KOMENTÁŘ. O inflaci se často mluví hlavně ve spojení se zdražováním potravin, energií nebo běžných služeb. Pro investora inflace představuje tichého nepřítele, který každý rok ukrajuje hodnotu peněz. Pokud peníze jen leží na účtu, jejich kupní síla postupně klesá. Proto dlouhodobě hledám investice, které inflaci nejen odolají, ale ideálně z ní dokážou i těžit. Jednou z nich jsou komerční nemovitosti.

V roce 2020 jsem koupil komerční areál za 7,5 milionu korun. Nemovitost byla zanedbaná a navíc končila nájemní smlouva s hlavním nájemníkem. Pro mnoho investorů to byl v covidu důvod k opatrnosti. Pro mě naopak příležitost k levné koupi nemovitosti, na které bylo dost práce.

Bylo jasné, že bez dalších investic nebude možné areál dlouhodobě rozvíjet. Investoval jsem 1,5 milionu korun do základní rekonstrukce. Noví nájemníci následně zainvestovali dalších 3,5 milionu korun do úprav interiérů podle svých potřeb. Výměnou za to dostali nižší nájemné.

Dnes je areál plně obsazený. Roční výnos z nájmu činí přibližně 1,4 milionu korun.

Inflační doložka: detail, který rozhoduje

Klíčové ale není jen samotné nájemné. Nájemní smlouvy uzavírám na pět let a ve všech smlouvách mám inflační doložku. To znamená, že nájemné se každý rok navyšuje podle inflace, kterou vyhlašuje Český statistický úřad. Příjem z nájmu tak neztrácí svou reálnou hodnotu. Princip je jednoduchý.

Pokud je nájem například 20 tisíc korun měsíčně a inflace za rok dosáhne osm procent, nový nájem bude 21 600 korun. Bez inflační doložky by nájem zůstával stejný, ale jeho skutečná hodnota by každý rok klesala. U dlouhodobých komerčních nájmů je to zásadní rozdíl.

Inflační doložka může fungovat různě. Nejčastější je automatická indexace, kdy se nájem každý rok upraví automaticky podle indexu spotřebitelských cen. Někdy má pronajímatel pouze právo nájem zvýšit a musí to nájemci oznámit. Existují i varianty se stropem navýšení, například maximálně o pět procent ročně.

Dnes je hodnota areálu v Ústí nad Orlicí odhadovaná přibližně na 20 milionů korun. Samozřejmě část této hodnoty vznikla díky rekonstrukci a aktivní správě nemovitosti. Ale velkou část odpracovala samotná inflace. Díky růstu nájemného přes inflační doložku rostl i výnos nemovitosti, a tím i její tržní ocenění.

To je přesně důvod, proč považuji dobře pronajaté komerční nemovitosti za velmi dobrou ochranu proti inflaci. Nejde jen o pravidelný příjem, ale i o dlouhodobý růst hodnoty majetku.

Proč mám raději komerční nemovitosti než byty

Byty jsou v Česku tradičně nejoblíbenější investicí, ale já osobně dávám přednost komerčním nemovitostem – kancelářím, skladům, obchodům nebo výrobním halám.

Vyžadují sice vyšší kapitál, ale bývá v nich menší konkurence mezi investory. Dříve jsem se zaměřoval na nemovitosti v hodnotě 10 milionů až 20 milionů korun, dnes mě více zajímá segment od jednoho milionu do dvou milionů eur (zhruba 25 milionů až 50 milionů korun). Právě tam bývá konkurence nejnižší. U větších nemovitostí nad dva miliony eur už vstupují silnější hráči a tlak na cenu roste.

Komerční nemovitosti mají většinou vyšší výnos z nájmu než byty. Zatímco byt často přináší výnos kolem tří až pěti procent ročně, dobře pronajatý sklad nebo obchod může nést šest až deset procent i více.

Další výhodou jsou delší nájemní smlouvy. Firmy si často pronajímají prostory na delší dobu, je těžké pro ně se stěhovat. Já mám smlouvy většinou na pět let. To znamená stabilnější příjem a méně starostí s neustálým hledáním nových nájemníků.

Nájemci komerčních nemovitostí jsou ochotni častěji investovat do nemovitosti a často platí i část nákladů. U komerčních pronájmů bývá běžné, že firma platí servis, údržbu a někdy i část oprav nebo pojištění. U bytů větší část těchto starostí obvykle zůstává na majiteli.

Firmy také většinou jednají profesionálněji než běžní nájemníci bytů. Menší bývá riziko problémů s neplacením nájmu, sousedskými konflikty nebo poškozením vybavení. A důležitá je i větší smluvní volnost. U rezidenčního bydlení existuje silnější ochrana nájemníků a více regulací. U komerčních prostor lze podmínky nastavit flexibilněji.

Není to bez rizika

Komerční nemovitosti ale nejsou automaticky lepší než byty. Mají i své nevýhody. Je těžší najít kvalitního nájemce. Pokud prostor zůstane prázdný, může výpadek příjmů trvat měsíce. Prázdný sklad nebo obchod se nepronajímá tak rychle jako byt.

Vyšší je také vstupní kapitál a větší citlivost na ekonomickou situaci. Když firmám klesá výkon, často začnou šetřit právě na provozních nákladech a prostorech. Lokalita je zde ještě důležitější než u bytů. Špatně umístěná komerční nemovitost může být problém i při velmi dobré ceně.

Pro mě je investování hlavně o ochraně hodnoty majetku. Nestačí vydělávat nominálně více peněz, důležité je, aby si ty peníze udržely svou sílu i za deset nebo dvacet let. Komerční nemovitosti s dobře nastavenými nájemními smlouvami a inflační doložkou tuto funkci plní velmi dobře.

Nejsou bez práce ani bez rizika. Ale pokud jsou správně vybrané, dokážou udělat přesně to, co od investice očekávám: stabilní cashflow, růst hodnoty a ochranu před inflací.