KOMENTÁŘ. Některé nemovitosti na prodej skrývají velká a nemilá překvapení. Kupovali jsme stavební pozemky s ruinou kravínů. Prodávající si vyhradil do kupní smlouvy, že veškerý nepořádek – a že ho tam bylo – si musíme vyklidit my. Budiž. Problém nastal, když se naši lidé prokousali harampádím…

Hospodářské budovy byly plné divných věcí – od několika desítek nefunkčních televizí, přes zemědělské stroje, nepojízdný traktor zetor, dvě motorky Jawa 250 a spoustu odpadu. Nakonec se objevil „obývák“ pana prodávajícího.

Hromady hadrů, rozpadající se nábytek, to vše pod děravou střechou. A najednou se prodávající začal tahat o traktor, a že jsme mu odvezli motorku, nalezenou v kupě hnoje. Nemělo smysl se handrkovat. Vzal si, co chtěl, zbytek jsme odvezli na skládku. Hlavně, že byl pryč a při demolici se nikomu nic nestalo.

Jindy jsme ve starším pražském bytě při rekonstrukci objevili sklepní kóji až po strop plnou nepořádku a lahví s bůhvíčím. Nic příjemného. Podcenili jsme tehdy převzetí bytu a smlouvu, v níž mělo být ustanovení, že prodávající předá jednotku včetně sklepa vyklizenou.

Můj známý zase kupoval chalupu od spolku a jak se při prodeji ukázalo, představitelé spolku nebyli řádně zapsáni coby statutární zástupci u obchodního soudu. Jejich mandáty vypršely. Byli pak sice znovu zvoleni členy spolku, ale nějak se jim nechtělo zdržovat papírováním, a neodnesli to zapsat k soudu. Kdokoliv z členů spolku by mohl později prodej napadnout jako neplatný, varoval známého právník, který původní smlouvu předloženou realitkou zásadně překopal. Nebyla vyvážená.

Jak má laik posoudit technický stav?

Kupující by měl trvat na dobře vyladěné kupní smlouvě a neměl by se nechat tlačit do kouta třeba tím, že když se nestihne do termínu uvedeného v rezervační smlouvě uzavřít kupní smlouva, tak rezervační poplatek propadne realitce.

„Na kupujícího jako na laika by také například neměla být přenášena povinnost posoudit, zda technický stav domu odpovídá stavem a skladbou použitého stavebního materiálu včetně technického vybavení době vzniku uvedeného domu,“ míní advokátka Markéta Vaňasová.

Stejně tak by smlouva podle ní měla obsahovat vyvážené a adekvátní smluvní pokuty pro obě strany.

Pro realitku je klient hlavně prodávající

Pokud kupujete starý rodinný dům, investujte peníze do revize kupní smlouvy advokátem. V poměru k ceně domu už je to zanedbatelný výdaj. Pokud se nic nestane, je to v pořádku. Pokud ale revizi smlouvy podceníte, v případě problémů to může mít těžké následky.

„Kdo platí, ten si hraje. Většinou jsou to prodávající, kteří jsou klienty realitních kanceláří. Je tedy logické, že smlouvy předkládané realitkami budou často více nakloněny ve prospěch prodávajícího,“ připomíná advokátka Alena Malachová z pražské advokátní kanceláře Malachová Legal.

Obecné vzory smluv jsou sice rychlé a efektivní, ale nemusí nutně pamatovat na specifické potřeby a práva kupujícího.

„Už preambule smlouvy bývá často podceňovaná. Například pokud má kupující zájem nabýt nemovitost jen v případě, že bude odstraněno doživotní užívání domu rodičem prodávajícího, pak pokud to nevyjde, nemá kupující na prodeji zájem. Bude-li tento účel kupujícího v kupní smlouvě vyjádřen, může to pro něj být v případě budoucího sporu rozhodující,“ upozornila Malachová.

Exekuce či souhlas obou manželů…

Podle ní je velmi důležité zjistit, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti a zda neexistují právní závady, jako jsou exekuce, zástavní práva a věcná břemena. Varuje, že všechno nemusí být viditelně ve veřejných registrech. Proto skutečný stav nechte prověřit zkušeným advokátem.

Praktické rady

Vyloučit rodinnou domácnost

Chcete-li předejít tomu, že převod nemovitosti na vás bude neplatný, protože je v ní umístěna rodinná domácnost a prodávající manžel na vás nemovitost převedl bez souhlasu manželky, sjednejte si ve smlouvě následující:

„Prodávající strana prohlašuje a kupující stranu výslovně ujišťuje, že není v dispozici s předmětem koupě omezena ve smyslu § 747 ObčZ.“

Riziko zadluženého prodejce

Kupující strana by měla vždy preventivně trvat (v rámci textu kupní smlouvy) na prohlášení prodávající strany o tom, že na předmětu prodeje neváznou dluhy ve smyslu § 1893 ObčZ. V tomto směru pak neuškodí podrobnější ujednání.

Nekupovat zajíce v pytli

Nikdo si nekupuje nemovitost proto, aby se mu v budoucnu „sypala“. Právník vám může pomoci sestavit podmínky, které vám umožní odstoupit od smlouvy, pokud se ukáže, že nemovitost je v horším stavu, než bylo prezentováno. Do kupní smlouvy je žádoucí dát povinnost prodávajícího výslovně upozornit kupujícího na vady, o kterých prodávající ví.

Nutná úschova kupní ceny

Pokud chcete předejít riziku, že zaplatíte kupní cenu, ale dům, co chcete koupit, nebude ve finále váš, doporučuji složit kupní cenu do úschovy. Její podmínky přitom musí být nastaveny tak, aby kupní cena byla prodávajícímu vyplacena až po tom, co bude nemovitost v katastru zapsána na vás.

Nutná výměra pozemku

Stranou kupující by mělo být vyžadováno uvedení výměry pozemku v rámci kupní smlouvy a také ujednání, že kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru zapsanou v katastru nemovitostí. Pokud by bylo zjištěno, že skutečná výměra je menší než výměra udávaná prodávající stranou, bude mít kupující možnost domáhat se slevy z kupní ceny.

Když dům kupuji na hypotéku

V případě koupě nemovitosti na hypotéku bývá běžně v plánu zapsat nejdříve zástavní právo banky (spolu se zákazem zcizení a zatížení) a teprve následně převést vlastnické právo ve prospěch kupujícího. Zde je nezbytné myslet na to, že sjednaný zákaz zcizení a zatížení musí obsahovat výjimku v podobě plánované kupní smlouvy. Jinak katastr nemovitostí vklad vlastnického práva dle následně uzavřené kupní smlouvy nepovolí, neboť bude v rozporu s již zapsaným zákazem zcizení a zatížení.

„Je-li v nemovitosti umístěna rodinná domácnost, prodávající manžel nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům nebo byt prodat. Pokud by došlo k prodeji bez takového souhlasu, pak se druhý manžel může dovolat neplatnosti takového právního jednání. Tedy druhý manžel se může dovolat neplatnosti kupní smlouvy na vaši nemovitost,“ vysvětlila Alena Malachová.

Chcete-li předejít tomu, že převod nemovitosti na vás bude neplatný, protože je v ní umístěna rodinná domácnost a prodávající manžel na vás nemovitost převedl bez souhlasu manželky, nechejte celý nákup, a hlavně kupní smlouvu, prověřit právníkem.

Autor je český investor

Předchozí díl série:

Na co si dát pozor při koupi starého rodinného domu.

Příště si přečtete:

Co nepodcenit při plánování rekonstrukce rodinného domu.