Doby, kdy při otázce na počet obyvatel Prahy lidem automaticky naskočil hezky kulatý jeden milion, jsou dávno pryč. Praha má dnes 1,3 milionu obyvatel a každý rok přibývá zhruba deset tisíc nových. Podle analýzy Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí by v hlavním městě mělo žít do roku 2050 o dalších 400 tisíc lidí více. Poptávka po bydlení (a to nejen v Praze) přitom dlouhodobě převyšuje nabídku a dále bude růst.

„Jestliže demografický stav a prognózy poukazují na neustávající růst počtu obyvatel v Praze, a nepřímo tím zvýrazňují očekávanou poptávku po bydlení, pak jde vývoj povolování a nové výstavby úplně opačným směrem,“ konstatuje analýza trendů Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

„Aby se pražský trh dostatečně saturoval, musela by se nabídka alespoň zdvojnásobit a pravidelně doplňovat novými rezidenčními projekty. Loni se však na trh dostalo ve srovnání s dlouhodobým průměrem přibližně o třetinu projektů méně,“ čteme dále.

Zdroj: Trendreport 2024, se svolením Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí

Nepřekvapí proto, že na trhu domů a bytů, realitním žargonem rezidenčních nemovitostí, se pro letošní rok očekává „lehký růst cen“. Zdenka Klapalová, prezidentka Asociace, očekává totéž a vysvětluje proč:

„Na prvním místě je fakt, že nabídka neodpovídá poptávce. Pak je to růst stavebních nákladů, čili developeři nemají velký prostor na maržích. A je to dáno i českým zájmem a tradici bydlet ve svém. Plus se byty kupují i na investici, protože je to vnímáno jako zajištění úspor. Tím spíše, když víme, že v uplynulých dvou letech úspory klesly reálně o 20 %,“ říká v rozhovoru pro ekonomický podcast Makromixér (připravují jej šéfredaktor HlídacíPes.org Robert Břešťan a hlavní ekonom Patria Finance Jan Bureš).

Dlouhodobě velkým problémem je špatná cenová dostupnost bydlení zejména pro mladé lidi. Jsou různé statistiky, které říkají, jak dlouho musí Češi spořit na to, aby si pořídili průměrný byt. Třeba oproti Belgii nebo Polsku je to aspoň teoreticky a v průměru výrazně více. Za cestu ven z tohoto problému se považuje rozvoj nájemního bydlení. Je to podle vás – zejména pro ty mladší lidi – alternativa? A je na trhu vůbec dostatek nájemních bytů?

Rozhodně to alternativa je. I kvůli mobilitě pracovní síly a určité flexibilitě v rámci životního cyklu. Pokud jde o dostupnost nájemních bytů v těch klíčových lokalitách, zejména v Praze a Brně, hlavní problém je kvalita. Český bytový fond je obecně v mnoha ohledech zastaralý a je dost nájemní bytů, ve kterých byste prostě nechtěli bydlet. Nedostatek je těch kvalitních nájemních bytů. Ale myslím, že se to začne postupně zlepšovat. Vznikají i fondy, které investují do nájemních projektů, které respektují moderní trendy vtom, jak má nájemní bydlení vypadat; nejen samotný byt, ale celý dům, kultura bydlení v něm, společné prostory. A v tom vidím řešení části té neuspokojené poptávky. Protože když najdete hezké nájemní bydlení, tak už nemusíte nutně uvažovat o investici do vlastního.

Nicméně i v analýzách vaší Asociace jsem viděl data s vývojem nabídky volných nájemních bytů v Praze a ten propad je tam veliký ze zhruba 20 tisíc před deseti lety na nějakých 14 tisíc. To asi není jen problém toho, že jsou to byty, ve kterých nikdo nechce bydlet, protože jsou zanedbané, nebo jsou na příšerném místě…

Ale nové nájemní byty se stavějí. Developeři ten trend také vidí, zaměřují se na něj a začínají stavět byty na dlouhodobý pronájem, které mají potřebný charakter.

Přirozená reakce řady lidí ovšem je, že si spočítají výši nájemného a výši splátky hypotéky a často jim to přijde vlastně jedna ku jedné. Přirozeně dojdou k závěru, že by pro ně bylo výhodnější raději splácet bydlení ve vlastním. Nebo ne?

Už to tak při současných sazbách hypoték není. Kromě toho je taková splátka limitující faktor, finanční závazek, který je neflexibilní. Změníte třeba pracovní místo, přibude vám do rodiny nový člen, nebo se naopak někdo odstěhuje. Prostě nájemní bydlení vám dává nějakou svobodu, flexibilitu a myslím si, že pro určitou generaci to může být opravdu dobré řešení bytových potřeb.

Ovšem na trhu je vidět, že tržní nájemné roste poměrně rychle.

Otázka je, jak dlouho bude růst. Každopádně platí, že velká města, metropole, a to je globální trend, rostou, protože nabízejí spoustu příležitostí: pracovních, studijních nebo společenských. A je potřeba počítat s tím, že města porostou i v Česku a bytová výstavba by tomu měla odpovídat.

Ve vašich analytických materiálech jsem četl předpoklad, že počet obyvatel Prahy naroste do roku 2050 o nových 400 tisíc lidí…

Ano, ten odhad odpovídá těm globálním trendům.

Jistě jste zaznamenala politické nápady, že by snad stát měl nějakým způsobem dotovat lidem hypotéky. Co si o tom myslíte?

Já toho tedy moc fanouškem nejsem. Stát by měl účinně pomáhat těm, kteří to opravdu potřebují, ale dotace hypoték není ten případ.

Jsou tu i další nápady na ochranu nájemníků, třeba zákaz řetězení krátkodobých nájemních smluv. Myslíte, že je to něco, do čeho by stát měl mluvit, nebo to má být věcí trhu, dohody mezi nájemníkem a pronajímatelem?

Domnívám se, že by bylo lepší nechat to na těch dvou účastnících transakce. Navíc je jistě i řada nájemníků, kteří ani nestojí o dlouhodobý nájemní vztah, protože chtějí tu flexibilitu. Čili nemyslím si, že by měl stát diktovat lidem, na čem se mají dohodnout.

V preambuli vaší Asociace mne zaujalo, že „cílem je vykonávat aktivity směřující ke kultivaci realitního trhu“. Z toho mi tak trošku plyne, že realitní trh je u nás nekultivovaný. Nebo není?

Když se asociace zakládala, byla tady spousta věcí, které jsme chtěli měnit. Možná na to už řada z vás zapomněla, ale byly doby, kdy se čekalo velmi dlouho na to, až katastr zaregistruje převod nemovitosti. Teď katastr funguje perfektně, je to naprosto spolehlivý nástroj a je velkou podporou realitního trhu. A zefektivnit fungování katastru nemovitostí, to byla velká aktivita naší asociace. Když se ptáme našich členů, co vnímají jako nejvíce palčivá témata, tak vede dopravní infrastruktura.

V jakém smyslu?

Ve smyslu dopravní obslužnosti, pokračování výstavby metra, dokončení okruhu kolem Prahy. Myslím, že bolestivou záležitostí je, jakým způsobem se dopravujeme na letiště Václava Havla. Fungující infrastruktura je nutnou podmínkou pro to, aby se mohla ekonomika a s ní i realitní trh rozvíjet. Je podstatné, aby se lidé dostali z místa bydliště na své pracoviště, a netrávili tím zbytečně mnoho času.

Plus je tu ještě jedno téma, na které si stěžují všichni, kdo chtějí něco stavět – dlouhodobé problémy se stavebním řízením. Podle průzkumu společnosti Deloitte trvá déle než sedm let, než se vyřídí povolení pro rezidenční projekt v Praze. Mění se to nějakým způsobem v čase k lepšímu, třeba i s ohledem na nový stavební zákon?

Nový stavební zákon byl velmi záhy novelizován. A řekla bych, že úplně nenaplňuje představy developerů.

Diplomaticky řečeno.

Ano. Problém je i v tom, že když máte stavební řízení, které trvá třeba i deset let, tak vám původní projekt i morálně zastará. Trendy se mění, jdou dopředu, je tu technologický pokrok. A vy vytvoříte nějaký projekt a mezitím dojde ke změně poptávky. Takže to je velkou bolestí. Vedle té zmíněné dopravy a infrastruktury.

Jak se v tomto smyslu mění požadavky klientů, nebo těch budoucích kupujících, na to, jak má vypadat dům, ve kterým chtějí bydlet a nakolik je důležitý třeba urbanismus. Tedy to, aby i celé okolí vypadalo lépe?

Jsem ráda, že jste zmínil slovo urbanismus, protože my se nebavíme jenom o architektuře a projektu té jednotlivé stavby, ale bavíme se o celém území. A myslím, že pro váš komfort je nesmírně důležité, aby se pokud možno developovaly větší celky tak, aby se v území realizovalo všechno, co potřebujete ke spokojenému životu. To znamená vedle bydlení také služby, nějaká zeleň, oddech, možnost nákupu a tak dále. A to by právě měl mít za úkol urbanista; aby se na území díval jako na celek a aby se tam všechny ty prvky, které potřebujete, objevily. Když jsme se bavili o Karlíně a o jeho oblibě, tak je to dáno právě tím, že ta čtvrť je jednak perfektně dopravně obsloužená, jsou tam byty i kanceláře a navíc i prostory pro oddech, jste blízko řeky… Je to ukázka velmi úspěšného rozvoje. S tím vším souvisí pojem veřejný prostor. K tomu, abyste mohli žít ve městě a cítil jste se v něm dobře, potřebujete nejenom pracoviště a své bydliště, ale i místa pro setkávání, zábavu, trávení volného času.

A kdo to má řešit: město, nebo developeři?

Mám pocit, že developeři jsou často tlačeni k tomu, aby suplovali to, co si myslíme, že by nemělo být jejich starostí, tedy právě k tomu, aby budovali veřejný prostor. To znamená parky a hřiště a pak se o to i starali. Developer může v rámci svého projektu nebo v rámci územního řízení ten veřejný prostor zajistit, ale pak je potřeba, aby někdo za ten park a městkou zeleň převzal zodpovědnost.

Plus je tu poměrně typický přístup skrytý pod anglickou zkratkou NIMBY, přeloženo „nic nestavte na mém dvorku“. Tedy stavte si, ale někde jinde, než kde už bydlím já. Jaké to má řešení?

Přesvědčit. Lidi nadchnout, že vznikne něco nového, co přispěje ke kultivaci území, které teď kultivováno není, není zastavěno. Plus je tady nějaký územní plán a pokud je navržený s rozmyslem, tak ta stavba zkrátka do toho území patří. Jak jsme říkali, města se rozvíjejí a ten rozvoj prostě zastavit nelze.