Marcel Soural je majitelem developerské a investiční společnosti Trigema. Pozornost vzbudil mimo jiné projektem na pražské Invalidovně, bytovým domem Fragment, jehož součástí jsou i obří sochy umělce Davida Černého, či chystaným „vrakodrapem“. V poslední době vsází hlavně na nájemní bydlení. V to, že by ale nové byty zlevňovaly, rozhodně nevěří; něco jiného jsou ale „ty ze second-handu“.

„Praha měla ve svém strategickém střednědobém plánu, že potřebuje stavět minimálně deset tisíc bytů ročně. Za posledních deset let jsme toho čísla nikdy nedosáhli. Loni se v Praze prodalo 7,5 tisíce bytů a všichni říkali, že je trh přehřátý. A já říkám, že není přehřátý, je to jen 71,5 % požadovaného,“ říká v rozhovoru pro ekonomický podcast MakroMixér (připravují jej společně šéfredaktor HlídacíPes.org Robert Břešťan a hlavní ekonom Patria Finance Jan Bureš).

Dá se podle vás očekávat, třeba i vlivem války na Ukrajině, vysoké inflace a vysokých úrokových sazeb, korekce cen na trhu s nemovitostmi?

Domnívám se, že výrazná korekce nenastane. Respektive rezidenční trh je potřeba vnímat ve dvou segmentech: primární trh, což je stavba nových bytových domů, a sekundární trh, tedy byty z druhé ruky. U primárního trhu možnosti ke slevě nebo k redukci ceny nejsou, protože nás zespoda tlačí ceny stavebních materiálů, stavebních prací a peněz. Panuje obrovská nejistota a nestabilita, takže tam nevidím vůbec žádný prostor k tomu, aby tam korekce nastala. Ale u sekundárního trhu by to fungovat mohlo. Ty byty byly nakoupeny v jiné době za jiné ceny a tam nějaký prostor je. Osobně si myslím, že k té korekci dojde už jenom tím, že ceny budou nějakou dobu stabilizované, vlastně zmražené. A když si vezmeme hodnotu peněz a inflaci, která je meziročně 18 %, tak se ta korekce cen bude dít právě prostřednictvím inflace.

Vidíme ale i znatelně slabší poptávku. To nemůže trh donutit jít s cenami dolů?

Spíše si myslím, že ti menší developeři budou své investice odkládat, anebo ty své projekty prodávat. Větší developeři budou pokračovat ve výstavbě, ale budou velmi zvažovat, které projekty mají dokončit a jestli vůbec začít etapy nové. A v okamžiku, kdy je slabá nabídka, tak tady není vůbec důvod k tomu, aby ceny klesaly.

Zima bude možná svízelná, ale až přijde jaro, tak se situace stabilizuje, pokud se nám to více nepokazí z východu. Ale já pevně věřím, že to bude lepší a i ten trh se vrátí více méně k normálu. Uvidíte, že se nám bude dařit dobře.

Žádný Armagedon nepřijde

Podle vás je to primární trh, který vždy určoval ceny na trhu. Nemůže to ale fungovat i opačně? Když by domácnosti chtěly třeba své nemovitosti nyní více prodávat, tak by se určitý cenový trend mohl přelít i do toho primárního trhu. Nebo to tímto způsobem nefunguje?

Na českém trhu je dlouhodobé přesvědčení, že nemovitost se má držet dlouhodobě. I pohyb lidí napříč republikou, napříč městy u nás není tak značný jako na Západě nebo v Americe. Těch transakcí tady na trhu není tolik.

Sám jste zmínil vysoké ceny stavebních materiálů i prací, což je důvod, proč se nové projekty prodražují. Vidíte přeci jen nějaký náznak alespoň zastavení tohoto trendu, nebo se situace dál zhoršuje?

Nájemní dům Fragment, který je výsledkem spolupráce skupiny Trigema s architektonickým studiem Qarta architektura a umělcem Davidem Černým Foto: Profimedia

To ještě uvidíme. Mnohem větší efekt na trh mají média a politici. Ti vložili do hlav našich obyvatel, že nás tady česká v zimě nějaký Armagedon, že tu budeme umírat mrazem a tak dál. Lidé se lekli a přestože prostředky mají, na bankovních účtech jsou uloženy rekordní částky, tak odkládají svoji poptávku. Myslím si, že to bude trvat tak do jara. Na jaře zjistíme, že nikdo nezmrzl, že jsme to s těmi energiemi nějak vybrali a že to nějak fungovat bude. Před námi bude krásné jaro a léto a lidi zjistí, že ty jejich prostředky uložené u bank se snížily o inflaci, o 18 %, a ještě pořád budou ztrácet. A pokud si chceme peníze nějak pojistit, tak to nejlepší pojištění je do nemovitostí.

Jsou ale i jiné a zároveň bezpečné investice, třeba státní dluhopisy, které logicky nesou v tuto chvíli vyšší úroky. Nebojíte se toho, že když si lidé porovnají třeba výnos z nájemného v Praze a výnos bezpečného státního dluhopisu, že jim investice do bytu nebude vycházet až tak atraktivně?

Nemovitosti mají oproti státním dluhopisům jednu velkou výhodu – vy si koupíte aktivum, které historicky vždy získává na hodnotě. Možná, že v krátkodobém horizontu dojde k nějakému poklesu, ale ve střednědobém nebo dlouhodobém horizontu šly nemovitosti vždycky nahoru. A vy tam máte navíc dva výnosy. Jedním je ta rostoucí hodnota bytu a druhým je příjem z nájemného. A to je oproti státním dluhopisům rozdíl.

Jsou tu ale i rizika spojená s nepředvídatelnosti jednání státu, existuje tu tlak na výrazně vyšší zdanění nemovitostí, zejména těch ryze investičních, které lidé drží a dále nepronajímají.

No ale proč zdaňovat něco, co tady na trhu skoro není, čeho je málo? V první řadě potřebujeme ty byty postavit a pak teprve zkoumat, které jsou na investici a na pronájem a které ne. I pro nájemní bydlení tu bytový fond musí vzniknout, takže nechme ty byty v prvé řadě postavit. Pokud si koupíte byt na sekundárním trhu a pronajmete ho, tak jste nic nevytvořili. Žádný byt navíc to není. Ten se musí postavit.

Takže pořád vidíte primárně problém ve špatné dostupnosti bydlení v Česku, na straně nabídky?

Přesně tak. Vezměte si, že Praha měla ve svém strategickém střednědobém plánu, že potřebuje stavět minimálně deset tisíc bytů ročně. Ovšem za posledních deset let jsme tohoto čísla nikdy nedosáhli. Loni se prodalo 7,5 tisíce bytů a všichni říkali, že je trh přehřátý. A já říkám, že není přehřátý, je to 71,5 % požadovaného. Až budeme stavět a prodávat deset nebo patnáct tisíc bytů ročně, tak pak se začněme bavit o tom, že budeme dělat nějakou regulaci ohledně daní na investiční byty.

Úředník si rybník nevypustí

Data a mezinárodní srovnání ukazují, že v délce stavebního řízení jsme v Česku mezi nejhoršími na světě. Je tohle pro vás jako developera ten klíčový problém?

Ano, to je ten kardinální a nejhlavnější problém. A navíc dlouhodobý. Stát vymýšlí pořád nějakou regulaci a nějaké programy a přitom stačí jenom to stavební řízení zjednodušit. Kdyby to opravdu bylo tak, že bychom měli za rok kompletní povolení, tak se do jednoho roku trh postupně úplně změní, protože se změní nabídka. A tu korekci ceny může udělat jedině rovnováha nabídky a poptávky, respektive to, že nabídka bude vyšší. Ale to se neděje a stát to pořád nechápe. On nechápe, že poškozuje obyvatelstvo této země tím, že dlouhodobě není schopen přijmout takový zákon, který umožní stavět rychleji.

Jak si to vysvětlujete? Je za tím třeba nějaká obava obcí z nějakého divokého růstu domů tam, kde by si je lidé nepřáli?

To už je česká klasika. Máme sice přijatý nový stavební zákon, který by pravděpodobně tyto věci aspoň částečně řešil, je rozhodně lepší než ten starý zákon, ale jeho účinnost je odložena. A teď se z něho dělá nějaký hybrid. Podobu neznáme, ale v kuloárech se hovoří o tom, že je to ještě horší než ten starý stavební zákon.

Ve smyslu komplikovanější?

Komplikovanější v tom, že tam má snad přibýt zelené razítko. Dnes v Praze pro územní rozhodnutí potřebujeme sedmdesát razítek. A místo toho, aby se to zjednodušilo, tak další přibude; to je úplně absurdní. Ten zákon se nepíše v souladu s požadavky odborné veřejnosti, ale vzniká na úrovni úřednické. A když to píšou úředníci, je to jako by si měli kapři vypustit vlastní rybník.

Často se mluví o potřebnosti zahušťování zástavby. Zároveň je to prý tak, že pokud budete chtít zastavět třeba proluku v nějaké staré činžovní zástavbě a okna by tam měla orientaci na sever, tak je to problém. Plus i pro takovou stavbu ve staré zástavbě platí požadavek na stavbu podzemních garáží. Jsou tohle věci, které stavbu v prolukách komplikují?

V centrech měst se moc nestaví, tam se ten bytový fond nevytváří až tak masivně. Ale je to tak – když dnes bydlíte na Vinohradech v původním činžáku, který má třeba ty parametry, o nichž mluvíte, tak tam stejně bydlíte a jste tam spokojený. Ale nový dům tam nepostavíte, to je skutečně absurdní. Stát by měl nechat působit trh. Když tam ten dům postavím a bude mít okna na severní stranu, je věcí trhu, jestli si ho někdo koupí nebo tam půjde do nájmu. Je to trh, je to nabídka a poptávka.

Jak podle vás současná situace změní trh s nájemním bydlením?

Na jednu stranu teď trh pro vlastnické bydlení víceméně zamrzl. Oživla ale činnost institucionálních investorů. Je tady hodně bohatých lidí, kteří vydělali na jiném byznyse a oni své prostředky, které mají teď na účtech, chtějí dál zhodnocovat. To jsou dnes naši investoři, kteří chodí a vyjednávají ne o jednom bytě, ale o celém bloku, vchodu nebo přímo celém projektu, který chtějí koupit a následně otočit do nájemního bydlení. Takže ten trend tady je, nicméně bude to ještě dlouhá cesta trvající několik let, možná několik desítek let, než se ten poměr mezi vlastnickým a nájemním bydlením výrazně změní.

Je to i trend pro vás? Jak jsem zaznamenal, ten nový poměrně medializovaný projekt Fragment jste se rozhodli využít právě formou formou nájemního bydlení. Je to i změna nějakého mentálního nastavení u vás a je to cesta i pro vaše budoucí projekty?

Je to cesta i pro nás, i pro budoucí projekty. Postupně chceme, během pěti, osmi let, vytvořit fond, kde budeme mít zhruba tisíc nájemních bytů, které si sami postavíme. Ono bude čím dál komplikovanější nacházet nové a nové pozemky v Praze, takže vlastnit tady nějaké portfolio nájemního bydlení má budoucnost.

Hrála v případě Fragmentu ve vašem rozhodnutí byty neprodávat, ale pronajímat, skutečně roli obava, že by vlastníci výhledově dům znehodnotili a přestali se o něj starat podle vašich představ?

To hrálo tu největší roli. Viděl jste film Vlastníci? Tak to bohužel není až tak smyšlený příběh. A když vlastnictví rozdrobíte na na 140 spoluvlastnických podílů, tak se vám určitě bude hůře rozhodovat o tom, jak má být ta budova udržovaná, opravovaná, čištěná, a tak dál. A to pro nás bylo klíčové, když jsme viděli, co se nám podařilo vytvořit, a bylo to klíčové pro rozhodnutí, že si ten objekt necháme a otočíme ho do nájemního bydlení.

Když k nám vedou špatné trubky

Chystáte i nový projekt v Nových Butovicích, který má stát na principu co-livingu, společenského bydlení. Kdy byty budou jen malé prostory a součástí domu budou velké sdílené prostory. Co si od toho slibujete?

Je to nová věc, i když už tady podobné projekty vznikly, nikdy ne v tom rozsahu, jaké jsme si ho vyprojektovali my. Jezdili jsme se nějakou dobu do Londýna „ochytřovat“, protože tam tento koncept vznikl. Prohlédli jsme si dva tři tamní projekty, dokonce jsme v nich bydleli a zjišťovali jsme, jak to funguje. Myslím, že teď máme docela slušnou kompetenci k tomu, abychom tu postavili první co-livingový projekt, který bude funkční.

Jak to tedy bude vypadat?

Je to vlastně soustava několika stovek hodně malých bytů, které mají rozměr třeba 18-20 m2, což je opravdu malý prostor. I když i v něm bude všechno potřebné – koupelna, kuchyňský kout, ložnice, úložný prostor. Bude to malé, ale efektivní a k tomu vybudujete dvě tři patra sdílených prostor, kde budou knihovny, studovny, posilovny, velká kuchyně a třeba společenská místnost.

A budou to tedy ryze nájemní byty?

Ten princip funguje právě když se to otočí do nájemního bydlení a když je vlastníkem jenom jeden subjekt. A v okamžiku, kdy si nepronajímáte 50 metrů čtverečních, ale 18, tak samozřejmě ten nájem může být o polovinu levnější. Přičemž část peněz je do sdílených prostor, které se musí nějakým způsobem servisovat. Je tu spousta lidí, kteří nepotřebují byt o velké rozloze, protože dojíždí do Prahy jen za prací, potřebují někde přenocovat, někde bydlet za rozumné peníze – a to je naše klientela. Další skupinou jsou mladí lidé, kteří se ještě nerozhodli, jakou cestou půjdou, jestli cestou nájmu nebo nákupu nové nemovitosti, anebo jestli budou pracovat v Čechách nebo v Jižní Americe.

Podobné nápady na společenské bydlení, na hotelové domy tu byly už před rokem 1989 a moc se neujaly. V čem je tedy ten rozdíl, proč by váš model měl být funkční?

Klíčové jsou ty sdílené prostory. Když se dobře nadesignují, tak to klientelu osloví. A podstatné je i to, že ten nájem opravdu bude relativně nízký oproti těm konceptům, o nichž jste hovořil.

Je pro lidi důležitá i ta vnější podoba domu? Protože on má být velmi specifický, už dostal přízvisko vrakodrap, kdy součástí domu je obrovská skulptura rezavého vraku lodi „zvedající se k nebi z apokalyptické potopy“, jak jsem si přečetl. Není to trošku samoúčel? Nebo je to proto, abyste právě přilákali určitý druh klientely?

Ekonomika celého objektu je vícezdrojová, není to jen ten samotný co-living. Budou tam i příjmy z provozu řekněme té atrakce. Ten „vrak“ má více funkcí, v prvé řadě statickou, protože samotná budova je štíhlá a vysoká. Má měřit až 135 metrů a být nejvyšší budovu v České republice. Tedy pokud nás nepředeženou v Ostravě. V tom vraku lodi by měly jezdit výtahy, které vás dopraví do nejvyšších pater, kde budete mít vyhlídku plus nějakou hezkou restauraci. Plánujeme tam i nějakou otevřenou galerii a vymysleli jsme si nejdelší tobogan na světě.

Kromě těchto atrakcí, zaznamenáváte u svých zákazníků to, že se třeba mnohem víc zajímají o to, nakolik je ta budova, kde si kupují nebo pronajímají byt, šetrná k životnímu prostředí, jestli využívá například recyklaci vody, jestli má fotovoltaiku?

V dnešní době čím dál více, i když rozhodující je pořád cena. Ale po covidové krizi, a tím spíše nyní v energetické krizi kvůli válce na Ukrajině, se čím dál více našich klientů o to zajímá. I my jsme týden poté, co ten nešťastný konflikt začal, jsme začali jednat tak, aby projekty, které máme rozestavěny, měly energetické zdroje typu tepelných čerpadel a podobných věcí. I když si myslím, že to, aby třeba bytové domy teď byly všechny předělány jen na tepelná čerpadla, je nesmysl. Ta krize, co dnes máme s plynem, tu bude možná pár let, ale pak se situace bude stabilizovat, protože na světě je plynu dost, akorát k nám vedou ty špatné trubky. Až povedou ze správných směrů a budou diverzifikovaná rizika, tak plyn bude zase dobrým zdrojem vytápění. Každopádně do budoucna budeme chtít mít zdroje kombinované. I další technologie jako je rekuperace, to je dnes téměř nutností, podobně jako fotovoltaické panely na střechách domů. Už jen tím spoříte obrovské zdroje energie, protože ohřev teplé vody je v rámci celé bilance budovy energeticky nejnáročnější disciplína.

Jak vám pomáhá spolupráce s umělci, konkrétně s Davidem Černým?

Pomáhá… Je to naše cesta. A přinejmenším nás to výrazně odlišuje. Nechceme stavět byty jako nějaké krabice pořád dokola, jenom postavit, prodat, vydělat. My ten cíl máme trochu jiný a spolupráce s umělcem a konkrétně s Davidem Černým je prospěšná pro všechny – pro naše klienty, pro nás i pro Davida. My chceme opravdu místní architekturu nějakým způsobem povznést. Chceme zase Prahu dostat na výsluní evropské, ne-li světové architektury.

Pak vás tedy logicky musí dost popuzovat, když si někde přečtete, že je to spíše druh takzvaného artwashingu, že si tím jako developeři vlastně kupujete lepší pověst.

Je zajímavé, že společnost, respektive média se vždycky zabývají těmi pár křiklouny, kteří do nás a do společnosti chrlí negativní věci. Ptejte se těch lidí, kteří tohle neříkají – těch je většina a té většině se ty věci líbí. Takže já bych tohle dál vůbec nekomentoval.

Teď by to možná za tím naším rozhovorem chtělo nějakou pozitivnější tečku…

Pozitivní tečka by mohla být to, že bychom neměli podléhat panice. Zima bude možná svízelná, ale až přijde jaro, tak se situace stabilizuje, pokud se nám to více nepokazí z východu. Ale já pevně věřím, že to bude lepší a i ten trh se vrátí více méně k normálu. Uvidíte, že se nám bude dařit dobře.

Rozhovor je textovou verzí ekonomického podcastu MakroMixér, který připravují hlavní ekonom Patria Finance Jan Bureš a šéfredaktor HlídacíPes.org Robert Břešťan. Tento i starší rozhovory z tohoto podcastu najdete ve všech běžných podcastových aplikacích:  Spotify, Apple Podcasts, SoundCloud a Google Podcast.