KOMENTÁŘ. V Česku se rozmohlo podnikání se skupováním spoluvlastnických podílů na nemovitostech: nakoupit a rychle prodat tyto podíly s vidinou dosažení rychlého a velkého zisku… Překvapuje mě, kolik lidí je ochotno kvůli tomu vybrat rodinné úspory, zadlužit sebe nebo dokonce i své rodiče a prarodiče.

Nicméně jeden z podnikatelů tento byznys dovedl vskutku k dokonalosti. Skoupil hromady podílů, a aby je proměnil na zisk, ohromuje lidi vidinou zázračného zisku na mentoringu – školení, za které mu nejprve zaplatí 150 tisíc korun, a on jim pak tyto podíly draze prodá. Na svůj kurz na „Mentoring flipování podílů“ láká lidi a slibuje zhodnocení 50 % a více.

Sám se v jednom z příspěvků na internetu chlubí, že během půl roku prodal komusi podíl, jenž sám pořídil za 1,2 milionu, za pět milionů. Sází na odvěkou lidskou vlastnost: chamtivost. A ta zaslepuje.

Omámeni chamtivostí

Největší hloupost je si na takovou spekulaci brát půjčku. Vrchol bláznovství je pak někomu platit statisíce za školení „jak na flipování“ – a pak si od něho koupit za miliony předražený podíl s vírou, že na tom za rok bezpracně vydělám desítky procent.

Je pravda, že koupě podílu například na činžovním domě může být pro investora příležitost, jak pořídit nejprve část nemovitosti mnohem levněji, než je tržní cena. Když pak například postupně získá celý dům, může vydělat. Ale také nemusí.

Na tomto principu u nás fungují někteří developeři a samo o sobě je to běžný tržní nástroj. Zákon ho umožňuje a toto podnikání ještě posílil, když omezil předkupní právo spoluvlastníků na podíly mezi sebou.

Příklad 1: Se sestrou jste zdědili chalupu. Kdo zaplatí nový kotel?

• Pokud na chalupu jezdíte střídavě oba, tedy oba ji užíváte rovným dílem, musíte se rovným dílem podílet i na nákladech na koupi nového kotle. Pořízení nového kotle byste si se sestrou nejprve měli odsouhlasit, protože potřebujete nadpoloviční většinu hlasů (pokud máte každý ideální polovinu, pak jsou tedy třeba hlasy obou).
• Komplikovanější situace nastává v případě, kdy chalupu využívá jen jeden a ten druhý tam nejezdí. I tak lze na druhém (pasivním) spoluvlastníkovi požadovat polovinu nákladů na pořízení kotle. Jestliže chalupu využívá jeden nad rámec své poloviny, druhý se může také začít domáhat peněz za bezdůvodné obohacení.

Příklad 2: Zdědili jsme byt po rodičích. Může ho sestra prodat nebo pronajmout?

• Jeden spoluvlastník nikdy nemůže rozhodnout o celé nemovitosti bez souhlasu druhého spoluvlastníka. Pokud jsou vztahy mezi sourozenci vyostřené a společné užívání nemovitosti prakticky není možné, nabízí se prodej podílu jednomu z vás. Když sourozenci nejsou schopni se domluvit mezi sebou, může o celé situaci rozhodnout i soud.
• Situaci jde řešit také například prodejem podílu třetí osobě. Nebude zde ani povinnost informovat druhého vlastníka, protože nemovitost se neprodává celá ani se nemění její charakter. V tomto případě je třeba s prodejem počkat šest měsíců od nabytí dědictví. Po uplynutí této doby už totiž ostatní spoluvlastníci nemají ze zákona předkupní právo k nemovitosti.

Zdroj: JUDr. Alena Malachová

Podle názorů odborníků na podíly na nemovitostech se odhadem u pětiny nákupů může zisk podařit. Zejména tam, kde spoluvlastníci peníze mají nebo je prostě rozhoupete do společného prodeje.

Nepochybně budou existovat i investoři vzešlí ze zmíněného mentoringu, kteří vydělají a vydělají dobře. Ale pravděpodobnější je, že většina se bude trápit či bude nucená se soudit.

Ideální spoluvlastnictví není ideální

Ideální spoluvlastnictví je právní pojem a znamená, že spoluvlastník nevlastní konkrétně určenou část nemovitosti, ale má právo k celé nemovitosti odpovídající výši jeho spoluvlastnického podílu.

V praxi přitom takové spoluvlastnictví vůbec není ideální. Vzniká nejčastěji u dědictví. Mnohdy se dědicové ani nemusí znát či spolu nekomunikují. Možnosti racionálního řešení shoří na špatných vztazích.

„Spoluvlastnictví může ale také vznikat po rozvodu v rámci vypořádání společného jmění manželů,“ upřesňuje pražská advokátka Alena Malachová.

Úskalím v této formě vlastnictví bývá správa společné věci, neboť tu nemůže bez souhlasu ostatních spoluvlastníků uskutečňovat ani většinový spoluvlastník.

„Při běžné správě nemovitosti je totiž vyžadována nadpoloviční většina hlasů. Při rozhodování o významné záležitosti, například zlepšení stavu nemovitosti, pak dvě třetiny hlasů – a pokud jde například o zatížení společné věci (např. zástavní právo), pak je třeba souhlas všech spoluvlastníků,“ shrnula Malachová.

„Významnou změnou na trhu spoluvlastnických podílů bylo zrušení předkupního práva v roce 2020. Od té doby může každý z nás prodat svůj podíl komukoliv bez předchozího oznámení dosavadním spoluvlastníkům – vyjma několika definovaných případů, například u dědictví,“ vysvětluje realitní investor Tomáš Kučera.

Hlavní riziko obchodu se spoluvlastnickými podíly je podle něho v likviditě. Ne každý spoluvlastnický podíl lze obratem po koupi zobchodovat, to znamená prodat spoluvlastníkům nebo společně se spoluvlastníky na trhu prodat jako celou nemovitost.

Ruská ruleta

„Investoři podléhající vábivým reklamám na rychlé zbohatnutí často získávají finanční prostředky na nákupy podílů ve formě půjček zejména od jiných investorů. Tyto nebankovní půjčky jsou obvykle úročeny vysokými úrokovými sazbami ve výši 10 až 25 %,“ připomíná Kučera.

Jak vyřešit podílové spoluvlastnictví

• Jeden spoluvlastník odkoupí druhého.
• Společně nemovitost prodají na volném trhu.
• Spoluvlastník, který nemovitost užívá, bude hradit nájemné za užívání podílu toho druhého.
• Žaloba na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví: soud může rozhodnout, komu nemovitost připadne, případně ji může jako krajní variantu poslat do veřejné dražby jako celek. Soudní proces, s případným možným odvoláním, se může protáhnout od půl roku až na dva roky.

Zdroj: Tomáš Kučera, realitní investor

V případě, že se nepodaří investorovi v dostatečně rychlé době podíl prodat, mohou mu dojít peníze k úhradě úroků a dostat se tak do platební neschopnosti.

„Investoři, které nakupují podíly jako v internetovém obchodě při výběru oblečení bez bližší znalosti případu, hrají de facto ruletu. V tomto případě však nemají možnost zboží vrátit do 14 dnů bez udání důvodu,“ konstatuje Kučera.

Autor je podnikatel a investor