Investice do nemovitostí, to není jen koupit drahý byt za levnou hypotéku. Další možností jsou nemovitostní fondy a investiční společnosti. Bez starostí s nájemníky, údržbou a často se zajímavějším ročním výnosem. Pozor ale na hry s čísly. Jen málo fondů si vytyčilo jasnou časovku, proběhlo cílovou páskou a vyplatilo vše, co jim investoři poslali, plus slíbené zhodnocení. Tomu se říká exit.

Většina funguje dobře, protože jim přeje doba, ale neuzavírají a zase neotvírají novou trať. Jedině jasné časové vymezení a vyplacení totiž ukáže na jejich skutečnou kondici.

Kdyby všichni investoři najednou chtěli vyplatit své vklady plus zhodnocení, tak u řady fondů by se obnažilo, o kolik jejich šéfové své výsledky nadsazují, respektive do jaké míry jejich zprávy o výsledcích odrážejí realitu. Výpočet hodnoty akcí je velká a tvárná matematika. Sledujme proto více ukazatelů a za bernou minci berme srozumitelné a ověřitelné údaje.

Premianti: sklady, výrobní haly, horské apartmány

Každopádně, obecně investice do realitních fondů a investičních firem nemůžou být chyba. Fondy drží více nemovitostí, nejsou tedy závislé na jednom nájemníkovi. 

Jako individuální investor máte možnost zainvestovat většinou jen do bytů. Nemovitostní fondy investují i do jiných, často výnosnějších typů nemovitostí. Dnes jsou to například komerční areály nebo horské apartmány. 

Výrobní areály, sklady, obchody a kanceláře postavíte většinou levněji než byty, pronajmete je ale za vyšší nájem. Nájmy komerčních nemovitostí bývají stabilnější.

Když už si nájemce zařídí výrobu, nechce každý rok podstupovat riziko, že majitel neprodlouží nájemní smlouvu. U komerčních nemovitostí se běžně uzavírají nájemní smlouvy na pět až 15 let, navyšované o inflaci. V případě, že se nájemce rozhodne ukončit pronájem předčasně, musí doplácet nájemné. Fond má tak stabilní příjem z pronájmu a nemusí pořád dokola hledat nové nájemníky.

Pět let 20 % plus každý rok

„Ti, co s námi investovali hned na začátku, měli z pětiletého fondu vyplacený výnos přes 20 % ročně,“ říká Lubor Svoboda, šéf nemovitostního fondu Arete, který se specializuje na industriální parky. Jeho investoři své peníze plus zhodnocení reálně dostali na účty. Už dva fondy v rámci Arete mají za sebou úspěšný exit, což je v českých podmínkách mimořádné.

Po skladech a výrobních halách je zkrátka neutuchající hlad, nájmy v nich rostou a nájemní smlouvy jsou uzavřeny dříve, než objekty stojí.

„Na několik vysokých hor už jsme se dostali tak, jak jsme předpokládali, a teď jdeme s pokorou na další,“ dodává s nadsázkou Svoboda. Arete je fond kvalifikovaných investorů, lze do něho vstoupit od milionu výše.

Jiné fondy jsou otevřené již „od koruny“. Fakt, že jim Češi věří a zatím mají dobrou zkušenost, ukazuje i to, že například realitní fond Investika má již bezmála padesát tisíc větších či menších investorů. Drží aktiva za téměř devět miliard korun.

„Výnos se každoročně pohybuje kolem čtyř – pěti procent, rizikovost fondu je na standardizované škále hodnocena stupněm dva z celkových sedmi. konstatuje místopředseda představenstva společnosti Investika Milan Růžička.

Pro kvalifikované investory otevřela firma fond Dynamika. „Zde se výnosy pohybují mezi šesti až sedmi procenty ročně,“ dodává Růžička.

Podle čeho vybrat fond

Historické výnosy fondů ale nejsou ještě zárukou výnosů budoucích. Zajímejte se o to, do čeho fond aktuálně investuje a jak majetek spravuje. Jako investor nemovitostního fondu spoluvlastníte všechny jeho nemovitosti a podílíte se na výnosech z jejich pronájmu. Zajímejte se, v jakých oblastech má fond nemovitosti, kdo jsou nájemníci a jaká je výnosnost fondu.

Klíčový ukazatel výnosnosti je „Yield“. Vypočte se jako poměr ročního nájmu k celkové hodnotě nemovitostí. Bývá zpravidla mezi čtyřmi a osmi procenty, čím vyšší, tím lepší.

Úvěrové zatížení 

Fond si může vylepšit výkonnost, pokud si levně půjčí. Když vysbírá od investorů jednu miliardu a druhou miliardu si půjčí od banky, může nakoupit nemovitost v hodnotě dvou miliard. Pokud si půjčí za dvě procenta ročně a má výnos z nájmu šest procent ročně, zvedá rentabilitu pro investory. Ale zároveň zvyšuje riziko úvěrů, nicméně fondy zajišťují úrokovou sazbu a tím eliminují riziko zvýšení splátek.

Ukazatel úvěrového zatížení je jmenuje „LTV“. Čím je vyšší, tím více je fond zadlužený. LTV bývá většinou mezi 40–60 procenty.

Další ukazatele výkonosti 

Zajímavou informací je i délka uzavřených nájemních smluv, čím delší doba do konce platnosti nájemních smluv, tím má fond jistější příjmy. Tento ukazatel se jmenuje „WAULT“ a říká, jaká je průměrná vážená doba do konce platnosti nájemních smluv. Zpravidla bývá čtyři až osm let.

Významným parametrem je průměrná obsazenost nemovitosti. Vyjadřuje, kolik plochy je skutečně pronajato a generuje nájmy. Čím více se obsazenost bude blížit 100 %, tím lépe.

Výnosy nemovitostních fondů ovlivňuje ukazatel „celková zainvestovanost fondu“. Říká nám, jak velká část kapitálu je zainvestovaná do nemovitostí a kolik fond drží na hotovosti v bance, která nevydělává.

Příliš hotovosti snižuje výnosnost fondu. Čím větší část majetku fondu tvoří nemovitosti, tím lépe z pohledu výnosů.

Od jaké částky lze investovat

Do retailových fondů lze investovat i malé částky. Fondy kvalifikovaných investorů (tzv. FKI) jsou dostupné od jednoho milionu korun.

Retailové fondy musí držet minimálně 20 % na bankovních účtech, aby fond byl schopný bez problémů vypořádat takzvané zpětné odkupy, tj. když investoři z fondu vybírají peníze. Fondy kvalifikovaných investorů nemusí garantovat likviditu, proto mívají výrazně delší lhůtu pro vypořádání zpětných odkupů, zpravidla šest měsíců.

Často také po určitou dobu od nákupu, zpravidla tři až pět let, aplikují při zpětném odkupu tzv. výstupní poplatek. 

Navíc fondy kvalifikovaných investorů mívají větší úvěrové zatížení. Tím pádem bývají výnosnější než retailové fondy, ale zase jsou méně likvidní. Legislativní záměr byl ochránit drobné investory. Proto je jednodušší z retailových fondů vystoupit, oproti tomu fondy kvalifikovaných investorů bývají výnosnější, ale i rizikovější.

Poplatky

Počítejte se vstupními poplatky, zhruba v rozmezí jednoho až pěti procent z objemu investice. Správcovský poplatek neplatíte přímo, ale strhává se z majetku fondu, většinou jedno až dvě procenta ročně z objemu spravovaného kapitálu.

Některé fondy mají férovější model: poplatek si nestrhávají z vaší investované částky, ale ze zisku. Tím pádem zaplatíte jen tehdy, pokud vaše investice něco vydělá.

Výstupním poplatkem se fondy kvalifikovaných investorů brání, aby nemusely prodávat svoje pozice narychlo, a realizovat tak ztráty kvůli tomu, že investoři nedodrželi plánovaný investiční horizont.

Daňové zvýhodnění

Poplatky kompenzuje výhodnější zdanění. Fondy mají ze zákona velmi nízké zdanění, jen pětiprocentní sazbu daně z příjmů právnických osob. Navíc, výnosy fyzických osob jsou po třech letech osvobozeny od daně z příjmu fyzických osob.

Nemovitostní fond je tedy za stávajících podmínek i daňově výrazně efektivnější a jednodušší řešení než koupit a pronajímat byt.

Na druhou stranu, obrovskou finanční a administrativní zátěž představuje regulace. Ta by však měla chránit investory.

Soulad zájmů zakladatelů a investorů

Je dobrým znamením, když v rámci fondu investují zakladatelé své vlastní prostředky. Je tedy zřejmé, že na úspěšném vývoji fondu mají vlastní zájem. Zakladatelé dávají různé garance výnosu. Investoři kupují prioritní akcie (bez hlasovacích práv). Zakladatelé mají hlasovací akcie a můžou garantovat například pětiprocentní výnos.

Garance spočívá v tom, že když fond nedosáhne pětiprocentního výnosu, přesune výnos od zakladatelů k investorům tak, aby se jim pět procent výnosu připsalo.

Seriál „Jak investovat…“

… do drahých kovů – 24. srpna

… do nemovitostí – 31. srpna

… do nemovitostních fondů – 7. září

… do akcií – 14. září