KOMENTÁŘ. Nájemní byty jsou teď v Česku hitem. Roční výnos z nájmu bytu se v Praze a v krajských městech pohybuje okolo 3 % ročně, v sociálně slabších regionech jako Ústecko nebo v menších městech je to okolo 5 %. Ceny bytů stále rostou, což láká další investory a vytváří tlak na další růst ceny. Pronajímat byt ale nemusí být tak sluníčkové, jak se na první pohled zdá.

Uživatel pod pseudonymem Lokutus si vylévá své srdce na sociální síti X: „Frajerka už 3 měsíce neplatí, v bytě ani není, je v zahraničí, byt je humus, v lednici plíseň, protože neplatila ani elektřinu, takže jí odstřihli. Klíče dala kamarádům, kteří to tam porůznu vybydlují. (…) Dluh za tři nájmy, škody ve výši dalšího nájmu, kauce pokryje s bídou čtvrtinu, pokud vypadne teď hned.“

Příspěvek vyvolal vášnivou diskusi plnou radikálních řešení od výměny zámků a vyvezení nájemníkových věcí na sběrný dvůr, protože takový nájemník na policii přece nepůjde. Nejlepší je ale problémům s nájemníky předcházet. Výběr nájemníka je zásadní, potřeba je ale dodržet ještě několik dalších pravidel.

1. Příprava nemovitosti

Dobrý byt přitahuje dobré nájemce. Majitel má nabízet slušný standard. Pokud nabízí na pronájem byt v horším stavu, najde jen nájemníka, kterému to nevadí a o majetek pečovat nebude. Ale je potřeba být racionální.

Můj kamarád Dalibor vlastnil hezký byt 4+kk v Praze v Dejvicích. Japonský nájemník si na začátku nájmu navymýšlel spoustu vybavení, které bylo potřeba dokoupit, třeba masážní křeslo.

Při vystěhování Dalibor zjistil, že ho nájemník ani jednou nepoužil a stěžoval si, že mu překáželo. Zato však rekonstrukce vybydleného bytu stála téměř tolik, kolik Dalibor vybral za čtyři roky na nájmech.

2. Výběr nájemníka

Při výběru zájemce o nájem se nenechte ovlivnit prvním dojmem. Sociální sítě napoví hodně o způsobu života lidí. Ptejte se na zaměstnání a na příjem.

Samozřejmostí by měla být kontrola registrů – zda zájemce nemá záznamy v evidenci exekucí nebo v insolvenčním rejstříku. Stále častější se stává zvyk požádat o kontakt na předchozího pronajímatele a probrat s ním zkušenosti.

3. Příprava nájemní smlouvy

Nájemní smlouva musí být písemná. Nepoužívejte obecné vzory z internetu a také při přípravě nájemní smlouvy kroťte lidovou tvořivost, aby některá ustanovení nebyla v rozporu s platnou legislativou.

Pokud si nejste jistí, raději investujte do služeb právníka specializující se na oblast nemovitostí. Součástí nájemní smlouvy je i protokol o předání bytu, ve kterém je popsán stav bytu a jeho vybavení. Doporučuji pořídit i fotodokumentaci. Často se do smlouvy dává i povinnost nájemníka byt vymalovat po skončení nájmu.

4. Nastavení kauce

Kauce slouží jako finanční záruka pro pronajímatele pro případ škod na bytě nebo nedoplatků na nájemném a službách. Pronajímatel je povinen nájemníkovi vrátit kauci po skončení nájmu, pokud mu nevzniknou žádné pohledávky (dlužné nájemné, škoda na vybavení).

Obvyklá výše kauce při pronájmu bytu v České republice se  pohybuje od jednoho do tří měsíčních nájmů. Zákon stanovuje maximální výši kauce na trojnásobek měsíčního nájemného.

V Praze a Brně je běžnější kauce ve výši dvou až tří měsíčních nájmů, zatímco v ostatních městech se častěji setkáte s jednou až dvěma měsíčními platbami. Rozhodně doporučuji kauci ve výši tří nájmů.

Kdo nemá na složení kauce, může mít i problémy s včasným placením nájmu. Raději volte trochu nižší nájemné a vyšší kauci než mít kauci jen ve výši jednoho nájmu.

5. Komunikace s nájemníkem

Udržujte s nájemníkem kontakt. Není od věci čas od času zkontrolovat stav bytu. Nedopusťte, aby si nájemník zvyknul platit pozdě. „Platím pozdě, ale vždycky zaplatím…“ to raději ne.

Nájemník, který je ve zpoždění s platbou, byť jen několik dní, testuje hranice. Udržujte respekt a ozvěte se hned, když je nájemník ve zpoždění. Nájemní trh je drsný, někteří nájemníci dokážou vymyslet neuvěřitelné příběhy, proč nezaplatili.

Slušný nájemník platí včas, ne po upomínce. Buďte opravdu nekompromisní. Disciplína, kauce ve výši tří měsíčních nájmů a kvalitní smlouva je to, co majitele nemovitosti chrání.

6. Ukončení nájmu

Doporučuji uzavírat nájemní smlouvy na dobu určitou a dostatečně dopředu s nájemníkem řešit prodloužení doby. Nájem může být ukončen i v případě, že nájemník neplatí včas.

Advokát Jakub Porod z advokátní kancelář Kocián Šolc Balaštík radí, že v první řadě je vhodné nájemce na prodlení s úhradou nájemného písemně upozornit. Může se totiž stát, že důvodem nezaplacení je opomenutí.

„Neuhradí-li nájemce dlužné nájemné a náklady na služby alespoň za dobu tří měsíců, jedná se o zvlášť závažné porušení povinností nájemce. Pronajímatel může v takovém případě nájem vypovědět bez výpovědní doby,“ konstatuje Jakub Porod.

Nájemce ale nemusí být v prodlení s úhradou za tři po sobě jdoucí měsíce, může jít o občasná neplnění.
Pronajímatel je však povinen ještě před podáním výpovědi pro zvlášť závažné porušení povinností nájemce vyzvat, aby dlužné nájemné doplatil.

Pokud se tak nestane v době, kterou mu pro tento účel pronajímatel dodatečně dá, může teprve přikročit k podání výpovědi.

7. Pozor na neplatnou výpověď

Ve výpovědi pak musí pronajímatel uvést, v čem konkrétně spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcových povinností, v tomto případě tedy přesně vymezit, za které měsíce nájemce dluží platby.

„Pokud by pronajímatel nájemce před podáním výpovědi nevyzval k nápravě, případně by ve výpovědi neuvedl, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcových povinností, k výpovědi by se nepřihlíželo,“ zdůrazňuje Jakub Porod.

Okamžikem doručení výpovědi nájemci nájem bytu zaniká s tím, že pronajímatel má právo na předání bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

„Pro případ prodlení nájemce s úhradou nájemného a nákladů na služby kratší než tři měsíce je vhodné si v nájemní smlouvě právo pronajímatele nájem z tohoto důvodu vypovědět výslovně sjednat, neboť právní úprava není v tomto ohledu zcela jednoznačná,“ radí Porod.

Obecně však platí, že výpověď pronajímatele z jakéhokoliv důvodu musí být vždy písemná a musí obsahovat poučení nájemce o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout její přezkoumání soudem. V opačném případě by byla výpověď neplatná.

Majitele láká pasivní příjem z nemovitostí. O investiční byt i o nájemní vztah je potřeba se starat. Není to pasivní příjem, ale často velká dřina. Správa bytu lze delegovat, ale snižuje to výnos.

I když pronájem vypadá klidně a vše jde hladce, pořád je potřeba kontrola, stoprocentně pasivní příjem to není. Stejně jako v ostatních investicích a v podnikání je důležitá pravidelnost a důslednost. Bez práce nejsou koláče.