KOMENTÁŘ. Nedávno jsem se skupinkou novinářů projížděl přes pražskou „Kolbenku“ a jeden z členů televizního štábu vyjádřil výstižně to, co cítili ostatní: „Tady se to teda změnilo, to koukám, takových nových bytů, ale kdo to bude za tyhle peníze kupovat?“

Zničené tovární haly mizí a místo nich vyrůstají nové čtvrti. Pár minut pěšky od metra, hned u cyklostezky. Skvělé. Bytové domy zde budují zkušení a kapitálově silní developeři. Jeden se zdražením hypoték svůj ambiciózní projekt pozastavil, ale jen na chvíli, další pokračují nezměněným tempem.

Smíchov, pohled do centra. Do deseti let barabizny zmizí. Vyroste zde de facto nové město. Foto se souhlasem Jindřicha Gintera

Podobně na pražském Smíchově, kde finišuje Lihovar a z opačné strany, směrem od Anděla, se přibližují další opravdu výstavní domy. Konečně zmizely ošklivé ohrady a ruiny. Ten samý štáb valil oči i zde.

Do deseti let Nová Praha

„To ještě potrvá hodně let, než se to tady zastaví,“ zamýšlel se zvukař televize. Nepotrvá. Už ne. Do deseti let se obě lokality propojí a završí to úplně nové Smíchovské nádraží. Ale kdo ty byty bude tedy kupovat?

Překvapivě právě koneční zákazníci, kteří chtějí bydlet ve svém i za cenu léta splácené hypotéky. Jsou to Češi, i původem cizinci, kteří se zde usazují. Pak také investiční společnosti a investoři-jednotlivci. Vidí v bytech dobře uložené peníze a v nájmech solidní výnos.

A že těch bytů je postaveno hodně? Na první pohled ano, ale vůči tomu, kolik lidí se stěhuje do měst, nikoliv. Venkov se vysídluje. Tento trend bude pokračovat.

Ceny porostou pozvolněji

Byty opět zdraží. Neočekávám ale, že to bude desetiprocentním tempem ročně, jak tomu bylo v letech 2015–2021.

Dlouhodobě je v Česku nedostatečná výstavba. V roce 2023 meziročně klesl počet vydaných stavebních povolení o více než čtvrtinu, což bude znamenat nedostatek postavených bytů v budoucnu – a opět logický tlak na růst cen bytů.

Touha po vlastním
Touha po vlastním bydlení se spíše zvyšuje, a to u mladých. V roce 2023 vyjádřilo v průzkum Sociologického ústavu Akademie věd tuto preferenci 87 % respondentů.
Poptávka po koupi vlastního bydlení se letos restartuje. Vlastní bydlení je bráno jako základní zajištění a zároveň i způsob spoření na důchod.
Zdroj: Silverline Real Estate

Při sazbě 4,5% hypotéky se zhruba vyrovnává výhodnost bydlení v nájmu nebo bydlení ve vlastním na hypotéku.

Úrokové sazby hypoték jsou nyní kolem 5,5 %. Nemyslím si, že bychom se během tří let dostali pod 4 %. Zvyšují se ale mzdy, alespoň tedy v celkových číslech. Navíc lidé přestali věřit, že by se nemovitosti dále zlevňovaly. Odložená poptávka přetrvává rovněž v krajských městech.

Mnohem lepší než spořicí účty

Marcel Soural (vpravo) je jeden z developerů, který buduje novou Prahu. Foto se souhlasem Jindřicha Gintera

Poptávku netvoří jen přímí zájemci o vlastní bydlení. Rostoucí nájmy, a stále relativně vysoká inflace, láká střadatele, aby nedrželi hotovost a investovali do nemovitostí.

Výnosnost nájmů se pohybuje v rozsahu 4–5 % ročně, to je pro mnoho investorů zajímavější než držet peníze na spořicím účtu.

Růst cen nemovitostí v ČR se sice loni zastavil, v některých lokalitách byty a domy zlevnily, ale šlo jen o korekci.

„Nelze hovořit o propadu cen nemovitostí. Scénáře, které předpovídaly pokles cen o deset a více procent, se nenaplnily. Nemovitosti si dále drží svou hodnotu bez významných poklesů,“ shrnul ve své analýze ředitel společnosti Silverline Real Estate Dan Vaško.

Trend ve vývoji cen v roce 2023
Celkový vývoj kupních cen v meziročním srovnání s rokem 2022

• POZEMKY: +7,6 %
• BYTY: -6,2 %
• RODINNÉ DOMY: -0,9 %
• OBJEM ÚVĚRŮ: -15 %
  Zdroj: ČSOB Hypotéční banka

Opakuje se situace z roku 2009, kdy v době krize lidé splácející hypotéky udělali vše pro udržení svých nemovitostí. Češi mají silnou touhu bydlet ve vlastním.

Nájemní bydlení v Německu a dalších zemích je častější, Češi berou nájem jako přechodné řešení a nepřesvědčí je o opaku ani někteří zapálení sociologové. Pozemků se zlevňování vůbec netýkalo.

Autor je podnikatel a investor