KOMENTÁŘ. Možná vás tím překvapím, ale hypotéky jsou teď vlastně levné a koupě bytu v Praze se už může vyplatit. V jiných městech bych zatím počkal. Mnozí mi teď budou spílat, ťukat si na čelo, div ne kamenovat. Prosím. Jenže je to tak. 

S ohledem na inflaci, úrokové sazby a na to, že počet kupujících se propadl, letos nelze očekávat snižování hypotečních sazeb a tím i oživení poptávky.

Velcí developeři nedávají nové byty do nabídky, neslevují. Zatím. Starší byty už ale zlevnily. V Praze za poslední půl rok o více než 10 %. Takže, kdo má příjmy a zvládne hypotéku, může se těšit na nákup bytu za cenovku příznivější i o více než jen pár set tisíc.

Kdo má úspory, respektive příjmy, tomu se může i šestiprocentní hypotéka vyplatit.

Lepší platit splátky bytu než kolej

Nedávno jsem s bývalou spolužačkou Zuzanou řešil, zda má koupit byt a pomoci si hypotékou za současné sazby. Její dcera studuje vysokou školu v Praze. Za kolejné platí 6500 Kč měsíčně. Je v druhém ročníku. Příští rok půjde na vysokou i její syn.

Než platit dvakrát kolejné, je rozhodně lepší koupit byt a jeden pokoj pronajímat na spolubydlení. Rozhodla se tedy pro byt 3+kk v Praze Libni za sedm milionů korun. Půjčí si čtyři miliony, splátka bude obdobná jako by bylo dvojité kolejné. Jen s tím rozdílem, že bude platit „do svého“. A pronájem pokoje přinese osm tisíc měsíčně.

V Praze chybí padesát tisíc bytů. Je vysoce pravděpodobné, že za dva tři roky půjdou ceny bytů zase nahoru. A pokud se za tuto dobu sníží hypoteční sazby, nebude problém dražší úvěr refinancovat a snížit si splátky.

Zuzana nemá dluhy, takže je to řešitelné. Kdyby jí nebo manželovi vypadl příjem, tak lze byt v kvalitní lokalitě prodat bez větší ztráty. Před dvěma roky jsem nebyl příznivec hypoték. Ještě loni jsem odrazoval své přátele od koupě bytu a radil počkat. Ceny nemovitostí jen rostly, byly vyhnané levnými penězi. Sazby hypoték už neměly kam padat.

Za poslední půl rok se ceny bytů snížily a sazby hypoték vzrostly. Přesto jsou konstelace, kdy bych hypotéku nezatracoval a za poslední dva týdny jsem ji naopak dvakrát doporučil.

Ilustrační příklad:

Hypotéka 3,5 milionu korun, 80 % ceny nemovitosti, fixace tři roky, splatnost 25 let, hypoteční sazba 6,34 %: splátka 23 274 Kč/měsíčně. (Fincentrum)

Inflace nemaže jen úspory, ale i dluh

Kamarád Honza má vyřešené své bydlení. Zdědil byt po babičce, druhý dobře koupil. Je bez dluhů. Pravidelně investoval do akcií, naspořil rezervu ve výši zhruba 18 měsíčních platů. Na podzim akcie prodal. Drží peníze na účtu. Jako mnozí další.

Češi drží na běžných účtech polovinu svých úspor a loni jim oficiální inflace umazala 15 %. Při podobném vývoji inflace by lidé za tři roky přišly o půlku úspor. V peněženkách a nákupním košíku má většina z nás ovšem oprávněné podezření, že inflace je vyšší. Také Honzu inflace trápí.

Penzijní připojištění ani stavebko nenabízí adekvátní zhodnocení. Prohrávají s inflací. Akciové a dluhopisové fondy jsou teď zoufalost a ještě nějakou dobu budou krvácet.

V situaci Honzy je vhodné si při současné inflaci vzít hypotéku za šest procent. Není pod tlakem. Mají s manželkou jistou práci. Splátku hypotéky na další byt utáhnou, i když jim vypadne nájemník.

Inflace totiž nemaže jen úspory, ale i dluhy. Proto se vyplatí hypotéka i za šest procent, rozumně vybalancovaná k příjmům. U hypotéky každopádně musí být dostatečná příjmová rezerva.

Tak přemýšlejí velcí hráči: půjčují si peníze, investují do nemovitostí. Nemovitosti jsou hmotné a drží hodnotu, peníze hodnotu ztrácí. Dluhy snižuje inflace. I státy své obří dluhy odmazávají inflací. Je ale třeba to nepřehnat, protože přílišné předlužení může skončit bankrotem.

Moje doporučení:

Nekupujte byty z inzerce

U bytu je základ dobře koupit. Většinou se nedá dobře koupit z inzerátu. Kdyby byla nemovitost za atraktivní cenu, neocitne se v inzerátu. Spousta realitních makléřů totiž eviduje zájemce, kteří mají připraveny peníze a v případě zajímavé nabídky jsou připraveni koupit. Bez focení bytu, inzerce a únavných prohlídek realitních turistů, kteří se chodí jen dívat, ale nikdy nekoupí.

Ceny nevěřte realiťákům ani médiím

Starší byty zlevňují od léta loňského roku. Dokonce více, než píší mainstreamová média. Realitní kanceláře a následně média totiž berou údaje z katastru nemovitostí za delší období. Cenové mapy pracují s průměrnými cenami za období, které ale neodpovídají okamžité situaci. Pokud je cenová mapa z údajů za posledních šest měsíců, tak průměruje drahé červencové ceny s levnějšími cenami před Vánoci.

Třeba teď se na katastru objevují kupní smlouvy na byty, kde se obchody uzavíraly v říjnu. Připočtěte měsíc na rezervační lhůtu, přípravu kupních smluv, ochrannou lhůtu dvacet dní na katastru nemovitostí. A nějakou dobu trvá, než zareagují realitní kanceláře, které pracují se starými cenovými mapami. A než hlavní média zareagují na potvrzení trendu.

Orientace podle tras metra

Při koupi bych sázel na lokality v Praze u metra. Takové byty jsou likvidní, tedy v případě potřeby vždy dobře prodejné v rozumném čase.

Byty na metru trasy A jsou většinou prémiové a tím pádem drahé. Byty na metru C nedoporučuji od stanice Chodov až po konečnou na Hájích. Za investičně zajímavé považuji byty na metru B od Palmovky po Hloubětín – zatím solidní cena, ale čekám zde zlepšení. Něco jako Karlín a Holešovice, které se za posledních deset let fantasticky zvedly.

Vždy s respektem

Posledních sedm let panoval na nemovitostním trhu velký prodejní optimismus. Teď je zase příliš velký pesimismus. Tak horké to ale nebude. Navíc není špatné jít proti proudu. V investicích deset procent lidí vydělává a devadesát procent lidí prodělává. Klusat s davem se nevyplácí.

Ale s hypotékou vždy opatrně. Je to dobrá páka, šikovný nástroj, ale může ublížit. Podobně jako motorová pila, když se k ní člověk postaví bez patřičného respektu.

Řekli o realitním trhu

• Byty na pražském Chodově a Hájích se ve třetím kvartále loňského roku prodávaly v průměru se 17procentní slevou proti inzerované ceně. Počet prodaných bytů od loňského března klesl o čtvrtinu, u rodinných domů v porovnání s prosincem 2021 o více než třicet procent. Dagmar Mičíková, RE/MAX Delux
• Nabídkové ceny jsou často iluzorní. Přestože se hypotéka nyní může jevit nevýhodně, není to černobílé. Pokud rodina není nadoraz finančních možností, dává smysl vsadit na krátkodobou fixaci a později refinancovat. Analýza Bezrealitky.cz
• Investice do nájemního bydlení je v současnosti podle mého názoru ekonomická sebevražda. Výjimkou budou mimořádné lokality v centrech velkých měst. Petr Vaněrka, Stavebniny Pro-Doma
• Hypoteční sazby dosáhly vrcholu a v nejbližších měsících budou stagnovat. V závěru roku by mohlo dojít k mírnému poklesu. Martin Vašek, Hypotéční banka
• Nabídková cena starších bytů v Brně se pohybuje kolem 98 tisíc Kč/m2. Výrazný rozdíl je v kvalitě. Ve stavu před rekonstrukcí stojí v průměru 81 tisíc Kč/m2. Jejich ceny za poslední rok klesly o 15 %. U brněnských novostaveb je cena kolem 130 tisíc Kč/m2. František Šudřich, Impera styl

Autor je český investor