Posledních deset let nemovitosti zdražovaly tolik, že ať už člověk koupil cokoliv, vlastně nemohl prodělat a po krátkém čase sklízel výnos. A to nejen kvůli extrémně levným hypotékám, ale spíše sentimentem trhu. Samospád ale skončil.

Trh jednoznačně ochlazuje. Developeři za měsíc prodají třetinu toho, co touto dobou před rokem. I na dražbách nemovitostí je méně zájemců. Bude vyhrávat ten, kdo má rychlou hotovost a znalost.

Mnozí se bojí inflace, a tak peníze dají v panice do téměř čehokoliv, jen aby je někde uložili. Jenže skutečné nemovitostní investice, aby opravdu byly investicemi, už vyžadují více důmyslu než jen sázku na to, že za rok přece budou víceméně plošně dražší. Třeba u chalup někteří analytici očekávají zchlazení cenové horečky o 30 % a někde i více.

Teď se naopak podle mého vyplatí držet i určitou míru hotovosti, byť něco spolkne inflace. Přijde doba výhodných nákupů, které inflaci bohatě vynahradí.

Díky zdražení úvěrů čekám problém nemovitostních fondů financovaných úvěry a také krachující developerské projekty. U drobných investorů vzrostly na oblibě nemovitostní dluhopisy, byl bych ale velmi opatrný u malých a nezkušených emitentů těchto budoucích příslibů.

Až co je doma, to se počítá

Někteří majitelé poměřují ceny své nemovitosti s tím, co se v jejich lokalitě nabízí v inzerci. Mnou si ruce, že mají v kapse pěkný balík, ale to je bláhové. Investice se realizuje až prodejem a zisk zůstává virtuálním do doby, než peníze přijdou na účet.

Nejvíce věřím stavebním pozemkům. Byty se staví pořád další a další. Každý rok přibývají tisíce rodinných domů, z velké části financovaných nejprve levnými hypotékami, které zdražují díky rostoucím úrokovým sazbám. Ale pozemky – těch bude už jen méně.

Čím více se bude stavět bytů, komerčních nemovitostí a komunikací, tím méně bude zajímavých pozemků. Do investiční palety patří i menší komerční areály v regionech. Logistika potřebuje i menší opěrné body. Nájmy v těchto areálech jsou stabilní a rostou o inflaci. Určitě se jen tak nezastaví růst cen apartmánů na horách. Ne byty ve městech v podhůří, ale byty skutečně u sjezdovek a cyklotras. Drahé letenky a strach ze zdražování donutí dovolenkáře trávit více času v tuzemsku.

Jak dobře investičně koupit

Není snadné kupovat nemovitosti. Se svým týmem vyhodnotím každý měsíc kolem 150 příležitostí. Z nich jich jen zhruba 20 stojí za hlubší analýzu. Z těchto dvaceti vyhodnocovaných nemovitostí dáme nabídku na deset nemovitostí měsíčně, ale z nich zrealizujeme jen jednu koupi.

Většina opravdu dobře koupených nemovitostí nebývá ve veřejné nabídce. Výhodné jsou i nemovitosti s komplikovanými vztahy, které nově příchozí může s nadhledem, nezatížený minulostí k dané věci, poměrně svižně rozplést.

Výhodné je to i pro spoluvlastníky, kteří se například léta hádají, jak naložit se zanedbaným komerčním areálem nebo o příjezdovou komunikaci k velkému pozemku. Když utlumí emoce a mají seriózního kupujícího, najednou si můžou rozdělit například pět nebo také čtyřicet milionů a pořídit si jen své vlastní nemovitosti.

Jak teď hrát monopoly

– Nehonit velké výnosy a sázet na jistotu

Prověřovat si informace. Nehazardovat

Nenakupovat v tlaku. Nedostat se do tlaku s prodejem

Nesnažit se dohonit ujíždějící vlak. Radši si počkat na další

Hypotéky budou dále zdražovat. Nezadlužovat se na krev

Rozkládat investice na více hromádek

Bourání často zhodnotí pozemek více než vleklé stavění

S nemovitostmi jsou často spojeny emoce. Například když lidé kupují chalupu nebo dům k vlastnímu bydlení, říkávají, že je to chytilo za srdce. U chalupy či bydliště budiž. Ale jinak do nemovitostní investice žádné emoce nepatří. Důležitá je znalost lokality. Dále je potřeba umět vyhodnotit, co je na daném areálu, pozemku či domě nutné odpracovat a jaká bude koncovka.

Například v Benátkách nad Jizerou budeme bourat kravíny. Díky tomu se otevře výhled na zámek. Už jen demolice je obrovskou přidanou hodnotou.

Nemá smysl ani příliš lpět na dlouhém držení většiny nemovitostí a vyhlížet stále lepší a lepší cenu za metr. Mnohdy je lepší prodat „tady a teď“ a pustit se do něčeho jiného. Volné peníze jsou pořád eso v rukávu.

Není košík jako košík

Když se vydělá, nevadí, že peníze užírá inflace, protože tyto rychle dostupné peníze jsou základ pro další koupi. Kdo nemá nabito, tak nevystřelí a připravuje se o možnost trefit správný cíl. Inflace je sice 15 % ročně, ale to je spotřební inflace: věci, které si jdete koupit do obchodu, energie, benzín… Nemovitostní inflace je dnes ale mnohem menší.

Vysoké úrokové sazby a cena energií bude zlevňovat v první fázi hlavně rodinné domy, které se prodávají déle než byty a jsou energeticky náročnější.

Někteří moji známí mají „zasekané“ peníze v dluhopisech. Někteří vsadili čistě na developery. Výnos ale nepokryje ani třetinu spotřebitelské inflace. Peníze má smysl dávat jen tam, kde jsou skutečně hmotně kryté, jasnou „hroudou“ a rozložené do více linií. A to platí i u nemovitostí.

A to nejdůležitější na konec: Peníze samy o sobě štěstí nezařídí. Jsou prostředek, ne cíl.

Autor je český investor, zakladatel společnosti B&K Nemovitostní investice a.s.