KOMENTÁŘ. Můj táta je stavař a vždycky říká, že je sice jednodušší postavit nový dům než rekonstruovat starý, ale ten starý má prostě své kouzlo. Kromě toho platí, že stavebního místa na zelené louce ubývá. Samozřejmě, při rekonstrukcích často člověk zaplatí navíc za odvoz sutě, za vyčištění pozemku… Ale v dobrém se to vrátí a mnohdy to má nakonec ekonomický efekt.

Dobře upravené místo, kde zmizel letitý nepořádek, ale zůstal zde genius loci, roste na ceně. Naši prapředci dobře věděli, kde stavět.

Zničit sklep s klenutými stropy? Stojí za to se nad tím zamyslet. Mnohdy to ani nejde. Úplně nový dům v daném místě úřady nepovolí. a fakticky se musí stavět rekonstrukcí. O to více a lépe je třeba plánovat.

Začínáme na úřadě

„Na začátku je třeba vždy dokumentace stávajícího stavu a konzultace se stavebním úřadem. Když už tam budete, požádejte úředníka o nahlédnutí do územního plánu obce nebo města. Zjistíte důležité informace o lokalitě, jaký je tam plánovaný rozvoj a jaká jsou případná stavební omezení, která mohou ovlivnit i vaše plány,“ radí Milan Vrchlavský, projektový manažer B&K Nemovitostní investice.

Stavební úřad také poskytne předběžnou informaci, zda na předpokládaný rozsah rekonstrukce bude nebo nebude potřeba získat stavební povolení.

„Nezáleží na tom, jak je konkrétní objekt starý. Vždy je dobré provést odbornou prohlídku objektu kvalifikovanou osobou, která vypracuje stavební posudek objektu nebo dokumentaci stávajícího stavu,“ zdůrazňuje Vrchlavský.

I pokud je plánovaný rozsah rekonstrukce minimální a stavebník je schopen práce provést svépomocí, přesto doporučuju dohodnout se zpracovatelem stavebního posudku na sestavení takzvaného výkazu výměr.

Výkaz výměr poskytne informaci o rozsahu prací a potřebných materiálech, a to umožní alespoň rámcově získat přehled o finanční náročnosti připravované rekonstrukce.

Detailní plán je třeba mít obzvláště tam, kde se moderní standardy komponují do původního objektu

Pro řízení stavby je to důležité obzvláště tam, kde se moderní standardy komponují do původního objektu. Pak je nezbytné mít detailní plán, a hlavně pečlivý nezávislý stavební dozor.

Jinak se z toho člověk zblázní a může se pak stát, že se více bourá, než staví. „Jestliže se jedná o rozsáhlou rekonstrukci, je nutné zpracovat novou projektovou dokumentaci pro stavební povolení. Na to standardně navazuje další dokumentace pro provádění stavby. Součástí jsou výkazy výměr a celkový rozpočet stavby,“ vysvětluje Milan Vrchlavský.

Pravidla hry i s dobrými známými

Z praxe sám můžu také potvrdit, že názory na stanovení ceny se často vyvíjejí a mění v průběhu realizace, ale výkazy výměr, tedy metry, metry čtvereční a metry krychlové se měnit nebudou a je to základ pro stanovení konečné ceny.

Pro novostavbu domu je stanovení celkové ceny jednoduší, vše je nové v relativně přesně stanoveném množství a dá se to dobře ocenit.

U rekonstrukce je to složitější a stanovit, co ponechat a co vyměnit, chce čas a dobrého pomocníka. Tím je i dobře připravená dokumentace.

I pokud jste z různých důvodů už předem rozhodnuti o tom, kdo bude vaší rekonstrukci provádět, vyplatí se dohodnout s ním na základě projektové dokumentace a výkazu výměr předpokládanou cenu, uzavřít smlouvu o dílo, nebo alespoň rámcovou dohodu.

„Hlavně o tom, co se bude dělat, kdy se to bude dělat, kolik to má stát a co bude následovat, když to nebude nebo to bude špatně,“ shrnuje Milan Vrchlavský.

Pokud nejste o prováděcí firmě předem rozhodnuti, což je lepší varianta, vyberte budoucího zhotovitele na základě výběrového řízení.

Pokud nemáte s tímto procesem vlastní zkušenosti, nebo odvahu se sami do toho pustit, obraťte se na projektanta, stavebního technika nebo může poradit i úředník stavebního úřadu. Zejména v menších městech.

Autor je český investor

Předchozí díly série:

Na co si dát pozor při koupi starého rodinného domu

Investor Brůna: Jak koupit dům po babičce, aby se sen neproměnil v peklo

Na co si dát pozor při uzavírání kupní smlouvy na starý rodinný dům

Investor Brůna: Sklep plný bůhvíčeho. Nejčastější pasti při nákupu nemovitosti