KOMENTÁŘ. ČNB v květnu snížila základní úrokovou sazbu (repo sazbu) o čtvrtku procentního bodu na aktuálních 3,5 procenta. Dala tak pěkný dárek majitelům hypoték. Spořit v bance nedává v prostředí nízkých úrokových sazeb smysl. Češi se více zadlužují a investují do nemovitostí, což ale opět zvyšuje jejich cenu.

„Češi stále iracionálně cpou peníze do bytů, hlavně v Praze, a proto jsou ceny extrémně vysoko. Češi investují do rizikovějších aktiv, protože spořicí účty s klesajícími úroky jim už nevydělají tolik jako dřív,“ říká Jan Hlavsa, zakladatel a šéf investiční platformy Direct Fondee.

Úspěšný realitní investor Tomáš Kučera na sociální síti LinkedIn kontruje:

„Vždy když vidím, že se odborník na investování vyjadřuje k porovnávání investice do nemovitostí a akcií a srovnává výnos, tak se mi kroutí oči. Buď se jedná o záměrné překrucování faktů nebo neznalost. Investovat do nemovitostí dává smysl jen tehdy, pokud zapojíte externí financování – banku. Potom získáte páku a zhodnocení vašich vlastních zdrojů dramaticky překonává zhodnocení akcií. Na akcie vám nikdo nepůjčí. Kdybych v roce 2011 investoval do akcií, tak bych zdaleka nebyl tam, kde jsem dnes.“

Má pravdu člověk živící se prodejem akcií lidem, nebo ten, kdo uspěl v nemovitostech? Pravdu mají oba.

Levné úvěry pomáhají výnosnosti

Vlastním komerční nemovitost s více nájemníky. Nájemníci jsou stabilní, proto jsem teď několik let nezvyšoval nájmy. Nemovitost stála 16,5 milionu korun a roční nájemné je necelých jeden milion korun.

Dostávám se na výnosnost nájmu 6 % p.a., což není žádná hitparáda, ale nepočítám růst ceny nemovitosti v čase. Do daňových nákladů dostanu roční odpis nemovitosti cca 550 tis. Kč, takže téměr půlku výnosů z nájmu musím ještě zdanit. Nemovitost držím v s.r.o., takže daním dvakrát – daní z příjmu právnických osob a pak ještě dividendu srážkovou daní.

S klesajícími úrokovými sazbami jsem oslovil banku na refinancování bankovním úvěrem. Banka mi refinancuje 75 % kupní ceny při sazbě pod 5 % p.a. Tím dostanu zpátky 11,5 mil. Kč a v nemovitosti už mám jen 5 mil Kč vlastních zdrojů.

Ročně zaplatím bance cca 580 tisíc na úrocích, na nájemném vyberu pořád stejně – 1 mil. Kč. Ročně mi tak vyjde zisk 420 tisíc korun, ale oproti vlastní investici už jen ve výši 5 mil. Kč. Použitím levných bankovních peněz se dostávám z výnosnosti vlastních zdrojů z původních 6 % p.a. na 8,4 % p.a.

Další výhoda je daňová. Úrok ve výši 580 tisíc korun vstupuje do daňových nákladů. Zároveň uplatním daňový odpis ve výši 550 tisíc korun a dostanu se na nulový základ daně z příjmu.

Použitím levnějšího úvěru dosahuji lepší výnosnosti vlastních zdrojů, menšího zdanění a mám v nemovitosti zasekaných mnohem méně vlastních peněz. Kdybych tyto peníze šel dále investovat na realitní trh, budu poptávat další nemovitosti a tlačit jejich ceny vzhůru.

V tom je kouzlo investování do nemovitostí – levný úvěr zvyšuje výnosnost. Ale pozor, úvěr je dobrý sluha, ale dokáže být také zlý pán. Nedoporučuji lidem si brát úvěry na krev. Pak se také může stát, že nájemník odejde, nájem nepřichází a banka chce stále své splátky.

Dvougaráž v Českých Budějovicích

Kamarád Miloslav je odborník na nemovitosti v Českých Budějovicích. Obrátila se na něj majitelka dvojgaráže s tím, že by ji chtěla prodat. Miloslavovi věří, protože už jí několika dobře pomohl.

Foto: se svolením pana Miloslava Jochmanna

Odhadní cena dvougaráže byla necelých 1,5 milionu korun a Milda odhadoval tržní cenu pod dva miliony korun.

Levné úvěry ale pokřivují cenu nemovitostí, i garáží. Nakonec se našel zájemce, který dal do zástavy svůj byt a na levný úvěr si koupil dvougaráž za 2,5 milionu korun. Před několika lety se za tuto cenu v Českých Budějovicích dal pořídit malý byt.

Autor je podnikatel a investor. V minulosti byl předsedou představenstva a spolumajitelem firem Golden Gate CZ a.s. a STEP Finance, a.s.