Byty na investici. Zní to lákavě a nepochybně je to jedna z cest konzervativního střadatele. Nájem ale není příjem bez práce, a už vůbec ne bez rizika. Je třeba počítat se ztrátami. Finančními, časovými i nervovými. Chování některých nájemníků je děsivé a právní zastání proti lidem, kteří neplatí a ničí vše kolem sebe, reálně téměř žádné.

Nejen, že vlastník nedostane z neplatiče dlužný nájem, ale často trvá rok (v extrémních případech i déle), než z bytu takového jedince vůbec dostane ven. Takový je u nás soudní proces, tak dlouho trvá výkon rozhodnutí.

Znám případ z pražského Proseku, kdy si paní vzala hypotéku, byt pronajala za velmi příznivý nájem a nájemnice jí nezaplatila ani jednou a jen se pronajímatelce vysmívala. Trvalo to půl roku, než nakonec vypečená dáma odešla a nechala po sobě poničený byt.

Zfalšovaná kupní smlouva

Na Proseku se odehrál i jiný případ. Byt 3+1 po rodičích. Žena ho pronajala člověku, který se dokonce snažil zfalšovaným podpisem na fiktivní kupní smlouvě dokázat, že mu byt prodala už maminka pronajímatelky. A neplatil. Vystěhovat ho standardní právní cestou nešlo. Ten člověk si tam účelově nastěhoval tělesně postiženého a trvalo přes dva roky, než je z bytu vystěhovali. Známá byt prodala. Pronajímat po této zkušenosti už nechce.

Desetitisícové škody po nájemnici sčítal i živnostník provozující bistro na Praze 2. Pronajal rodinný dům ženě s dospělým synem. Toho za dva měsíce začala shánět policie. Nájemnice nejen, že neplatila, ale když vlastník domu k nemovitosti přijel, našel jen klíče zahozené v trávě a interiér zcela zničený od koček. Podlahy musely pryč, futra dveří také, zkrátka katastrofa. Soudit se? Nesmysl. Dům rychle opravil a pronajal znovu, tentokráte měl už štěstí a dal si větší pozor. Rok a půl trvalo, že se škody z nájmu, který plynul už od seriózního nájemníka, zaplatily.

Pokud politici horují za to, aby se na trh dostaly volné byty, měli by posílit práva pronajímatelů bytů, protože současný stav je takový, že mnoho vlastníků raději nechává byt prázdný, než aby se trápili s asociály a vyděrači.

Apartmán u moře, příběh k pláči

Investičně lákavé jsou na první pohled apartmány u moře. Pokud tam ale člověk nemá blízké nebo opravdu dobré známé, je to velmi riziková věc.

Obrátil se na mě člověk, který si koupil apartmán v Černé Hoře. Na papíře vypadalo vše nádherně, lákavá cena 1,7 milionu korun za tři pokoje. Nakonec to stálo 2,5 milionu korun, ale i tak byl spokojený. Do apartmánu může jezdit, dal ho správy místnímu stavařovi, ať mu to pronajímá. Ten mu říkal, že pronájmy vůbec nejdou a je to prázdné. Tak se známý vypravil na dovolenou v domnění, že je apartmán prázdný.

Když přijel, zjistil, že tam má ubytované Holanďany. Poptal se lidí v sousedství a ti mu tvrdili, že apartmán je plný pořád. Vypověděl smlouvu se stavařem, zadal realitce na pronájmy. Ale ta pořád chtěla nějaké poplatky za vybavení bytu, nafocení, inzerci, údržbu, zahrádku, poplatky obci. Po roce pronájmu byl téměř na nule, spousta starostí. Nakonec byl rád, že prodal apartmán za 2,2 milionu korun. A neuhodnete komu. Tomu člověku, který mu ho postavil a okrádal ho na pronájmech.

Hory na Ukrajině. Rostou na ceně

Když se člověk pouští do realitního byznysu v cizině, musí tam mít kontakty a znalosti terénu. Stavební firma, kterou dobře znám, má hotel na Ukrajině v horách. Krásné moderní horské středisko. Firma se rozhodla hotel přestavět na apartmány.

Před konfliktem se ceny horských apartmánů pohybovaly kolem tří tisíc dolarů za metr. Nyní je lokalita u rumunských hranic nesmírně populární, byty rychle skupují bohatí lidé z Kyjeva a Charkova, ceny se během měsíce zdvojnásobily.

Hory mají i u nás velkou perspektivu. Opravdové hory, kde se to ještě tolik nehemží turisty, ale přitom je tam zázemí.

Jedno je jisté: nájem, ať už bytu ve městě nebo apartmánu na horách, neznamená snadný příjem. Když se do toho člověk pouští, vyplatí se být smířený s tím, že se občas objeví problémy s lidmi, či se třeba něco pokazí technicky. A problémy je třeba řešit tak, aby netrvaly rok a více. Čas jsou peníze a nervy máme jen jedny.

Autor je český investor.