KOMENTÁŘ. Nájemné bytů roste rychleji než inflace. Ve druhém čtvrtletí letošního roku vzrostlo napříč Českem meziročně o sedm procent. Ve všech čtrnácti krajích byla průměrná nabídková nájemní cena bytů inzerovaných na portálu Sreality.cz ve druhém čtvrtletí vyšší než ve stejném období předchozího roku. Zajímavým trendem je také zpřísňování výběru nájemců a zvyšování kaucí.

Nejvíce roste nájemné v krajích, kde je nízká nezaměstnanost: v druhém čtvrtletí vzrostlo meziročně nejvíce v Pardubickém kraji (+12 %), Královéhradeckém kraji (+11 %) a v Jihomoravském kraji (+10 %).

Mezi regiony jsou velké rozdíly. Nejnižší byla průměrná nabídková nájemní cena u bytů v Karlovarském (184 Kč/m²), Ústeckém a Moravskoslezském kraji (oba 188 Kč/m²).

Naopak nejvyšší průměrnou nabídkovou nájemní cenu měly na portálu Sreality.cz ve 2. čtvrtletí letošního roku byty v Hlavním městě Praze (404 Kč/m²). Po Praze byly nájmy bytů v tomto období nejvyšší v Jihomoravském (286 Kč/m²) a Středočeském kraji (260 Kč/m²).

Průměrné nabídkové nájemní ceny bytů  v jednotlivých krajích ve 2. čtvrtletí 2025

Zdroj: Cenový kompas Sreality.cz/Vývoj nabídkových cen, 2. čtvrtletí 2024 a 2025

Virtuální prohlídky

Nové technologie mění zvyklosti v oblasti nájmů. Byty se pronajímají rychleji, zajímavou službou jsou pro zájemce virtuální prohlídky bytu. Dobrá prezentace pak zvyšuje šanci na rychlejší obsazení bytu.

Jochmann reality má v Jihočeském kraji ve správě 700 nemovitostí. Majitel Miloslav Jochmann díky virtuálním prohlídkám výrazně zefektivnil a uživatelsky zpříjemnil proces organizaci prohlídek pro nájemníky.

„Virtuální dvojče nemovitosti šetří čas, zájemce má již předem konkrétní představu o dispozici a kondici bytu, pro aktuálního nájemce výhoda spočívá v minimálním zásahu do soukromí,“ říká. Díky tomu se Jochmann reality daří rychle obsazovat byty novými nájemníky.

Podle Miloslava Jochmanna se v Jihočeském kraji daří také úspěšně obsazovat luxusní nájemní byty, velký zájem zde byl například o projekt Žitný mlýn v Boršově nad Vltavou s 82 nadstandardními nájemními byty.

Trend potvrzuje i realitní investor Tomáš Kučera, který vlastní více než 100 nájemních bytů v Ústí nad Labem. I v tomto jinak chudším regionu je podle něj velký zájem o nadstandardní byty, kterých není tolik v nabídce.

Zpřísňování výběru nájemců

Investice do nájemních bytů je pro Čechy oblíbená. Většina drobných investorů se ale spokojí s tím, že nájemník je slušný a platí. Nemají ambici nájemné zvyšovat a ani často nechtějí investovat do vyššího standardu nájemního bytu.

„Osobní setkání mezi nájemcem a vlastníkem je klíčové pro obě strany – teprve při něm lze poznat, zda budou vzájemné vztahy fungovat i v situacích, kdy bude potřeba řešit investice nebo opravy,“ říká Jan Adámek, majitel Jan Reality.

Pronajímatelé či jejich makléři dnes častěji prověřují zaměstnání a příjmy uchazečů, bezdlužnost, insolvenční rejstříky a někdy dokonce vyžadují doporučení od předchozího pronajímatele. Smyslem je ochrana investice a jistota, že nájemce bude spolehlivý.

Podle Jana Adámka jsou zřejmé další nové trendy: zvyšování jistoty (kauce), která u nevybavených bytů obvykle činí jeden až dva měsíční nájmy, zatímco u vybavených dosahuje až tří měsíčních nájmů.

Standardní součástí dlouhodobých rezidenčních smluv se stává inflační doložka – někdy s limitem, například maximálně 5 %, pokud by inflace tuto hranici překročila.

Běžnou praxí je, že provize platí nájemce, případně obě strany. „Není správné, když provizi platí obě strany. Provizi má vždy hradit ten, kdo si službu objednává,“ dodává Jan Adámek.

Je třeba tedy počítat s tím, že kdo si chce pronajmout byt za nájemné ve výši 20 000 Kč, bude platit provizi 20 000 + DPH, dvě kauce, tedy 40 000 a jeden nájem a zálohy na služby dopředu, celkem tedy musí mí takový nájemce připravených téměř 90 000 Kč.

To si ale většina nájemníků nemůže dovolit. Tito nájemníci budou většinou vyhledávat levnější byty u majitelů, kteří procesu výběru nájemníka nepřikládají tak velkou váhu a pečlivý přístup. Z tohoto koše nájemníků se ale s větší pravděpodobností budou rekrutovat neplatiči.

Autor je podnikatel a investor