouvě právo pronajímatele nájem z tohoto důvodu vypovědět výslovně sjednat, neboť právní úprava není v tomto ohledu zcela jednoznačná,“ radí Porod.

Obecně však platí, že výpověď pronajímatele z jakéhokoliv důvodu musí být vždy písemná a musí obsahovat poučení nájemce o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout její přezkoumání soudem. V opačném případě by byla výpověď neplatná.

V nájmu od nájemníka

„Nájemce by si měl v první řadě pohlídat, zda se jedná o nájem, či o podnájem bytu (domu) a podepsat nájemní smlouvu přímo s majitelem bytu a nikoli pouze s jeho nájemcem,“ zdůrazňuje Porod.

Zdůrazňuje, že podnájemcovo právo je vždy slabší než právo nájemcovo a není mu poskytována tak silná ochrana například při ukončení podnájmu či v rámci ujednání zakazujících nájemci např. chov zvířat. S tím souvisí i skutečnost, že podnájem zaniká nejpozději s nájmem.

Zásah vyšší moci

„U komerčních prostor jsou s ohledem na pandemii součástí téměř každé nájemní smlouvy ujednání, která jasně upravují následky prodlení jedné ze stran v důsledku protipandemických opatření, respektive výslovně stanoví, zda taková opatření jsou či nejsou případem tzv. vyšší moci, za nějž daná strana smlouvy většinou neodpovídá,“ uzavírá Porod.

Praktické rady: 

1) Kauce: maximálně tři nájmy

Kauce vyselektuje zájemce o nájem, kteří jsou víceméně bez peněz a žijí z měsíce na měsíc.

Maximálně přípustná výše činí u bytů a domů částku odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného. „Doporučujeme obvykle dva měsíční nájmy plus poplatky,“ říká Erik Kolan.

2) Neplatná ustanovení: zákaz návštěv či domácího mazlíčka

„Pozor na ustanovení, která zkracují nájemcova práva a která ukládají nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Například ujednání o kratší než zákonem stanovené výpovědní době, zákaz chovů domácích zvířat, ujednání zakazující nájemci přijímat ve své domácnosti návštěvy. Taková ustanovení jsou zakázána a budou neplatná,“ připomíná Jakub Porod.

3) Přeplatky a nedoplatky

Dále je důležité dbát na podrobnosti týkající se úhrady plateb za služby spojené s užíváním bytu, a to včetně ujednání o vyrovnání případných přeplatků či nedoplatků.

„Schází-li ujednání, které služby je pronajímatel povinen poskytovat, uplatní se domněnka, že pronajímatel zajistí pouze služby nezbytné,“ uvádí Porod.

Mezi ně patří dodávky vody a tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

4) Nájemník je zákazník

Nájemník není dojná kráva. O nájemní vztah je potřeba pečovat, to dobří hospodáři vědí. Žádný vlastník nechce mít starosti s často se střídajícími nájemníky nebo neplatiči. Dobře postavená nájemní smlouva je základ, negarantuje však, že smluvní nájemné opravdu přistane na bankovním účtu.


Autor je český investor.

Líbil se vám tento text?

Podpořte nás prostřednictvím Darujme nebo převodem pomocí QR kódu

Moc děkujeme za podporu!

QR kód
Líbil se vám tento text? Pokud nás podpoříte, bude budoucnost HlídacíPes.org daleko jistější.Přispět 50 KčPřispět 100 KčPřispět 200 KčPřispět 500 KčPřispět 1000 Kč

LockPlatbu on-line zabezpečuje Darujme.cz

Podpořte novináře
Nebyl vložen žádný komentář
Přidávání komentářů není povoleno