Uložit peníze do pozemků může být dnes lepší a jistější investice než pořídit investiční byt. I když pozemek nenese nájem, místa ubývá, a to zvyšuje cenu. Jen loni se stavební pozemky v průměru zdražily o pětinu. A to je jen průměr a jen za jeden rok. Podívejme se, jak se ceny vyvíjely v konkrétních lokalitách za deset let. Stručně a lidově řečeno: je to mazec.

Největší dynamiku růstu cen stavebních pozemků mají lokality s dostupností do velkého města, kde je už ale také dost místa pro volný čas a víceméně klid od velkoměstského lomozu, potvrzuje analýza cen stavebních pozemků za posledních deset let, kterou pro společnost B&K Nemovitostní investice vypracovali realitní experti Milan Beleščák a Marek Jůva.

Z pražské periferie top čtvrť

Rekordmanem růstu je pražský Radotín. Za deset let zde ceny za metr čtvereční podle analýzy stouply o více než 360 procent ze tří tisíc korun za metr na průměrných 14,5 tisíce.

Před třiceti lety periferie bez pořádného náměstí. A najednou se zde staví úplně nová železnice, nové nádraží, na světě je ambiciózní projekt revitalizace „centra“ Radotína. Není divu, že zde cena tolik vyletěla.

Orientační ceny stavebních pozemků

Regiony: 500 – 1 500 Kč /m2

Příměstské: 5 000 – 10 000 Kč/m2

Nejlukrativnější: od 15 000 Kč/m2 výše

(Pozn. Okruh kolem velkých měst, odkud jsou lidé ochotní dojíždět, se zvýšil z 20 km na zhruba 50 km)

Zdroj: Bezrealitky.cz

O pár zastávek vlaku dále jsou prémiové Černošice a Dobřichovice, a naopak blíže k centru Prahy se před očima proměňují smíchovské ruiny v tisíce nových bytů.

Horní část Radotína se stala top vilovou čtvrtí, kde bydlí mnozí kapitáni byznysu, manažeři energetických firem, podnikatelé s auty, cizinci...

Mnozí z nich zde kromě pozemku pro svůj dům ještě nakoupili parcely do rezervy. Na investici. A rozhodně nelitují. Výhled do údolí, kde se Berounka blíží k Vltavě, klid a dostupnost do centra. To se cení.

Újezd nad Lesy: o více než 300 %

Další rekordman je Újezd nad Lesy. Patří do městského obvodu Praha 9. V porovnání se situací před deseti lety zde ceny stavebních parcel vzrostly o neuvěřitelných více než 300 procent. Ze 4 600 Kč za metr čtvereční na bezmála 20 tisíc za metr čtvereční. Ostatně celá Praha 9 je příklad toho, že místo, které bylo před dvaceti lety ztracenou, zanedbanou periferií se zdevastovanými zbytky továren, se proměňuje v ceněné území. Vznikají zde tisíce moderních bytů. Developeři zde hlásí projekty z více než poloviny vyprodané dříve, než kopnou.

A jdeme do dalších pražských čtvrtí. Horní Měcholupy a Hostivař, nárůst za deset let o 140 procent, Žižkov, Vinohrady, Vysočany a Strašnice o 140 procent, Chodov a Háje o sto procent, Karlín a Libeň, Dolní Chabry a Březiněves o 50 procent.

Ceny v Brně za deset let vzrostly o bezmála sto procent, Zlín vyletěl o bezmála 80 procent. 

Zajímavá Chrudim

Investor hledící na deset a více let dopředu se ale dívá tam, kde ceny stagnují nebo i spíše klesají, aby koupil levněji, a zajímá se o potenciál růstu. Zajímavá je Mladá Boleslav, kde analýza ukazuje na pokles cen stavebních pozemků za deset let o zhruba devět procent.

Ceny zde vyšponovala přítomnost automobilky. Jenže automobilový průmysl má problémy a měl je už před pandemií. Zde si říkám, aby Mladá Boleslav nedopadla jako Detroit. Ale na druhou stranu: Mladá Boleslav nabízí slušnou dojezdovou vzdálenost od Prahy a přírodní okolí rovněž stojí za to. 

Ceny v dlouhodobém srovnání klesly i v Pardubicích. Podle mě ovšem mají východní Čechy velmi zajímavý růstový potenciál. Vidím, jak se zde staví, registruji poptávku hlavně po větších celcích ze strany developerských firem, například v okolí Chrudimi. Navíc se má do Chrudimi, města s 20 tisíci obyvatel, přestěhovat vojenská posádka pro tři tisíce vojáků. Vojáci z povolání dostávají příspěvky na bydlení, proto se sázka na Chrudim určitě vyplatí.

Krušné hory: Pernink

Velkým magnetem pro mě, coby investora, je Karlovarský kraj. Ceny stavebních pozemků v Karlových Varech za deset let klesly o bezmála třicet procent. Jsou zde i nejlevnější byty. Důvod je jasný: odchod ruské komunity. Ale... Karlovy Vary, to je také vstupní brána do Krušných hor, a jednou i dobré dálniční spojení. 

Například v krušnohorském Perninku se teď nabízí stavební pozemek za sedm tisíc korun na metr čtvereční. Budují se zde apartmánové domy, obec jde naproti tomu, aby přitáhla nové lidi, investory, aby se ještě více vylepšila infrastruktura. Však se také stačí projet či projít po zdejších nerozbitých cestách, většina domů je opravená nebo nová; fungující obchody, kostelíček… Tak, jak to má být. 

Třeboňsko: Rapšach

Populární je Třeboňsko. Například v obci Rapšach se loni cena nezasíťovaného pozemku pohybovala kolem 180 Kč/m2. A dnes se pouhý čtvrtinový podíl na pozemku, kde je majitel v insolvenci, nabízí podle znaleckého posudku za 550 Kč/m2. A to je jen podíl… Pokud je pozemek bez překážek, tak zde registruji meziroční růst ceny o více než sto procent.

Lokalita je zajímavá i tím, že je oblíbená turisty, zejména cyklisty, což ještě více umocnil rostoucí zájem o elektrokola.

Věřím zkrátka půdě. Nejen čistým stavebním pozemkům, ale například i parcelám, kde léta stojí ruiny a nikomu se dosud nechtělo investovat do bourání...

Krásný pozemek, ale víte, co vznikne vedle?

– U pozemků je klíčová lokalita, ale spousta dalších detailů. Je třeba prostudovat nejen územní plán dané obce, ale i záměry, jaké má v místě kraj. Ne vždy jsou tyto důležité dokumenty v souladu. Obec počítá s výstavbou domků a ejhle, kraj si tam zrovna namaloval železnici, ale obec to nezohlednila ve svém územním plánu. I to se někdy stává, byť podle mé zkušenosti většina starostů a zastupitelstev je zodpovědných, a má zájem na rozvoji svých obcí bez nečekaných peripetií a střetů. 

– Samozřejmě je třeba ověřit, jaká na vyhlédnutém pozemku váznou břemena a zda je možné ho připojit k sítím. Nejen je tam vybudovat. A především, kdo vlastní pozemky kolem, a jaké mají s nimi záměry jejich vlastníci. Koupit výhodný stavební pozemek a pak zjistit, že je z pohledu regulativů obce malý, či, že vedle za pět let vyroste továrna, či se otevře pískovna, není zrovna terno. 

Zdroj: B&K Nemovitostní investice

Autor je český investor.