Jen na jediném velkém realitním obchodě z poslední doby si stát mohl na dani z převodu nemovitých věcí přilepšit o nezanedbatelných 280 milionů korun. Ale nepřilepšil.

Je již v tradici velkých firem, že nemovitosti se neprodávají tak, jak stojí, ale jako firmy. A za převod firemního podílu se daně neplatí. Stát tak ročně přichází o miliardy korun.

Prodej běžným způsobem

„Daníme tu převod každé garáže, ale když se má převést nějaká velká nemovitost, vloží se to do s. r. o., ta se převede a unikne to zdanění,” podotýká Miloslav Kala, prezident Nejvyššího kontrolního úřadu (NKÚ). Pracovníci jeho úřadu se nedávno zabývali právě kontrolou výběru daně z nemovitosti.

Upozornil mimo jiné na to, že vládní návrh zákona o dani z nabytí nemovitých věcí původně předpokládal právě i zdanění vkladů nemovitostí do obchodních společností i převodů účastí v obchodních korporacích. Z toho však nakonec sešlo. 

Zatím poslední velkou ukázkou běžné praxe je prodej pražského kancelářského komplexu Florentinum z konce roku 2016.

Z vlastnictví skupiny Penta přešla společnost Development Florentinum s.r.o. do rukou čínské CEFC, respektive k tomu zřízené firmy CEFC Florentinum a.s. (notářský zápis).

Probíhal v byznysu běžným způsobem – neprodávala se nemovitost sama, ale převáděl se obchodní podíl ve firmě.

I když ani Penta, ani CEFC přesnou cenu za Florentinum nepotvrdily, má se za to, že Číňané za nemovitosti v centru města zaplatili v přepočtu 7,5 miliardy korun.

Daň z převodu nemovitosti ve výši 4 % platí od nového roku  vždy kupující. Za převod Florentina tak stát býval mohl inkasovat od CEFC celkem 280 milionů  korun.

Na malé ano, na velké ne

„Podmínky vylučovaly možnost kupovat pouze nemovitost jako takovou, ale jednalo se primárně o prodej společnosti, která se věnuje byznysu včetně správy nemovitosti, nájemních vztahů a s tím souvisejících záležitostí, stejně tak jako řešení dalších příležitostí. Transakci na  obou stranách navíc řídily velké nadnárodní poradenské společnosti, které zajišťovaly, aby vše proběhlo zcela transparentně, legálně a nedopustily by nic, co by vedlo ke zpochybnění tendru a jeho výsledku,“ vysvětlil za CEFC mluvčí Pavel Bednář.

(pozn. red.: Krátce poté na další dotazy redakce HlídacPes. org odepsal: „Po sérii nekorektních a nepravdivých informací společnost CEFC již neplánuje žádnou další komunikaci s vaším médiem.“ Na žádost o konkretizaci výhrad již CEFC nereagovala). 

To, že je taková forma prodeje a nákupu nemovitostí na českém trhu běžná věc, potvrzují zástupci velké čtyřky poradenských společností. Ani ne tak jasným komentářem, jako faktem, že téma nechtějí jako „příliš hodnotící“ komentovat – i s ohledem na fakt, že jde o běžnou praxi jejich klientů a formu, jak optimalizovat daně.

Nutno zdůraznit, že vše je v podobných případech v souladu se zákonem. Firmy k takové praxi také nemotivuje „pouze“ daňová úspora, ale i výrazně menší administrativní náročnost celého procesu.

Ovšem v době, kdy jde ministerstvo financí a finanční správa tvrdě po malých plátcích daní, je s podivem, že stát nijak neřeší fakt, že mu unikají podstatně větší sumy na jinak snadno vymahatelné dani.

Z kontrolní zprávy NKÚ:

Převody obchodních podílů ve společnostech s ručením omezeným ani převody akcií emitovaných akciovými společnostmi, které vlastní nemovité věci, nepodléhají dani z nabytí nemovitých věcí, a to ani v případě, kdy je převáděno 100 % obchodního podílu nebo akcií. Dochází tak k situacím, kdy jsou společnosti založeny pouze za účelem vlastnictví nemovitosti, která je jediným majetkem společnosti, a převod 100% podílu nebo akcií společnosti zakrývá faktickou změnu vlastnictví nemovitosti.

V osmi členských státech EU podléhají převody podílů v obchodních korporacích dani z nabytí nemovitých věcí, z toho v šesti státech EU se jedná o zdanění převodů podílů v obchodních společnostech, které ve svém předmětu činnosti mají nakládání s nemovitostmi, výstavbu apod. Naproti tomu v pěti členských státech EU převody podílů zdanění nepodléhají.

Ministerstvo financí současnou praxi bere jako danost, výsledek „právní úpravy, která byla přijata na základě mnohých debat mezi zástupci Ministerstva financí a odborné veřejnosti“.

Ministr Andrej Babiš na zaslaný SMS dotaz redakci HlídacíPes.org neodpověděl.

„To, do jaké míry je současná úprava zneužívána k vyhýbání se daňovým povinnostem, je obecně těžko vyhodnotitelné. Je třeba, aby se správce daně zabýval konkrétními případy a zkoumal, zda nedošlo k tzv. zneužití práva, tedy k účelovému obcházení smyslu a účelu zákona, kdy se zneužitím formálních znaků definovaných v zákoně snaží někdo zakrýt skutečnou podstatu transakce,“ tlumočí stanovisko ministerstva financí mluvčí Gabriela Štěpanyová.

„Pokud se správci daně podaří prokázat, že ke zneužití práva došlo, může být taková transakce dodaněna, jak dnes vidíme na příkladu převodních cen mezi nadnárodními korporacemi,“ dodává.

Ministerstvo financí se prý „daným problémem zabývá a hledá řešení“.

U Vítka v nájmu

„Na tento problém jsme upozorňovali v rámci naší kontrolní akce zaměřené mimo jiné na výběr a správu daně z převodu nemovitostí. Zpřísňování podmínek pro odvod daní větších finančních skupin není pro vládu takovou prioritou jako u drobných daňových poplatníků. Kontrolní závěr, kde jsme tuto problematiku upozorňovali, jsme zveřejnili téměř před rokem. Doufejme, že si našich doporučení vláda konečně všimne,“ komentuje to prezident NKÚ Miloslav Kala.

Jistým paradoxem je, že NKÚ aktuálně sídlí v budově v pražských Holešovicích pronajímané od společnosti CPI miliardáře Radovana Vítka. Muže, který před pár dny uzavřel mnohamiliardový realitní obchod. Je prakticky jisté, že ani z této transakce se stát daně z převodu nemovitých věcí nedočká.

„Myslím, že dnes se žádná velká nemovitost nepřevádí jinak než tím, že se vloží do obchodní společnosti a podíl se prodá,“ říká Miloslav Kala.

Občas takto nakupují i soukromé osoby. Například bývalý premiér Mirek Topolánek svůj byt o rozloze 433 metrů čtverečních v pražských Dejvicích nedaleko Vítězného náměstí získal převodem 100% podílu ve společnosti Eliášova 922 s.r.o.

Z daně z převodu nemovitostí (respektive daně z nabytí nemovitých věcí) získal státní rozpočet v roce 2014 celkem 9,3 miliardy korun. Peníze z opravdu velkých obchodů s nemovitostmi v tom započteny nebyly, nejsou a zjevně dlouho ani nebudou.

Follow @brestan