Kdo zvažuje nákup bytu pro své bydlení, nejspíše neudělá chybu, když počká. Sazby hypoték jsou už přes pět procent a ceny bytů zatím pořád vysoké. Korekce o patnáct, dvacet procent by byla zdravá a mnozí ji vyhlížejí.

Nikdo nemá křišťálovou kouli, ale už přiznávaná čísla pražských a brněnských developerů ukazují, že od druhé poloviny loňského roku klesá počet prodaných nových bytů.

Poslední tři měsíce je to očividné, kdy už se například v Brně nezarezervují dvě stovky nových jednotek za měsíc, ale o více než polovinu méně.

Developeři jen tak zlevňovat nebudou. Pochopitelně. Mají jasně dané kalkulace, a navíc už vpluli do období, kdy nemohou spoléhat na fixace rapidně rostoucích stavebních nákladů, a i jim zdražují úvěry. Nezlevní, dokud to půjde, a budou raději prodávat jednotky déle. Už to ale nepojede jako po másle.

Poptávka po bytech je samozřejmě stále vysoká. Vlastní bydlení by chtělo devět z deseti lidí, kteří ho ještě nemají, jak ukazují stále se opakující průzkumy stavebních spořitelen. Jenže „chtění“ je jedna věc a finanční realita druhá.

Počty zájemců na prohlídkách nic neznamenají. Ani rychlé průzkumy, kdo by co chtěl. Kupující, který podepíše a platí, až to se počítá.

Odhad vývoje

– Zvyšující se sazby, dražší úvěry a pomalejší prodeje bytů budou mít dopad na developery.

Některé projekty se pozastaví.

U rodinných domů se objeví nabídky na rozestavěné domy, vlastníci nebudou schopni ufinancovat dokončení stavby.

 Do ekonomiky se teď dlouho pumpovaly uměle peníze. Proto bych se teď nepouštěl do zásadních rozhodnutí ohledně pořízení vlastnického bydlení, doba může přinést ještě mnohá překvapení.

Méně hypoték, méně kupujících

Česká bankovní asociace potvrdila, že navzdory více než dvojnásobně velkým hypotéčním sazbám oproti situaci před pěti lety, uvažuje o hypotéce třináct procent lidí. Prý je to dost. Mně to mnoho nepřijde.

Co mi však přijde obrovské, jsou enormně rostoucí náklady na energie. Nejde ani tak o to, že se zdražuje, ale jak rychle a všechno najednou. Platy ale takovým tempem stoupat nemůžou, protože produkce většiny firem neroste. Mají nabourané dodavatelské řetězce, překopané trhy, a chybí jim pořád lidi.

Hypotéky zatím drtivá většina klientů splácí v řádných termínech, v selhání bylo k únoru letošního roku jen 0,7 procenta z celkového objemu půjčených peněz. Jenže únorové poměry vůbec nic nevypovídají o současném počínajícím finančním tlaku, jakému začínají být domácnosti vystavovány. Je toho zkrátka v krátké době moc najednou. Naplno se to projeví v letech 2023-2025.

V průzkumech bankovní asociace se ukazuje, že přibývá klientů žádajících o maximální, třicetiletou dobu splatnosti a více z nich se také pojišťuje na schopnost splácet.

Mnoho rodin se ještě nevzpamatovalo z nových záloh energií, natož ročních doplatků, a ještě jim nenaběhly nové úrokové sazby po skončení jejich fixačních období.

Problém hypoték na příměstské domky

Tento souběh může být už problematický zejména pro rodiny bez velkých příjmových rezerv, majících hypotéky hlavně na rodinné domy na okrajích měst. Lze očekávat, že na splátky a zároveň na energie nebude pak mít větší počet klientů příští rok.

A proč zrovna rodinné domy? Protože v rodinném domě je přece jen větší energetická náročnost než v bytě, a protože řada lidí si vzala stoprocentní hypotéky na domek, ale měla vlastně jen finanční sílu na menší byt.

Zásadní je si ve finanční tísni nebrat další půjčku nebo si říkat, že „to nějak dopadne.“ Po třech měsících, kdy banka nedostane, co má, zahájí proces nuceného prodeje v dražbě.

Je proto lepší bance co nejdříve říct, že je problém, zkusit získat více času, tedy pokud je ještě kam, prodloužit dobu splácení a případně iniciovat prodej domu ve své režii.

Pořád z prodeje získá rodina více, než když je v nucené dražbě. A pořád může zůstat dost peněz buď na koupi alespoň bytu nebo rezerva pro přechod do nájmu.

Kontaktoval mě podnikatel, který si půjčil přes deset milionu na výrobu nápojů. Bohužel pandemické uzávěry jeho byznys plán totálně položily. Za dva roky se jeho dlužná částka zdvojnásobila. Začal to řešit už pozdě, a není vyloučeno, že i když prodá všechno co má, pořád bude něco dlužit. Prodej v takovémto tlaku bývá pod cenou.

Byt s hypotékou a nájemníky

Má-li někdo byt na nájmy pořízený na hypotéku, možná nastal čas zvážit prodej a zbavit se hypotéky. Prodejní ceny jsou stále vysoké, ale nemusí to být tak pořád. A u každé investice se počítá až zisk, který přistane na účtu. Tzv. zamykání zisků. Očekávám, že přijdou těžké časy, neradno do nich vstupovat zatížený dluhy. Hypotéka je sice dobrý sluha, ale zlý pán.

Jak jdou nahoru hypotéční sazby a ceny energií, nelze očekávat, že to všechno nájemníci utáhnou a vlastníkovi na hypotéku ještě zaplatí výnos.

Zvýšení úrokových sazeb ke konci fixace nad 5 % bude pro mnoho majitelů investičních bytů znamenat prodělek a pak se budou snažit bytů zbavit. V některých místech se zvýší nabídka. U opravdu dobrých lokalit však tento problém nečekám.

Nedivil bych se, když sazby hypoték budou na konci tohoto roku osm procent. Dokud inflace nepoleví, ČNB sazby snižovat nebude. Aktuální hlavní úroková sazba ČNB je 5 % a nejspíše se bude zvyšovat. Od té se odvíjí úrokové sazby, banky si z této sazbě napočítají marži a rizikovou přirážku.

Příliš jsme si navykli na sazby kolem 2 %. Dlouhodobý průměr hypotečních sazeb je ale 5 %. Hypotéka je závazek na patnáct až třicet let, takže když měla levný start prvních pět let, neznamená to, že levné budou i poločas a závěrečná etapa.