Koupit stavební pozemek je jedna z nejlepších investic. Chce to ale pečlivou prověrku. Stavební pozemky skrývají řadu omezení, často i břemen a dodatečných vysokých výdajů. Neztrácejte rozvahu, i když místa rapidně ubývá a inflace má teď žravou.

Zda je pozemek skutečně určen k výstavbě rodinného domu, je třeba si prověřit v územní plánu obce a prostudovat si regulativ, co vůbec jde vystavět, či jakou minimální plochu musí pozemek mít.

„Přestože územní plán počítá s výstavbou rodinného domu v určitém území, může se stát, že určitá konkrétní realizace nebude povolena, tvar střechy, počet pater,“ připomíná Milan Beleščák ze společnosti B&K Nemovitostní investice.

Pozemek také musí mít zpevněnou příjezdovou cestu s určitou minimální šířkou.

Když v plánu chybí vlak

Ani detailní studium obecního územního plánu však vždy nepřináší stoprocentní jistotu. Dokonce je třeba ověřit si soulad s krajskými záměry, jak dokresluje následující kauza.

„Aktuálně řešíme problém klienta, který má zatím nepravomocně v souladu s územním plánem příslušné obce vydané územní rozhodnutí na průmyslový areál. V odvolacím řízení proti prvostupňovému rozhodnutí přesto tatáž obec namítá, že areál klienta zde stát nesmí, a to pro rozpor se zásadami územního rozvoje příslušného kraje,“ popisuje právník Erik Kolan z advokátní kanceláře Glatzová & Co.

Ilustrační foto: Tomáš Salák, se souhlasem autora

Podle těchto zásad totiž může částí pozemku klienta v budoucnu vést železnice. „Že příslušné zásady územního rozvoje obec vůbec nezohlednila ve svém územním plánu, ji přitom netrápí,“ dodává Erik Kolan.

Pozor i na pozemky, kde bude nutné odkoupit plochy pro budoucí výstavbu přístupové cesty. To je velmi nákladné, může to stát i miliony korun.

A co podle územního plánu vyroste na sousedních pozemcích? Teď tam je výhled do krajiny, v budoucnu to ale může být bytový dům. V lepším případě.

Jen sítě nic neznamenají. Klíčová je kapacita

Důležité je, zda pozemek lze připojit na inženýrské sítě. Zda je tam obecní vodovod, nebo funkční studna.

Někde může být problematické připojení k elektřině z důvodu nízké kapacity sítě. Pokud se nelze napojit na kanalizaci, je nutné vybudovat jímku nebo čističku odpadních vod.

Nenechte se zmást tím, že voda, elektřina či plyn jsou dovedeny až na pozemek. Může se totiž stát, že nedojde k faktickému napojení, protože už zde není dostatečná kapacita. Tu je třeba u vodáren a energetiků předem ověřit.

Všech pět pohromadě

Co právníci standardně prověřují před nákupem pozemků

1. Nabývací titul prodávajícího k pozemku. Ačkoliv občanský zákoník dnes již chrání dobrou víru nabyvatele v zápis prodávajícího jako vlastníka v katastru nemovitostí, tato zásada má omezení a nikdo z nás si nepřeje se soudit o vlastnictví koupeného pozemku. Obzvlášť, když jej následně zhodnotí svou stavbou.

2. Jakákoliv práva cizích osob (zatížení) k pozemku, ať již jde o nájem, věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva a další. I práva nezapsaná v katastru nemovitostí zatěžující pozemek totiž zpravidla přecházejí na nového vlastníka.

3. Neomezený přístup k pozemku

4. Jakékoliv probíhající nebo hrozící řízení (soudní či správní) ohledně pozemku. Stále se zjišťují také případné restituční nároky, dnes již spíše vznesené církvemi.

5. Územní plán i další územně plánovací dokumentaci a případná již vydaná správní rozhodnutí k pozemku. Z těch se zkoumá, zda není jakkoliv ohrožená realizovatelnost plánovaného stavebního záměru.

Zdroj: Erik Kolan, AK Glatzová  & Co.

Stará břemena nemusí být zapsána v katastru

„Sítě mohou být na pozemku uloženy již po mnoho let a vzhledem k dřívějšímu vlastnictví většiny infrastruktury státem velmi často nebyly zapsány do katastru nemovitostí jako věcná břemena, a tudíž byly i mnohem hůře dohledatelné,“ upozorňuje Milan Beleščák.

Průběh sítí na kupovaném pozemku lze již dnes poměrně snadno dohledat přes internet na webových stránkách správců sítí zadáním parcelního čísla.

Důležité je, o jakou infrastrukturu se jedná, neboť každé podzemní vedení – ať už elektřiny, vody či kanalizace – má různou šířku ochranného pásma od osy vedení a tyto pozemky jsou v tomto okamžiku nezastavitelné nebo zastavitelné jen s velkými technickými opatřeními a s vynaložením vysokých finančních prostředků.

Omezující jsou ochranná pásma lesa a vodních toků. Ochranná pásma má i železnice (hlukové limity) nebo ochranné pásmo vysokého napětí.

Ověřit si je třeba i věcná břemena. Například právo chůze a jízdy přes vyhlédnutou parcelu na sousední pozemek nebo energetické sítě.

Informace o právních zátěžích ve formě věcných břemen, tzv. služebností, dále zástavní práva a předkupní práva získáme snadno z veřejně přístupného archívu Katastrálního úřadu pro danou lokalitu.

Ilustrační foto: Tomáš Salák, se souhlasem autora

Pozor na předkupní práva

„Velice obvyklá jsou předkupní práva zřízená obcemi. V minulosti často docházelo k prodeji pozemků vlastněných obcemi soukromým osobám s tím, že tyto pozemky měly být určeny pro výstavbu, a nikoliv pro další prodej, a proto si obec zřídila předkupní právo k pozemku,“ popisuje právník Jakub Porod z advokátní kanceláře Kocián Šolc Balaštík.

To znamená, že vlastník, který chce pozemek prodat, musí vždy žádat obec o to, aby se předkupního práva ve vztahu k danému převodu vzdala. „Pozor, takové vzdání se předkupního práva vyhotovuje zpravidla starosta, je však (a na to se často zapomíná) nezbytný souhlas zastupitelstva – nebude-li udělen souhlas zastupitelstva, je vzdání se předkupního práva neplatné a celý převod ohrožen,“ dodává Jakub Porod.

Domluvy „per huba“ nestačí

Příkladem špatně ošetřených služebností může být případ fyzické osoby, která před lety koupila pozemek a na něm postavila pro sebe rodinný dům. Přístup na tento svůj pozemek byl po léta veden přes pozemky zemědělského družstva, které se ovšem v rámci likvidace rozhodlo veškerý nemovitý majetek prodat jiné fyzické osobě.

Majitel pozemku s rodinným domkem ovšem neměl nijak s družstvem do této doby ošetřeno věcné břemeno, služebnost příjezdu ke svému pozemku. Družstvo prodejem přístupového pozemku ale nepřeneslo žádnou povinnost – služebnost na nového majitele.

Nový majitel posléze začal řešit využití nově nabytého pozemku a novou zástavbou znemožnil majiteli pozemku s rodinným domkem přístup na jeho pozemek. Nastala pro něj velmi nepříjemná a komplikovaná situace, kdy po letech bydlení v novém domku musí složitě řešit a přemlouvat majitele okolních pozemků, aby mu nově umožnili příjezd k jeho nemovitosti.

Seriál „Jak investovat…“

… do drahých kovů – 24. srpna

… do nemovitostí – 31. srpna

… do nemovitostních fondů – 7. září

… do akcií – 14. září