KOMENTÁŘ. Skončil čas, kdy stačilo ležet ve vaně, projíždět si inzeráty na realitních serverech a cokoliv nemovitostní investor koupil, mu ročně vydělalo deset a více procent. Realitní trh je teď stojatá voda a jen tu a tam něco žbluňkne. Obchody se hýbou pomalu.

Zatímco před dvěma lety banky rozdaly devět tisíc hypoték měsíčně, teď jsou to tři a půl tisíce. Hypoteční sazby lezou dolů jen o desetinky procent a nijak výrazně se minimálně do konce roku nesníží. Pražští developeři loni doufali, že letos by mohly být sazby opět tříprocentní. Ani náhodou.

Průměrné sazby hypoték jsou nyní přes 6 %. A pokud má žadatel potíž s doložením příjmů, třeba je začínající živnostník, a zvolí krátkou fixaci, tak jsou úroky nad 8 % ročně. Neočekávám přitom, že v následujících dvou letech by průměrné hypoteční sazby klesly pod 5 %. Pokud vezmu v potaz inflaci, rizikovou přirážku za možnost nesplacení a marži banky, pod 5 % mi to nevychází. Taková sazba je normální a je potřeba se s tím vyrovnat.

Jen pro nadprůměrné příjmy

Nyní kupují nemovitosti jen lidé, kteří na ně mají. Buď hotovost anebo kombinaci s hypotékou. Pořád se v poměru k inflaci vyplatí, ale hypotéka musí být opravdu podložena nadprůměrnými příjmy.

Bankovní asociace v modelovém případě na novém třípokojovém bytě v Praze spočítala, že aby rodina dostala hypotéku na 80 % jeho ceny, musí mít společný čistý příjem přes 130 tisíc korun měsíčně. To je dost i na hlavní město, kde průměrná mzda přesahuje 50 tisíc korun měsíčně, ještě když se vezme v potaz, že k takové hypotéce a tomuto bytu musí žadatel mít tři miliony ze svého.

Kdo na hypotéku nemá, bydlí v nájmu nebo u rodičů. Ale ještě větší zápřah je to pro klienty, kteří začali s levnou hypotékou a čeká je změna úrokové sazby.

Když skončí fixace…

V následujících dvou letech se budou refinancovat hypotéky poskytnuté v letech 2018 a 2019 v celkovém objemu 420 miliard korun a s průměrnou stávající úrokovou sazbou 2,7 %, uvedla v létě Česká národní banka.

Při refinancování pětimilionové hypotéky na 25 let, kdy sazba byla 2,5 %, a nově bude 6 %, splátka vzroste z 22 400 na 32 200 Kč měsíčně. A to je velký zásah i do rodiny s nadprůměrným příjmem.

Věřím ale, že většina domácností, na které dopadne zdražení hypoték, je utáhne. Budou muset šetřit. Menší spotřeba bude znamenat menší výkon ekonomiky, menší zisky firem. Tlak majitelů firem na náklady. Na investice. To znamená větší tlak na zaměstnance a vyšší investice do automatizace…

České hypotéky v číslech

– Měsíční splátka hypotéky na 3,5 milionu korun sjednané do 80 % ceny nemovitosti,

se splatností 25 let a při průměrné nabídkové sazbě 6,1 % se pohybuje nyní kolem 23 tisíc korun měsíčně.

– Příklad: cena bytu osm milionů korun, žadatel žádá o šest milionů korun. Doba splácení 25 let.

Při úroku 5,5 % se splátka pohybuje kolem 37 tisíc korun měsíčně.

– Průměrná hypoteční sazba v srpnu činila 5,8 %. Nabídkové sazby

se nejčastěji pohybují v širokém rozpětí mezi 6 až 7 %, uvedla Česká bankovní asociace.

– Objem nově poskytnutých hypoték v srpnu dosáhl 11,5 miliardy korun po červencových 9,5 miliardy korun

a objem refinancovaných úvěrů v srpnu činil 2,6 miliardy Kč oproti červencovým 1,9 miliardy Kč.

– Před dvěma lety banky rozdaly devět tisíc hypoték měsíčně, teď jsou to tři a půl tisíce.

– V následujících dvou letech se budou refinancovat hypotéky poskytnuté v letech 2018 a 2019

v celkovém objemu 420 miliard korun a s průměrnou stávající úrokovou sazbou 2,7 %.

Kupujete? Čekejte výrazné slevy z nabídkových cen

V nemovitostech napříč typy jsou teď velmi rozdílná očekávání prodávajících a kupujících, kteří na to mají. Jak v komerčních, tak rezidenčních realitách se míjejí až o čtvrtinu nabídkové ceny. Obě strany jsou ochotné ke kompromisu, ale nůžky jsou až příliš otevřeny. Vidím to na trhu a stejnou zkušenost mají lidí z mého okolí, kteří jsou připraveni kupovat s vlastním kapitálem. Drží hotovost a čekají.

„Realitní trh je aktuálně velmi zamrzlý. Všichni drží a doufají nebo vyčkávají. Kdo má dost vlastních prostředků, bude mít navrch. Otázkou je, za jak dlouho a jak moc,“ říká Karel Bartes, který má dlouholeté zkušenosti v oblasti komerčních nemovitostí a financování velkých transakcí.

Nemovitosti budou opět pro dlouhodobé investory, nejen pro realitní spekulanty. Spousta z nich prodělá. Lidé s hypotékami na vlastní bydlení to ale ustojí.

Bez odbornosti a vlastních peněz se investování v nemovitostech neobejde. Čas až příliš levných úvěrů definitivně skončil a doufat v návrat dvouprocentních hypoték je bláhové.

Nemovitost nebo nemovitosti byly vždy bohatstvím, které se budovalo generace. Když to nestihnu opravit já, tak moje děti nebo vnoučata to dokončí. Tak by měly rodiny fungovat. Rodina, která drží pospolu, a vychová potomky k práci a hodnotám, je koneckonců tím vůbec nejcennějším.

Autor je český investor