Nový generální ředitel společnosti Residomo vlastnící přes 43 tisíc bývalých hornických bytů Jan Rafaj v rozhovoru pro HlídacíPes.org vysvětluje svůj pohled na závazky ze smlouvy o privatizaci bytů. Jaký má názor na Zdeňka Bakalu? „On nežil pro ten region,“ vyčítá miliardáři.

Před nástupem na post generálního ředitele Residomo, která vlastní největší soukromé portfolio nájemního bydlení v ČR, působil Rafaj 16 let jako místopředseda představenstva v ostravské ocelářské společnosti ArcelorMittal.

Kromě toho je dnes současně i viceprezidentem Svazu průmyslu a dopravy ČR.

Rozhovor pro HlídacíPes.org poskytl v době, kdy pražský soud rozhoduje o žalobě ohledně nevýhodné privatizace OKD, jejímž prostřednictvím se do soukromých rukou dostaly i inkriminované byty.

Podle žalobce došlo k „hrubému podhodnocení“ ceny bytů, a státu tak vznikla škoda přes 5,7 miliardy korun. Jeden byt byl tehdy oceněn na 40 tisíc korun, v současné době má celé portfolio hodnotu přes 26 miliard korun.

V tomto týdnu by měl soud po závěrečných řečech stanovit termín pro vynesení rozsudku.

Bez nároku

V minulosti jste uvedl, že byste nikdy nešel do firmy vlastněné Zdeňkem Bakalou, je to tak?

Ano.

Co vám tolik vadí na panu Bakalovi?

Protože jsem se narodil v tom regionu a on nežil pro ten region. On si pouze žil svůj investiční příběh. Já si velice vážím subjektů, které se vnímají jako součást toho regionu. A v jeho případě jsem to necítil. A to, co po něm zůstalo, je prostě neštěstí.

V čem udělal pan Bakala chybu? Zkuste být prosím konkrétní.

Když tu investici vezmu globálně, tak ten příběh nakonec skončil konkurzem, a podle mého názoru rychlost čerpání dividend byla rychlejší než tvoření rezervy pro krizovou situaci. Všechny firmy prošly krizí, jediná tahle, z těch velkých, na to nebyla dostatečně zajištěná. A co se týká bytů, tak si myslím, že se do nich mělo investovat více. A druhá věc je samozřejmě ten nešťastný příběh, že ty byty dostanou nájemníci.

Jak tento příslib vnímáte vy?

Jsem vystudovaný právník, to znamená, že jsem si tu smlouvu samozřejmě studoval. Já tam nevnímám nárok ani právně definovaný příslib. Na druhé straně berme to tak, že většina lidí nejsou právníci a prostě stačí, když určitý tiskový mluvčí něco řekne a potom někteří lidé začali do těch bytů sami investovat s vidinou, že ten převod na ně nastane.

To znamená, že podle vás tam nebyl definován nárok nájemníků získat ty byty přednostně a za nižší cenu?

Ne, podle mého názoru tam není právně legitimní nárok.

Generální ředitel Residomo Jan Rafaj. Zdroj: Svaz průmyslu a dopravy

Nicméně v privatizační smlouvě jsou konkrétní paragrafy, které tento závazek zmiňují…

Ano, ale to ustanovení je v privatizační smlouvě, která se netýká nájemníků – to za prvé. To znamená, že tímhle dokumentem nemohl vzniknout žádný přímý nárok. A za druhé: ta situace – tak jak je tam definovaná – nikdy nenastala. Takže já hovořím o tom, že tam někde vzniklo nějaké prohlášení tiskového mluvčího, které se pořád pouští dokola a které říká, že by nájemníci mohli získat byty za nějakou cenu. A lidé na základě toho jednali, to bylo prostě neštěstí, které v minulosti nastalo. A to je všechno, co k tomu dokážu říct.

To znamená, že vy ten závazek vnímáte pouze jako vyjádření mluvčího, ne závazek ze smlouvy?

V té smlouvě je uvedeno, že v případě, když vlastník bude bytové jednotky rozprodávat, tak je nabídne současným nájemníkům. K jejich rozprodeji ale nikdy nedošlo.

Hned na počátku ale bylo přeci přes tisíc bytů prodáno Pražské správě nemovitostí…

Ano, ale to nešlo o bytové jednotky, ty se neprodávaly nikdy, prodávaly se celé domy. A ve smlouvě to bylo definované jako bytové jednotky.

Tedy, když prodáváte celý dům, tak je to jiná situace, jiný právní vztah, na který se nárok nájemníků nevztahuje, rozumím tomu správně?

To je jasně dáno. Ale hlavně – když si uděláte rozbor té privatizační smlouvy, tak ten závazek není úplně jasně definován. Protože se tam hovoří o dvou různých cenách, struktuře té ceny a tak dále. Takže si stejně myslím, že není jasné, jak by se mělo postupovat, i kdyby k této situaci došlo.

Jako hlavní chybu Zdeňka Bakaly tedy nevnímáte jeho přístup k nájemníkům a tehdejším závazkům z privatizační smlouvy?

Ne. A ještě se Vás zeptám: jakých nájemníků by se to mělo týkat? Nájemníkům, kteří tam bydleli třicet let, kteří se tam nastěhovali dnes, včera… Kdo má mít ten nárok? Moje manželka se tam narodila a žila tam do pětatřiceti let. Když jsme se odstěhovali, tak se tam nastěhoval někdo nový. Tak kdo z nich má mít nyní nárok na ten byt. Ona, která tam žila 35 let, nebo nový nájemník?

To je otázka…

Proto si nemyslím, že by exekutiva, která tehdy ty byty prodávala, měla skutečně vážný zájem s nimi něco vůči nájemníkům dělat. Kdyby to stát skutečně chtěl tehdy řešit, tak to mohl udělat úplně jinak. Cena mohla být určena konkrétně. To je první věc, která kdyby to bylo v privatizační smlouvě myšleno vážně, tak by tam byl určen termín, způsob a částka. Proč to takto neudělali? Proč neurčili, že když si ty byty ta firma nechá, tak musí investovat tolik a tolik peněz na každý byt? Proč? Já nevím… Každý tady nadává – a já taky – na pana Bakalu, ale v té privatizační smlouvě to mohlo být stanoveno úplně jinak.

Nálepka Bakala

To je minulost, kterou neovlivníte. Nicméně nyní jste generálním ředitelem společnosti vlastnící tyto byty, jak tedy budete vy přistupovat k nájemníkům? Pro vás tedy není předkupní právo na byt za sníženou cenu závazné?

Podle mého názoru tam nevzniklo žádné pravidlo přednosti nájemníkům. A my to ani nechceme prodávat. My se zabýváme nájemním bydlením a myslíme si, že i v Česku bude nabývat na síle. Takže náš primární zájem není prodávat byty, ale naopak rozšiřovat portfolio a zvyšovat podíl na trhu.

S jakou vizí jste vy osobně nastupoval do této firmy?

Dobrá otázka. Já jsem se v tom regionu narodil, dělal jsem šestnáct let v ocelářství v top managementu. Jsem člověk, který rád dává věci dohromady a když jsem dostal tuto nabídku, tak jsem to považoval za podobnou výzvu, jakou jsem zažil v Arceloru, kdy jsem přišel do firmy, která byla nenáviděná a dokázali jsme to z velké míry otočit. Tak jsem si říkal: „Hele, je tady sto tisíc lidí, pro které můžeme něco udělat“. O tom regionu, pokud se vezme ta nešťastná nálepka Bakala, se může začít mluvit pozitivně. Také jsem viděl příležitost s těmi domy něco udělat.

Ale nemají nájemníci pocit křivdy? Nečekali, že s novým vlastníkem dojde ke naplnění závazků vůči nim?

To ano, určitě.

Ale to vy jim nenabízíte…

To jim nenabízím.

A jak vnímáte rozpor mezi tím, za jakou částku byly byty získány a jakou mají nyní hodnotu?

Co s tím já můžu dělat? Jsem stejně naštvaný jako vy. Právě proto jsem šel do té firmy, abychom trošku ten příběh obraceli. Ale copak já můžu za to, co se tady zprivatizovalo v devadesátých letech? A za formu, jakou se to dělo?

Nemůžete nyní tu situaci napravit?

Ale my ty byty neprodáváme. My jsme celou tu investici kupovali se záměrem naopak ty byty pronajímat. Vytvořit tady prostě dlouhodobý fenomén nájemního bydlení tak, jak to je v Německu. Privatizační smlouva nikde neříkala, že se to MÁ nebo dokonce MUSÍ prodat. Ta privatizační smlouva říkala „V PŘÍPADĚ“. A ten případ nenastal.

Neprodali jste za tu dobu, co jste ve firmě, žádný byt?

Jediný byt jsme neprodali.

Úplně jiná firma

Nyní to vypadá tak, že někdo vydělal na té naprosto bezprecedentní privatizační transakci.

Já s Vámi souhlasím. A proč vy se bavíte se mnou, jako s ředitelem Residoma, mnoho let poté, co ten člověk na tom vydělal? Já se tím mám zabývat?

Mě zajímá, jak tuto situaci vnímáte a jak s ní naložíte, protože předpokládám, že tato očekávání mají hlavně vaši nájemníci.

Ano, já cítím, že ti lidé tu křivdu v sobě mají. A cítím určitou odpovědnost, zejména vůči těm, kteří to vzali smrtelně vážně a investovali do těch bytů.

Kolik je takových lidí, v procentech?

To jsou desítky lidí, u kterých určitě cítím křivdu. Takže mým úkolem je, snažit se krůček po krůčku za prvé to portfolio dostávat do výrazně lepšího stavu a za druhé nabízet těm lidem služby, které budou výhodnější, než kdekoliv jinde a ve finále z toho udělat výhodnější bydlení, než je vlastní. A to právě proto, že sdružujeme velké portfolio a můžeme jim nabídnout spoustu komplexních služeb.

Co jim můžete konkrétně nabídnout?

Tím, že jsme velcí, tak těm lidem můžeme kromě bydlení nabídnout spoustu výhodnějších služeb. Energiemi počínaje až po nákup různých produktů. Třeba si mohou kupovat dovolenou přes nás o 20 % levněji.

Tak zrovna v tom regionu možná lidi nemají moc peněz na dovolenou…

Tak to nemusí být dovolená. Může to být nákup v lékárně, nákup potravin, může to být zajištění služeb, může to být péče o starší lidi způsobem, který nikdo jiný nenabídne.

Tuto strategii služeb už máte konkrétně zpracovanou? Už jste jednali s nájemníky, kterých se to týká?

My už jsme dokonce začali. Takže dneska máme například péči o seniory. Nemohoucím dáváme určitá zvýhodnění, slevy a podobně a kromě toho jim do bytu můžeme namontovat různá madla, máme různé senior asistenty, kteří za těmi lidmi dochází, můžou jim pomoct. Designujeme projekt senior parků a tak dále. A to mají zdarma.

Už jste se setkal se zástupci nájemníků?

To jsem si dal za úkol hned, jak jsem nastoupil. Ale zjistil jsem, že v podstatě už nejsou aktivní, že jsou aktivní akorát v parlamentní komisi a podobně. Takže jsem se rozhodl, že v tuto chvíli budu jednat jen s oficiálními institucemi, které zastupují nájemníky. Takže jsme v kontaktu se Sdružením na ochranu nájemníků, kteří mají i v regionu svoji pobočku. Vím, že naši nájemníci jsou s nimi v kontaktu. Snažím se jednou za čtvrt roku slyšet od nich, co jsou jejich hlavní připomínky. Už jsme se dvakrát potkali.

Co po vás chtějí? Nepadá tam ten argument: „tak co s tím budete dělat, když jste nám slíbili byty…“?

Ano, padají tam tyto argumenty.

A vy jim na to říkáte co?

Moje odpověď je: „Podívejte se. My jsme úplně jiná firma, my jsme to koupili za nějaké reálné peníze, tak nemůžete předpokládat, že vám to budeme prodávat za tyhle peníze. Naším cílem je zajistit vám kvalitní nájemní bydlení a o tom jsem připraven se s vámi bavit…“

Co my s tím?

Nyní se objevila hypotéza, že může být celý ten privatizační projekt anulován. Jste na tuhle variantu připraveni? Co by to pro vás znamenalo?

Zbourat privatizační proces tohohle typu by znamenalo zbourat v téhle zemi desítky dalších privatizačních procesů. A vytvořit obrovskou právní nejistotu. Takže já něčemu takovému nevěřím. Za předpokladu, že tady budeme žít v demokratickém zřízení, tak se tato privatizační smlouva nezbourá.

Takže jste o tom přesvědčen a nijak nepočítáte s tím, že by to nastalo?

Ne. Jestli chtějí něco řešit, ať jdou po těch zdrojích. Ať to řeší tam. Tohle jsou takové nezodpovědné bláboly. Prostě staly se hrozné věci v devadesátých letech, ale co my s tím uděláme?

Potkal jste se někdy s panem Bakalou?

Ne, v životě jsem ho neviděl. Ale po jeho lidech už jsem mu vzkazoval mnohé věci.

Existují ale spekulace, že ačkoliv došlo k převedení na nového vlastníka, tak ve složité vlastnické struktuře této společnosti stále pan Bakala figuruje. Jak tuto hypotézu vnímáte?

S tímto názorem jsem se setkal dost často. Pořád mi nevěří, že to už není Bakalovo. Těch důvodů je několik, jedním z nich je právě ta složitá struktura, která nastala, a vidí za tím něco tajného, a druhá věc je personální propojení. Je pravdou, že Stan Kubáček, který je dnes manažerem Round Hill Capital, nějakou dobu dělal pro NWR, nebo BXR. Takže v něm se ten příběh spojuje. Každopádně hlavní majoritní vlastník je Blackstone Group, což je dnes největší světový investor. Je to standardní investiční fond, který spravuje absolutně největší finanční portfolio. Různí investoři do něj vkládají své prostředky a oni jim je zhodnocují tím, že nakupují různá aktiva a snaží se mít na nich aspoň nějakou procentní dividendu.

Říkáte, že společnost Residomo vlastní skupina Blackstone Group a Round Hill Capital. Když jsme ale zkoumali vlastnickou strukturu, tak jsme zjistili, že na konci spletitého řetězce majitelů se nachází dvě firmy z Kajmanských ostrovů, jejichž majitel je skryt za tamní anonymitou. Víte, kdo je jejich vlastníkem?

To nevím, že to je takto vlastněno. Ale to bude jednoduché, už i z těch názvů minimálně u té jedné firmy lze dovodit, že BTO (míní název kajmanské firmy BTO Ripple Holdings LP – pozn. red.) bude znamenat Blackstone Technical Oportunities – tedy, že to vlastní Blackstone. A druhá firma, to bude Round Hill Capital. To znamená, že tohle je nejspíš pouze daňová struktura a ve finále jsme pořád zpátky v tom příběhu.

Dobře, pro nás je ale důležité moci toto tvrzení ověřit, což z veřejných zdrojů na Kajmanských ostrovech kvůli zaručení anonymity vlastníků firem nelze. Můžete mi tedy prosím zaslat dokument, který by vaše tvrzení dokládal?

Podívejte, já teď mluvím za vlastníky v Americe a vlastníky v Anglii, takže já nevím, co nám pošlou pro rozhovor českým novinám, ale pokusím se o to. (Žádný dokument dokládající vlastnictví kajmanských firem ale Jan Rafaj ani po urgencích nezaslal – pozn.red.)

Follow @eliska_bartova