Česko není jen Praha a Brno a nemovitostní investice nejsou jen byty ve velkoměstě. V nich jsou sice relativně jisté investice, ale už se tam také střetává hodně zájmů. Jsou i mnohem menší města, kde lze ovšem dosáhnout zajímavých výnosů, a přitom přispět k rozvoji regionu.

Vždy je ale důležité, aby v dané lokalitě existovala nebo se plánovala infrastruktura. A žili tam lidé s dlouhodobým vztahem k místu.

Překvapivý premiant: Mnichovo Hradiště

Například v Českém statistickém úřadu si všimli, že v přepočtu na počet obyvatel patří mezi premianty výstavby bytů z hlediska lokalit překvapivě Mnichovo Hradiště. Nedaleko města totiž vyrostla vesnička z dřevěných domů. Zařadilo se tak čistě statisticky vzato třeba mezi Říčany, Černošice, Beroun…

Mnichovo Hradiště leží asi 60 km od Prahy, asi 14 km severně od Mladé Boleslavi. Žije zde přibližně 8 700 obyvatel. Čím to, že v tak malém sídle najednou na poli vyrostly stovky nových jednotek?

Statistici si to vysvětlují tím, že místo je relativně blízko nejen od Prahy, ale i od Mladé Boleslavi a také od hor. Navíc je v blízkosti dálnice. Je tam hezky, a přece jen se zde staví levněji. A tak zde jsou i domy k pronajímání, což využívají firmy napojené na Škodovku.

Bydlení pro energetiky

A další příklad: už dávno před enormním zdražováním energií bylo zjevné, že jaderná elektrárna Temelín se bude muset rozšířit. Evropa nemá energetickou koncepci a jen vítr, úspory a slunce spotřebu nepokryjí. Bez jádra, bez Temelína, to nepůjde.

Lze tedy očekávat, že s dostavbou dalšího reaktoru se v okolí Týna nad Vltavou rapidně zvýší stabilní poptávka po bydlení.

Jako jistá nemovitostní investice se zde jeví objekt vhodný pro solidní ubytovnu. Výnosnost nájmu a poměru toho, co se platí za nájmy, vychází i při střízlivém odhadu zhruba čtyřikrát lépe než u bytu v Praze.

Společnost Westinghouse se podílela na dokončení Temelína v devadesátých letech a následně dodávala palivo. Můj známý, znalec místních poměrů, pamatuje, že Westinghouse přispíval na nájmy svých zaměstnanců velkoryse. Tak velkoryse, že místním pronajímatelům se řadové domy zaplatily během pěti let pronajímání až čtyřikrát.

Garáž s výnosem 25 %

Dalším příkladem, kde lze realizovat stabilní nemovitostní investici, je Ústí nad Orlicí. Vím to ze své praxe. Ve zdejším menším komerčním areálu působí prodejce náhradních dílů. Známá značka. Firma nechce vlastnit nemovitost a potřebuje být blízko zákazníkům. Platí solidně nájem. To samé prodejce stavebnin: také chce a potřebuje být blízko lidem, tedy nejenom ve velkoměstě.

Nákup a rekonstrukce takového areálu přitom stály jako jeden pražský byt, ovšem výnos je kolem sedmnácti procent.

Cítím, že právě do takových měst jako je Ústí nad Orlicí během pěti let přijdou firmy typu Rohlík, Košík a budou potřebovat menší logistické uzly. Žádné obří haly u dálnic. Ty už mají, ale potřebují být ještě blíže k trhu a rozdělovat i logistická rizika.

Na skutečnou nemovitostní investici někdy není třeba ani velký kapitál. Můj kamarád žije v Karlových Varech a koupil zde před čtyřmi roky u nemocnice garáž za 100 tisíc korun. Teď ji pronajímá za dva tisíce měsíčně. Investice se mu do čtyř let téměř splatila. Výnosnost činí 25 % ročně.

Kšeft s chudobou, špatná karma

Je ale investiční sebevražda vrhat se do regionů, kterým člověk nerozumí a kde nemá žádnou spolehlivou oporu. Například jedni filutové mě lákali do Varnsdorfu, do nákupu vybydlených paneláků. Cena malometrážního bytu v průměru 200 tisíc korun. Měsíční nájemné za takový byt činilo 12 až 15 tisíc Kč. Počet lidí v bytě 2kk – klidně přes deset. Viděl jsem byt, kde se nájemníci přes panelovou zeď prokopali do sousední prázdné jednotky. Děkuju, tohle řešit nechci.

Další můj známý kupoval v Chomutově před dvaceti lety byty 3+kk pod 100 tisíc korun. Většinu nájmů ale nevybral. Na takový svět musí mít člověk žaludek a vymahače. Vydělávat na chudobě, to je špatná karma. Dlouhodobě to štěstí investorovi nepřinese.

Vždy je dobré sázet na investice (nikoliv jen spekulace), které nepřinášejí jen pěkný výnos, ale mají pro dané místo, pro lidi i nějaký jasný užitek.

Odhad budoucnosti

– Bohatá Praha, bohaté Brno. Kvalitní střední Čechy a východní Čechy.

– Stabilní jih Čech a jih Moravy.

– Příhraniční oblasti bývalých Sudet – větší chudoba, nepořádek, méně pracovních příležitostí, chybí zde tradice.

– Čím dál více bude důležitá dopravní dostupnost do Prahy a Brna – obzvlášť vlakové spojení.

– Poslední roky se rozdíly mezi regiony zmenšovaly, teď se opět začnou zvětšovat, bude to souviset se zaměstnaností.

– V rámci jednotlivých větších měst se budou prohlubovat rozdíly mezi částmi pro bohaté a pro sociální slabší.

Autor je český investor.