Kam se budou ubírat ceny bytů, měl by stát silně zdanit spekulativní nákupy nemovitostí a proč se vlastně u nás lidé proti málo dostupnému bydlení ještě nebouří? Rozhovor s odborníkem na bytovou politiku Martinem Luxem ze Sociologického ústavu Akademie věd.

„Ideálem je, aby ceny nemovitostí, v nichž má rezidenční majetek významná část domácností, výrazně neklesaly, protože to zase může způsobit různé sociální nepokoje a politické tenze. Na druhou stranu by bylo fajn i to, aby ceny nerostly tak prudce jako narůstaly v předchozích krátkých obdobích teď. Žádoucí je stabilní a dlouhodobě udržitelný růst cen, což se u nás ale zatím moc neděje,“ říká Martin Lux.

Rozhovor je textovým přepisem ekonomického podcastu MakroMixér, který připravuje šéfredaktor HlídacíPes.org Robert Břešťan a hlavní ekonom Patria Finance Jan Bureš.

Ceny bytů a obecně nemovitostí za poslední dekádu prakticky nepřetržitě rostly, a třeba podle ČNB jsou výrazně nadhodnocené. Myslíte si, že ruská invaze na Ukrajinu může být něčím, co nastartuje tu – aspoň některými – dlouho očekávanou korekci na realitním trhu?

I podle našich modelů jde opravdu o velmi výrazné nadhodnocení cen. To započalo už někdy kolem roku 2017 – 2018 a zhruba od roku 2020 se ty ceny úplně utrhly ze řetězu. Bylo to v období covidové krize a na rozdíl od jiných hospodářských krizí v minulosti tu ceny všech rezidenčních nemovitostí prudce narostly a nadhodnocení se ještě výrazně prohloubilo. Myslím si, že Česká republika je opravdu v situaci, která se obecně nazývá jako cenová bublina a hrozí jí prasknutí.

Ke korekcím a propadům dochází ve chvíli, kdy se ekonomika dostane do ekonomické recese související s výraznějším nárůstem nezaměstnanosti. Právě míra zaměstnanosti má na vývoj cen v České republice výrazný vliv, dokonce výraznější než vývoj příjmů domácnosti. A ve chvíli, kdy by se míra nezaměstnanosti začala zvyšovat – což se zatím neděje – tak by se ty ceny bytů nejenom zastavily, což už dnes vidíme, ale mohly by se začít korigovat, a to i velmi prudce.

Je to hlavně psychologický faktor? Tedy, že když lidé mají práci, tak mají pocit, že jim nic nehrozí, že zvládnou splácet, a proto si dovolí třeba koupit dražší byty nebo jít do drahého nájmu?

Jedna věc je, že si třeba kupují další byty na investice, druhou věcí je vysoká poptávka po nájemním bydlení, která pak odvozeně vytváří poptávku ze strany investorů. Roli hrají lidé, kteří sem přicházejí za prací ze zahraničí; ve chvíli, kdy by hrozila ekonomická recese a zvýšení nezaměstnanosti, spousta z nich by se vrátila zpátky a tím by se snížila poptávka po nájmech. Tím by se snížily nájmy a následně i ceny – je to spojená nádoba. Není to tedy jen o těch investicích do vlastního bydlení, ale i o nájmech.

Byty mohou být levnější než dnes

Řada českých domácností nemovitosti vnímá jako investici, v níž si spoří na důchod. S poklesem cen na realitním trhu tu ovšem zkušenost nemáme, to by mohl být problém, ne?

Rozlišil bych hloubku poklesu a délku poklesu. Délka sice nemusí být dlouhá, ale pokles může být poměrně velmi hluboký, což je právě potíž toho krátkodobého nadhodnocení a následně krátkodobého propadu. To jsou právě ty cenové bubliny. Naopak dlouhodobé poklesy cen bytů známe třeba z Německa nebo z Japonska, částečně z Itálie. Jsou spojené s demografickým vývojem – odehrávají se zejména v zemích, které stárnou, kde není už tolik mladých lidí, kteří by poptávali bydlení, a naopak je poměrně dost těch, kteří se snaží prodat, zrealizovat tu svou životní investici. Za takové situace mohou ceny klesat třeba i po dobu dvaceti let. V Japonsku klesají dokonce už třicet let a asi se už nevrátí na hodnoty, z nichž kdysi na začátku 90. let začaly klesat. Takže dlouhodobý pokles nesouvisí tolik s ekonomickým vývojem jako s demografickým stárnutím. Naopak hluboký pokles souvisí s cenovými bublinami, jak jsme to viděli v Irsku, kde klesly ceny bytů asi o polovinu, nebo ve Španělsku, kde padly o 35-40 %.

Demografický vývoj v České republice taky není nijak slavný. Může se tedy stát, že nakonec na tom budeme podobně jako třeba v Japonsku a byty budou v nějakém dalším horizontu levnější než dnes?

Výhledově to tak může být, ale stárnutí populace u nás začalo výrazně později než v západních zemích. My ještě žijeme z generace takzvaných Husákových dětí. Ale ve chvíli, kdy tato baby-boom generace vstoupí do důchodového věku, může tento scénář hrozit. Nicméně predikovat vývoj déle než na rok dopředu je teď dost obtížné.

Co je pro jednoho hrozba, je pro druhého zisk. Investor může prodělat, mladý člověk si třeba za deset let koupí byt paradoxně levněji než dnes…

Může to tak být, i když ideál je, aby ceny nemovitostí, v nichž má rezidenční majetek významná část domácností, výrazně neklesaly, protože to zase může způsobit různé sociální nepokoje a politické tenze. Na druhou stranu by bylo fajn i to, aby ceny nerostly tak prudce jako narůstaly v předchozích krátkých obdobích teď. Žádoucí je stabilní a dlouhodobě udržitelný růst cen, což se u nás ale zatím moc neděje a nedaří.

Dostupnost bydlení je u nás dlouhodobě bolavé téma. Z vašich studií plyne, že je u nás dostupnost vlastnického bydlení jedna z nejhorších v Evropě. Jaký je váš recept, který by to řešil?

Pro mladou generaci to je opravdu zásadní. Je ale nutné říci, že jde o cyklický vývoj a není to tak, že by se dostupnost bydlení pořád zhoršovala. Jsou i období, kdy se ceny bytů snižují, a to i u nás. Recept by měl spočívat v tom, že by ta krátkodobá volatilita měla být co nejmenší, tím pádem by vývoj byl lépe odhadnutelný, aby se nedělo to, že se ceny přestřelí a pak se korigují prudce dolů.

Ve svých studiích ale upozorňujete na to, že silný zájem o vlastnické bydlení sám o sobě tu kolísavost cen zvyšuje.

Tomu jsme se ve výzkumech věnovali poměrně dlouho a snažili jsme se ukázat, že pokud je bytový systém nevyrovnaný, dominantně založený na vlastnickém bydlení, tak lidé, kteří nakupují, tedy ti tržní hráči, jednají poměrně iracionálně a celý trh potom nefunguje příliš efektivně. Rozhodují se totiž ne na základě ekonomické racionality, ale spíše nějaké davové psychózy a pocitů.

Ve stylu všichni teď nakupují, tak my musíme taky?

Snažili jsme se najít jakýsi most mezi sociologií a psychologií a našli jsme vazbu mezi sociální normou vlastnit – to znamená za každou cenu mít vlastnické bydlení s pocitem, že je lepší než jakákoliv jiná forma bydlení – a právě vývojem cen. A i na datech OECD se nám nakonec podařilo prokázat, že v zemích, které jsou dominantně založené na vlastnickém bydlení, je volatilita cen krátkodobá a vyšší, než v těch systémech, které reprezentuje třeba Německo nebo Švýcarsko, kde podstatná část domácností žije v nájemním bydlení.

Když skončí období ekonomické stagnace a začnou růst příjmy a zvyšuje se zaměstnanost, tak v té chvíli se u nás nebo v dalších zemích, kde je hodně vlastnického bydlení, všichni vrhnou na cihly – a to až přehnaně a nabídka je pak nutně na tomto trhu neelastická, protože se ten skokový nárůst poptávky nedá rychle uspokojit. Je to dáno jednak územním plánováním, i délkou samotné výstavby. Kdežto v třeba v Německu se po odeznění recese lidé nevrhají na cihly, ale na jiné formy investic či podnikání, a nevede to k tak vysokému nárůstu cen.

Třetina lidí bydlení dostává

Vy tedy vidíte problém spíše na straně té poptávky?

Nejen, že si to myslím, ale vychází to tak i z našich modelů. Když se snažíme vysvětlit vývoj cen, nabídkové faktory tam mají marginální význam. Na opačné straně jsou poptávkové faktory typu příjmů, zaměstnanosti, úrokových sazeb… Trh s byty je implicitně poznamenán určitými neefektivitami a nikdy nebude fungovat jako ty ukázkové trhy v učebnicích. Řešení na straně nabídky určitě neodmítám, jistě pomůže, ale ten efekt bude mnohem menší, než se od něj očekává. I když u nás v médiích většinou vítězí příběh o tom, že když se bude víc stavět, tak se to vyřeší. Jenže výstavba jednak trvá dlouho a ani tisíc nových bytů nemá na trhu téměř žádný vliv. Naopak teď krásně vidíme, že zvýšení úrokových sazeb doplněné ještě regulacemi ze strany ČNB vliv na trh evidentně má. Snížil se výrazně počet hypotečních úvěrů a odvozeně to bude mít určitě i vliv na vývoj cen.

Byly vůbec někdy v minulosti časy, že bytů bylo dost pro všechny zájemce a za rozumné ceny? Někdy to z debat vypadá, že to je problém současnosti, ale stačí se podívat třeba na časosběrné dokumenty Heleny Třeštíkové, kde je hezky vidět, jak novomanželé dlouho bydleli v malých bytech s tchánem a s tchyní, což nevedlo k dobrým koncům…

Bydlení je vlastně pořád problém. I když třeba v devadesátých letech až zhruba do roku 2001 se tvrdilo, a bylo to i opřeno o data, že u nás nějaký akutní bytový nedostatek neexistuje. Byty samozřejmě vždy chybí hlavně tam, kam se lidé nejvíce stěhují, tedy v Praze a větších městech, a naopak trochu přebývají v těch regionech, které se vylidňují. Vývoj trhu je cyklický a když se situace obrátí, problém už nebude v dostupnosti bydlení, ale v tom, že razantně spadnou ceny, kdy mnoho lidí bude mít hypotéky, jejichž zůstatková hodnota bude třeba vyšší než aktuální hodnota jejich nemovitosti. Jinak mám za to, že stát by měl dát najevo, že bydlení nemůže být čistě spekulativním zbožím, že prioritně má sloužit opravdu jako spotřební statek pro zajištění domova.

Tedy ne jako investice?

Jako investice ano, ale jako investice, která počítá s výnosem z pronájmu a ne se spekulativním výnosem z cenového zhodnocení. I pokud počítá s obojím, je to v pořádku. Ale pokud se počítá jenom s cenovým zhodnocením a majitel nechá byt prázdný, pak to podle mě správně není.

Není tohle právě ošidné? Akciový trh je relativně malý, dluhopisový ne úplně atraktivní, takže realitní trh je pro řadu domácností logickou volbou, kde kumulovat svoje úspory na stáří. Z vašeho pohledu tedy investice, pokud je byt obsazený, je v pořádku, ale stát by měl třeba nějak finančně trestat ryze spekulativní nákupy?

Je poměrně jednoduché zjistit, jestli byt někdo užívá; na byty, které zůstávají neobsazeny, by mohla být třeba desetinásobně vyšší daň z nemovitosti. Nejde o to trestat investory do nájemního bydlení – i nájemní byty by měly normálně nižší daň z nemovitosti, pokud by měl nájemník dlouhodobou nájemní smlouvu. Sankcionování prázdných bytů není nic, co bych si vymyslel já, v některých zemích to už je zavedené a existují odborné práce, potvrzující, že to skutečně má pozitivní efekt na vývoj cen; tlumí to růst cen bytů.

A jaká by měla být výše těch daní třeba na základě zkušeností z oblastí, kde už to zavedli?

Pokud se nemýlím, tak v kanadském Torontu je to zdanění okolo tří procent tržní ceny bytu ročně, což už je poměrně výrazné. U nás je daň z nemovitosti zanedbatelná, ale dovedu si pro ty prázdné byty představit i desetinásobek dnešní hodnoty daně.

Je zejména pro mladé lidi podle vás cestou nájemní bydlení?

Ve chvíli, kdy se ukazuje, že trh bude asi vykazovat určité známky stagnace nebo dokonce poklesu cen, je vždycky lepší vyčkávat, co se bude dít, než se vrhat do koupě bytu na vrcholu nějaké bubliny. Takže nájemní bydlení je vhodnější a předpokládám, že to většina mladých lidí, kteří nemají transfery od rodiny a musí si bydlení financovat celé sami, také takto dělá. Zároveň si nemyslím, že nutné tlačit lidi do nájemního bydlení, pokud touží po vlastním. Ta sociální norma je u nás velmi silná a z našich výzkumů zatím vyplývá, že mladí lidé touží po tom stejném, co jejich rodiče – jednou chtějí taky bydlet ve vlastním.

Z toho pak plyne i tradice mezigeneračního předávání nemovitostí, nebo rodičovských příspěvků na pořízení bydlení pro děti, což jste také zkoumali…

U nás se dává poměrně hodně – z výzkumů vyplývá, že třetina vlastníků bydlení dostala celý byt nebo dům zdarma dědictvím nebo jiným převodem, což je hodně a v západních zemích to opravdu není běžné. Další velká část mladých domácností, až 60 %, dostala výraznou finanční výpomoc. Díky tomu se také ten trh se nezadrhl a spolu s těmito transfery se na mladou generaci převádí i ta sociální norma toho, že vlastnické bydlení je lepší než jakákoliv jiná forma bydlení. A z toho pak zase plyne to, co už jsme zmínili: že lidé se na trzích nechovají čistě racionálně. Ale jestliže nás jednou čeká – a já si myslím, že čeká – poměrně výrazný propad cen bytů, tak ve chvíli, kdy lidé narazí a zjistí, že investice do bytů není až tak výhodná, jak si mysleli, začne se ta norma pomalu měnit a větší část mladých lidí si řekne, že už nebudou kupovat cihly a budou třeba žít celý život v nájmu. K tomu se ale musí i zlepšit podmínky v oblasti nájemního bydlení, hlavně pokud jde o míru jistoty.

Mladí se (zatím) neradikalizují

Je tu ale část mladých lidí, kteří si stěžují, že na byty nemohou dosáhnout. I proto, že jejich rodiče nejsou nějak zvlášť  bohatí, nemají finančně co předat svým dětem. Zkoumáte třeba i vliv nedostupnosti bydlení na radikalizaci mezi mladými, na příklon ke krajně levicovým ideologiím?

My jsme dělali poměrně velký výzkum mladých lidí ve čtyřech velkých městech: Praha, Brno, Olomouc a Pardubice. Překvapivě jsme zjistili, že mladí lidé jsou velmi liberální a že se na rozdíl od západní mladé generace až tak neradikalizují. Dál touží po vlastním bydlení, ale říkají, že pokud to nejde teď a tady, tak třeba jednou v budoucnu, třeba s budoucí výpomocí rodiny. Rozhodně nechtějí, aby stát nahrazoval trh. Ten považují za férovější, než to, aby stát stavěl byty – více se bojí případného zneužití a toho, u koho by takové byty skončily, proč zrovna nějací lidé by byt dostali a jiní ne, že by to zase způsobilo další nespravedlnosti.

Navíc jsou mladí lidé překvapivě odpovědní, pokud jde o zadlužení státu. Obávají se, že takové podpory by zase zvýšily výdaje státu a další zadlužení, a to už nechtějí. Mladá generace Česka je překvapivě liberální a hledá spíše protržní řešení. Naopak na Západě dochází více k radikalizaci, k protestům v některých městech a státech a mladá generace žádá zásadní změnu v oblasti bytové politiky.

Pomohlo by, pokud by se výrazně zkrátily dojezdové časy do větších měst, díky lepší infrastruktuře, výstavbě rychlodráhy?

To by samozřejmě mohlo výrazně pomoct a vlastně nevím, proč to zůstává stranou. Ta touha vlastnit je velmi silná, takže přechod z nájmu do vlastního, i když by to bylo třeba malinko dále od města, je preferovaná varianta a budování infrastruktury by rozhodně pomohlo.

Máte řadu výzkumů, studií opřených o data a fakta – naslouchá vám ale někdo na politické straně, pokud jde o konkrétní řešení?

Někdy se to sejde a někdy to prostě trvá opravdu poměrně dlouho. Kdysi jsme se třeba snažili prokázat, že tehdejší regulace nájemného, která byla tu byla asi do roku 2012, je velmi neefektivní, dokonce regresivní, tedy že pomáhala příjmově silnějším domácnostem víc než těm příjmově slabším. Ale trvalo to dlouhé období, než se to změnilo. Nakonec jsme byli u té samotné reformy a připravovali jsme deregulační zákon, takže nakonec efekt přišel, i když to trvalo roky. Stejné to může být i u zvýšení daně z nemovitosti, o kterém jsme začali mluvit před pár roky, a myslím, že to taky bude trvat nějakou dobu, než se u nás prosadí.

Rozhovor je textovou verzí ekonomického podcastu MakroMixér, který připravují hlavní ekonom Patria Finance Jan Bureš a šéfredaktor HlídacíPes.org Robert Břešťan. Tento i starší rozhovory z tohoto podcastu najdete ve všech běžných podcastových aplikacích:  Spotify, Apple Podcasts, SoundCloud a Google Podcast.