Investor Brůna: Česká bytová krize není selhání trhu. Je to selhání státu
KOMENTÁŘ. Ceny bytů v Česku rostou tempem, které nemá v regionu obdoby. Politici rádi hledají viníky mezi developery, investory nebo krátkodobými pronájmy. Tvrdá data ale ukazují něco jiného: stát dlouhodobě nedokáže zajistit, aby se stavělo dost bytů. A právě z tohoto selhání vznikla česká bytová krize.
Podle odborníků by se v Česku mělo stavět nejméně 60 tisíc nových bytů ročně, aby se trh stabilizoval. Ve skutečnosti se jich dlouhodobě dokončuje přibližně polovina – kolem 30 až 33 tisíc ročně.
Jinými slovy: bytová krize není důsledkem „chamtivosti developerů“. Je důsledkem toho, že stát dlouhodobě toleruje chronický nedostatek výstavby. Výsledkem je kumulovaný deficit bydlení, který se odhaduje až na půl milionu bytů.
Ideální prostředí pro drahé bydlení
Osobně jako investor nikdy nekalkuluji s územní plány tak, že bych se z luk nebo polí snažil dělat stavební pozemky. Třeba na Pardubicku pracuji na pozemku, který jsem koupil už určený k výstavbě a mým cílem je zde pouze upravit regulační plán.
Česká bytová krize ale není žádná záhada. Je to matematika. Pokud země potřebuje 60 tisíc bytů ročně, ale postaví 30 tisíc, rozdíl se každý rok jen prohlubuje. A ten účet nakonec zaplatí lidé, kteří chtějí bydlet.
Oproti staré verzi regulačního plánu neměním počet obyvatel, kapacitu území ani dopravní napojení – jde mi jen o to, aby urbanismus fungoval lépe a zástavba byla smysluplná.
Celý proces probíhá s obcí a dotčenými orgány a potrvá přibližně rok. Náklady na přípravu dokumentace, studie a projednání přesáhnou dva miliony korun. Pak se nelze divit, že výstavba bytů a rodinných domů je drahá. Změny jsou nepružné a časově a finančně velmi náročné. To se nutně promítne do konečné ceny bydlení.
Když se politici ptají, proč jsou byty drahé, měli by začít u vlastního systému. Česko patří mezi země s nejpomalejšími stavebními procesy v Evropě. Některé projekty získávají povolení i osm až deset let.
Současně se propadá celkový počet vydaných stavebních povolení. V posledním roce jich bylo vydáno pouze 61 613, nejméně za posledních 25 let. Výsledkem je absurdní situace – lidé chtějí bydlet ve městech, ekonomika tam přitahuje nové obyvatele, ale stát nedovolí stavět dostatečně rychle. Ceny proto rostou téměř automaticky.
Praha: evropské město s deficitní výstavbou
Situace je nejviditelnější v Praze. Metropole potřebuje minimálně deset tisíc nových bytů ročně, aby držela krok s růstem populace a ekonomiky. Jenže této hranice nedosáhla ani jednou za posledních téměř dvacet let.
Důsledky jsou zřejmé, v Praze dnes chybí zhruba 90 tisíc až 100 tisíc bytů. Ceny nových bytů za deset let vzrostly o více než 150 %, průměrná cena novostavby překročila 170 tisíc Kč za m². To znamená, že běžný 70metrový byt stojí klidně 12 milionů korun. A to v zemi, kde mzda většiny pracujících lidí sotva překračuje čtyřicet tisíc korun.
Dokud bude stavební systém generovat chronický deficit bydlení, budou nemovitosti v Česku považovány za téměř jistou investici.
Místo řešení nabídky se ale česká politika věnuje jiným tématům a nápadům: regulaci Airbnb, daním z investičních bytů, regulaci cen a nájmů, dani z prázdných bytů. Tyto kroky můžou být politicky populární, ale ekonomicky mají minimální dopad. Pokud totiž nabídka bytů neroste, ceny se zvyšují bez ohledu na to, kolik investorů z trhu odejde.
Často se tvrdí, že ceny rostou kvůli investorům. Investoři ale nejsou příčina. Jsou důsledek. Investoři kupují byty právě proto, že je jich málo. Nedostatek nabídky vytváří stabilní růst cen – a ten přitahuje kapitál. Dokud bude stavební systém generovat chronický deficit bydlení, budou nemovitosti v Česku považovány za téměř jistou investici.
Česká bytová krize není tržní selhání. Je to selhání státu. Po desetiletí se nepodařilo vytvořit systém, který by umožnil rychlou výstavbu ve městech. Výsledkem je kombinace extrémně pomalého povolování, politického (i občanského) odporu k nové výstavbě a neustálých změn stavebního zákona. A mezitím ceny rostou tempem, které nemá v regionu obdoby.
Česká bytová krize ale není žádná záhada. Je to matematika. Pokud země potřebuje 60 tisíc bytů ročně, ale postaví 30 tisíc, rozdíl se každý rok jen prohlubuje. A ten účet nakonec zaplatí lidé, kteří chtějí bydlet.
Staví se teď velmi málo, mnohem méně než je potřeba. Může za to i zpackaná digitalizace stavebního řízení a to, že úřady jsou přehlcené.
Jaké je moje doporučení? Hlad po stavění způsobí větší zájem o pozemky. V horizontu nejbližších pěti let proto investičně věřím stavebním pozemkům s již vydaným stavebním povolením.
Autor je podnikatel a investor, spolupracovník HlídacíPes.org
České průšvihy 1945–1948
Publikaci, jež se věnuje období takzvané třetí republiky, můžete získat pouze jako odměnu za dar v minimální výši 699 korun na činnost redakce HlídacíPes.org.
Podpořte nezávislou žurnalistiku!
Pop-up mobil Reload (397650)SMR mobil článek Mobile (207411)SMR mobil článek 2 Mobile (207416)SMR mobil článek 2 Mobile (207416-2)SMR mobil článek 2 Mobile (207416-3)SMR mobil pouze text Mobile (207431)Recommended (5901)
32 komentářů
Za této situace,kdy si někteří majetní kupují tvzv. investiční byty se samozřejmým souhlasem státu,se jhikdo nemůže divit,že klasá porodnost a na zvyšující se počet seniorů nebude mít kdo pracovat.K tomu si připočtěte,že členové státem chráněného etnika dostávají (aspoň v Brně) nejdražší byty zcela gratis,ale z jejich potomků vyrůstají další pobírači soc. dávek,pro které je slovo ,,práce “ horší než vulgární nadávka,tak se potom nelze divit,kam tento stát spěje……
Rita, měl(a) byste se stydět za váš nenávistný rasistický příspěvek! Pro vaši informaci, článek byl o úplně něčem jiném než o rozdílech mezi čistými bílými árijci a nečistými tmavými neárijci.
Pamatuji si jak v roce 2022vykřikoval Ivánek harmonikář (který ani neví která hora je nejvyšší v ČR a to od ni bydlí cca 60 km) že každý rok postaví 100 000 bytů. V roce 2025 jen 30 000 bytů. To je ostuda celé pětižumpové vlády.
Šestidemoliční teplý kučera zapomněl, že nejdéle ve vládě byl bureš, a to od roku 2014 do roku 2021, a že právě bureš za těch 7 let udělal kulové.
Prolhaný teplý pěthnusový fanoušek zase lže až se mu od huby práší. Před Kalouskem tady byla výstavba cca 41500 bytů za rok. Za něj to kleslo na cca 23000 bytů. Po nástupu Babiše to zase rostlo na cca 38000 do roku 2019. V době covidu to trochu kleslo. V roce 2021 začala zase výstavba a díky tomu v roce 2022 bylo dokončeno cca 40000 bytů. Od té doby to zase jen klesá. Lehce se to dá dohledat sedmilháři.
Soudruhu Kučero, jděte se svými vzteklými komentáři někam, kde ocení vaši třídní nenávist, třeba do ruského Sputniku. Anebo se odstěhujte na Slovensko, když tak milujete zlodějského slovenského komunistického estébáka, blbého nevzdělaného primitiva Bábiše!
Žádná bytová krize není, je jen nafouklá bytová bublina. Neexistuje žádné “ právo na bydlení“.
Pravda, Jiří. Vy vlastně také neexistujete. Jste taky taková nafouklá narcistická bublina zahleděná do vlastního panděra. Stejně jako neexistuje právo na bydlení (což je škoda), tak neexistuje právo státu a národa požadovat po mladým generacích, aby měly děti, pokud jim starší zmršená generace brání se vůbec k bydlení dostat, a ty problémy bagatelizuje.
Rozlišujte, vlastní bydlení, bydlení a střechu nad hlavou. Bylo běžné, že mladí bydleli u rodičů dokud si něco nenašli a to mohlo trvat leta. Do rekonstrukce se nikomu nechce, to je práce. Raději novostavba na zelené louce a pokud možno hned. Jste moc rozmazlení. A děti do toho netahejte. Jo, starali se prarodiče, starali se rodiče, staral jsem se sám a proto mám. Zahradní domek seženete za pár tisícovek a hned máte bydlení.
Jiří, minule jsem Vám psal o startovacích bytech. Na rekonstrukci potřebujete taky peníze, není to jenom o práci.
Tak zkuste vysvětlit proč je takové množství domů k rekonstrukci prázdných a vylidňuje se venkov ?
Proč se vylidňuje venkov? Protože tam není tolik pracovních příležitostí, jako v těch velkých městech? Protože problém se školami, školkami? Že aby ten člověk ufinancoval rodinu včetně rekonstrukci, tak musí mít dobře placenou práci, tu v regionu většinou nesežene…..To nevíte?
Rekonstrukce starého domu je zadarmo? Opravdu?
Mám kolegu, který udělal přesně to, co byste teď radil. Nakonec zjistil, asi po roce, že musí dům celý strhnout, a postavit nový. Celkem hořké prozření. On je každý vyučený zedník nebo stavař, aby si to sám udělal odborně dobře? Taky ne. To není o lenosti, je to o absenci znalostí, času i dostatečné zásoby peněz.
Možná kdyby byly ty startovací byty s únosným nájemným, tak by si ti mladí mohli postupně našetřit, a touhle cestou to řešit. Ale to by museli mít to zázemí.,,.
V naprosté většině je větší město v dojezdové vzdálenosti , cca 1/2 hodiny. To je mnohdy míň než v Praze metrem. Takže jsme opět na začátku. Ne, že nejsou byty ale nejsou podle vašich představ. Musel ho strhnout? Proč, statické problémy nebo co? To nevěděl před začátkem renovace? Renovace zadarmo rozhodně není ale je možné ji dělat postupně a rozložit náklady. I v částečně renovovaném se dá bydlet. Škola a školka, to nemohu posoudit, tento problém jsem nemusel řešit.
Já mám pana Brůnu rád, ale tady je vedle. Žádná krize bydlení u nás není. Krize nastává, pokud lidi nemají kde bydlet a není možné sehnat volný byt. A nic takového se ani vzdáleně neděje. Bytů k pronájmu jsou volných tisíce. Nájmy jsou odpovídající jak ve světovém porovnání, tak i v porovnání s cenou bytu. Pokud byt stojí 10M, nájem nemůže být 8tis. Ano, byty v Praze a krajských městech jsou drahé, ale vlastnit byt není právo. Ani u nás, ani ve světě. Ne každý si může po škole koupit 3kk v hlavním městě. To je ale v pořádku, dosáhnou na to prostě jen ti, co na to mají. Někteří na to nedosáhnou nikdy. Bohužel. Hodinu cesty od Prahy jsou byty a hlavně domy za polovinu.
A hlavně je totální nesmysl posedlost Východoevropanů, a v první řadě Čechů, vlastnickým bydlením. Vlastnictví obydlí má smysl jenom u samostatné stavby, typicky rodinného domu nebo chaty, ale u bytu v bytovém domě to je absolutní, hloupý a nepraktický nesmysl. Viz krásný film Společenství vlastníků. V Evropě dneska platí, že čím bohatší a civilizovanější země, tím je v ní větší podíl nájemního bydlení a naopak. Například v Německu v bohatých starých spolkových zemích v bytových domech naprosto převažuje nájemní bydlení.
Ono to většinou ukáže v důchodu, k čemu je vlastnické bydlení, az poklesne příjem na snížený důchod. Ti lidé dobře vědí, proč chtějí vlastní byt nebo dům…..
Ano, nájmy nějaké jsou, ale většinou zabíraji většinu nesmyslne nízkých českých platu…
Uvědomujete si , že vlastní dům je trvalý žrout peněz a v důchodu si už moc věcí svépomocí neuděláte? To tak do 65 pak to jde většinou rychle z kopečka a děti žijí většinou daleko a nemají čas.
Stát má zajistit… to je tady zase socialismus? Všechno má zajistit stát? Kde je neviditelná ruka trhu? Kde jsou ty proklamace, že za kapitalismu se má člověk starat sám o sebe?
Bohužel, v tom kontextu o kterém se tu píše by stačilo, kdyby stát dával pro ty stavby alespoň včas stavební povolení.
Jenomže, nezvládá ani to.
Jasn takže sokrmí BANKsteři soukromí investoři soukromí developeři a stát jim má zajistit ale zaseklá stavení řízení nemůžou zato že sem někdo láká cizince coš v MaHaRALu (JERUZALÉMu) nad Vltavou coby bezpečné město se tim zvyšují ceny bydlení.
Ceny bytů / domů nezvyšuje pouze to, že se staví málo. Když se bude stavět více, tak to povede ke snížení cen? Přijde mi, že všude kolem je všeho dost, snižuje se něčeho cena nebo jsou ceny něčeho stabilní / stejné?
Když se bude více stavět, s klesající demografickou křivkou, kdo bude mít zájem o byty? Fondy a investoři? Dává to smysl v současně se měnící geopolitické situaci?
V jakém hodnotovém rámci své názory tvoříme?
Matematika na hlavu postavená ?
Porodnost klesá…
Byty se staví, satelitní městečka rostou…
Bytová krize = byty pomalu přibývají, obyvatelé pomalu ubývají ?
Možná by prospělo stavět méně administrativních budov a nákupních center a raději stavět opět „kralíkárny“ 3+1 za 300.000,-Kč?
No právě, teď klesá porodnost. Takže i dovedete spočítat, za jak dlouho se to promítne do poklesu zájmu o bydlení – asi tak za 2 dekády.. Dost dlouho na to „jenom čekat“. Když tedy nebudeme vůbec započítávat možnost dalších imigračních vln – ani ta z Ukrajiny ještě úplně neskončila.
Takže, stavět? Byty za 300 000 Kč v králíkárnách? Jestli myslíte, jako za socíku, tak soudruh stát určoval a plánoval svým podnikům ceny na všechno, čili to se porovnávat nedá. A navíc ty byty neprodával, jenom je pronajímal na dlouhodobé dekrety.
Jestli je nějaký způsob, tak ten který používají ve Vídni,
https://denikalarm.cz/2020/09/viden-system-bydleni-ktery-obdivuje-cely-svet-berou-mistni-jako-neco-uplne-normalniho/
Ale i to je práce na dekády..
Dovolte abych se zasmál, za 300 tisíc postavíte fakt jenom tu dřevěnou králíkárnu pro králíky na dvorku vedle suchého záchodu a ne panelový byt!
Mám dojem, že se nabízejí nové dřevostavby za cca 1 000 000. To není mnoho.
Pan Brůna jaksi zapomněl, že už přes 36 let nežijeme v komunismu, a tedy stát tady není od toho, aby stavěl byty. Pan Brůna by udělal dobře, kdyby byl schopný nastudovat si aspoň základní informace o dané problematice ještě předtím, než o ní napíše jakýsi „moudrý“ článek. Příčiny předražených bytů leží někde úplně jinde než v údajně nedostatečné výstavbě. Mimochodem, úplně stejně řešili nedostatek bytů bolševici, stavěli až se z nich kouřilo a výsledkem byly jenom spousty ošklivých panelových králíkáren a dostatek bytů se nedostavil ani tehdy a není ani dnes.
Jestli bych si dovolil, obecně máte pravdu, ale nesrovnával bych to s těmi bolševiky. Protože, ti jak známo, nestavěli ty bytové domy vůbec pro volný trh. Ti je stavěli – podle svých plánovaných potřeb, v blízkosti vlastních (státních) průmyslových či jinak důležitých center, aby si tam zajistili bydlení pro potřebné profese tamo.
A vlastně je vůbec nerozprodávali, ale pouze pronajímali na dlouhodobé dekrety.
S tím se „nějak “ přešlo v listopadu 89 do kapitalismu, a ten systém se náhle zcela změnil. Nebudu popisovat jak – spíše si tedy přiznat, že jsme v něm přejali model západních států a západních velkoměst. Že z řady ekonomických důvodů jsou cen bytů i nájmů v bohatých centrech těch megaměst, tak vysoké, že si je ani střední třída dovolit nemůže. A pokud tam chce pracovat, musí i tam dojíždět několik hodin každý den tam i zpátky z lacinějších periférií. Přesněji – řečeno, ze stále se vzdalujících, leč společensky přijatelných periferií, zatímco ty nekontrolované oblasti v mezikruzích se postupně mění v ghetta se kterými se ale už v plánech investorů počítá v budoucnu jako s velmi lukrativními lokalitami pro další výstavby
Vzhledem k nástupu umělé inteligence a likvidaci většiny pracovních míst bude řešení bydlení státem naprostym nezbytným minimem toho, co bude ten stát muset dělat. Včetně nepodmíněneho příjmu. Ale to už vy přestárlí pravicaci s devadesátkovou mentalitou snad nebudete moci ovlivňovat….
Jsem opravdu rád, že se toho nedožiji. Je to stejně děsivá představa jako komunizmus.
Ano Jiří. Vy se toho nedozijete, ale my se s tím budeme muset nějak vyrovnat, a přitom se navzájem nepozabijet. Budeme se muset naučit, že práce nebude už zarukou spokojeného a úspěšného života, protože prostě ta práce nebude pro velkou část obyvatelstva.
Jistě, budete v teple čekat na přidělený byt a nepodmíněný příjem. Za chvíli budou lidé zbyteční a směle zapomeňte na optimistické vize Asimova a přečtěte si RUR. Mě už se to netýká.
Neúspěšná digitalizace (protože torpédovaná zájmovými spolky) byla prvním krokem k řešení. Autor jej účelově v závěru vypíchnul, přičemž velkoryse opomenul 30 let před tímto pokusem věci urychlit. Tomu se říká demagogie!