KOMENTÁŘ. Ceny bytů v Česku rostou tempem, které nemá v regionu obdoby. Politici rádi hledají viníky mezi developery, investory nebo krátkodobými pronájmy. Tvrdá data ale ukazují něco jiného: stát dlouhodobě nedokáže zajistit, aby se stavělo dost bytů. A právě z tohoto selhání vznikla česká bytová krize.

Podle odborníků by se v Česku mělo stavět nejméně 60 tisíc nových bytů ročně, aby se trh stabilizoval. Ve skutečnosti se jich dlouhodobě dokončuje přibližně polovina – kolem 30 až 33 tisíc ročně.

Jinými slovy: bytová krize není důsledkem „chamtivosti developerů“. Je důsledkem toho, že stát dlouhodobě toleruje chronický nedostatek výstavby. Výsledkem je kumulovaný deficit bydlení, který se odhaduje až na půl milionu bytů.

Ideální prostředí pro drahé bydlení

Osobně jako investor nikdy nekalkuluji s územní plány tak, že bych se z luk nebo polí snažil dělat stavební pozemky. Třeba na Pardubicku pracuji na pozemku, který jsem koupil už určený k výstavbě a mým cílem je zde pouze upravit regulační plán.

Česká bytová krize ale není žádná záhada. Je to matematika. Pokud země potřebuje 60 tisíc bytů ročně, ale postaví 30 tisíc, rozdíl se každý rok jen prohlubuje. A ten účet nakonec zaplatí lidé, kteří chtějí bydlet.

Oproti staré verzi regulačního plánu neměním počet obyvatel, kapacitu území ani dopravní napojení – jde mi jen o to, aby urbanismus fungoval lépe a zástavba byla smysluplná.

Celý proces probíhá s obcí a dotčenými orgány a potrvá přibližně rok. Náklady na přípravu dokumentace, studie a projednání přesáhnou dva miliony korun. Pak se nelze divit, že výstavba bytů a rodinných domů je drahá. Změny jsou nepružné a časově a finančně velmi náročné. To se nutně promítne do konečné ceny bydlení.

Když se politici ptají, proč jsou byty drahé, měli by začít u vlastního systému. Česko patří mezi země s nejpomalejšími stavebními procesy v Evropě. Některé projekty získávají povolení i osm až deset let.

Současně se propadá celkový počet vydaných stavebních povolení. V posledním roce jich bylo vydáno pouze 61 613, nejméně za posledních 25 let. Výsledkem je absurdní situace – lidé chtějí bydlet ve městech, ekonomika tam přitahuje nové obyvatele, ale stát nedovolí stavět dostatečně rychle. Ceny proto rostou téměř automaticky.

Praha: evropské město s deficitní výstavbou

Situace je nejviditelnější v Praze. Metropole potřebuje minimálně deset tisíc nových bytů ročně, aby držela krok s růstem populace a ekonomiky. Jenže této hranice nedosáhla ani jednou za posledních téměř dvacet let.

Důsledky jsou zřejmé, v Praze dnes chybí zhruba 90 tisíc až 100 tisíc bytů. Ceny nových bytů za deset let vzrostly o více než 150 %, průměrná cena novostavby překročila 170 tisíc Kč za m². To znamená, že běžný 70metrový byt stojí klidně 12 milionů korun. A to v zemi, kde mzda většiny pracujících lidí sotva překračuje čtyřicet tisíc korun.

Dokud bude stavební systém generovat chronický deficit bydlení, budou nemovitosti v Česku považovány za téměř jistou investici.

Místo řešení nabídky se ale česká politika věnuje jiným tématům a nápadům: regulaci Airbnb, daním z investičních bytů, regulaci cen a nájmů, dani z prázdných bytů. Tyto kroky můžou být politicky populární, ale ekonomicky mají minimální dopad. Pokud totiž nabídka bytů neroste, ceny se zvyšují bez ohledu na to, kolik investorů z trhu odejde.

Často se tvrdí, že ceny rostou kvůli investorům. Investoři ale nejsou příčina. Jsou důsledek. Investoři kupují byty právě proto, že je jich málo. Nedostatek nabídky vytváří stabilní růst cen – a ten přitahuje kapitál. Dokud bude stavební systém generovat chronický deficit bydlení, budou nemovitosti v Česku považovány za téměř jistou investici.

Česká bytová krize není tržní selhání. Je to selhání státu. Po desetiletí se nepodařilo vytvořit systém, který by umožnil rychlou výstavbu ve městech. Výsledkem je kombinace extrémně pomalého povolování, politického (i občanského) odporu k nové výstavbě a neustálých změn stavebního zákona. A mezitím ceny rostou tempem, které nemá v regionu obdoby.

Česká bytová krize ale není žádná záhada. Je to matematika. Pokud země potřebuje 60 tisíc bytů ročně, ale postaví 30 tisíc, rozdíl se každý rok jen prohlubuje. A ten účet nakonec zaplatí lidé, kteří chtějí bydlet.

Staví se teď velmi málo, mnohem méně než je potřeba. Může za to i zpackaná digitalizace stavebního řízení a to, že úřady jsou přehlcené.

Jaké je moje doporučení? Hlad po stavění způsobí větší zájem o pozemky. V horizontu nejbližších pěti let proto investičně věřím stavebním pozemkům s již vydaným stavebním povolením.

Autor je podnikatel a investor, spolupracovník HlídacíPes.org