Nemovitosti u nás za posledních deset let zdražily až trojnásobně. Jen za loňský rok podle Eurostatu vzrostly ceny o více než čtvrtinu. Takto to už ale dále nepůjde. Některé typy nemovitostí ustrnou nebo už nebudou zdražovat tak rychle, jejich prodej potrvá výrazně déle. Vlastnictví bytů se začne více koncentrovat do rukou velkých hráčů a čekám také, že se prohloubí rozdíly mezi jednotlivými regiony. Nemovitosti budou zdražovat tam, kde sídlí kvalitní zaměstnavatelé, je dostupná občanská vybavenost a kvalitní dopravní spojení.

Podle portálu Realitymix.cz se například v Českých Budějovicích ceny loni meziročně zvýšily o šedesát procent, v Hradci Králové a Ústí nad Labem o více než polovinu. V Praze se ceny průměrně zvýšily o 12,6 % a v Brně o 27,1 %. Jenže letošní rok je úplně jiný.

Mladým se hypotéky vzdálily

Hypotéky nejsou za dvě procenta, ale za pět až sedm a na konci roku klidně za osm procent. Mladým se bydlení ve vlastním na dvaceti až třicetiletou hypotéku vzdálí. Splátky už není kam více v čase roztahovat, delší úvěrové období oproti situaci před dvěma lety nedokáže kompenzovat více než trojnásobné úroky  a měsíční zátěž se již takto nerozloží.

Když na hypotéku člověk nemá, respektive jede příliš nadoraz, měl by spíše volit nájem, případně – pokud to vztahy v rodině umožňují – vícegenerační bydlení.

Drahá hypotéka pro „staré“ klienty, jimž skončila levná fixace, to je už horší situace, protože vlak je rozjetý. Ano, nemovitost se jim mezitím zhodnotila i dvojnásobně, ale prodej je až to poslední a často bolestivé řešení. Nejprve jde o to, jak vyřešit každoměsíční splátky.

Znám finanční manažerku, která se rozvedla, měla dvojčata. Aby hypotéku v krizovém roce 2009 dokázala platit, musela po večerech žehlit košile. Češi žijí svůj sen o vlastním bydlení a jak je vidět, jsou pro něj schopni hodně obětovat.

I drahá hypotéka se někomu vyplatí

Na druhou stranu, jestliže někdo hypotéku používá k financování čistě investiční nemovitosti, třeba komerčního areálu, které dosahují na nájemném patnáctiprocentní roční výnosnosti, tak ani šestiprocentní hypotéka nevadí. Tím spíše, že inflace je více než patnáctiprocentní. Hypotéka se tak stala nástrojem spíše pro opravdu velmi bohaté.

Nižší poptávku po velkých bytech, zejména pak rodinných domech či chalupách, způsobují také drahé energie. U rodinných domů jsou účty za energie největší bolest, tedy pokud nejsou postaveny výslovně v tom nejúspornějším energetickém standardu.

Na druhou stranu v Praze chybí až 50 tisíc bytů a výstavba a schvalovací procesy jsou pomalé. Lidé radši investují do bytů než třeba do akcií a akciových a dluhopisových fondů.

Střadatelé se zbavují peněz a chtějí je vyměnit za něco hmotného. Byty se tak více kupují z úspor bez použití hypotéky.

Ošidné cenné papíry

Moje známá chtěla v roce 2010 koupit dva byty – pro svou dceru a syna. Nakonec ji přemluvil manžel, ať raději zainvestují do fondů a v posledních třech letech také do dluhopisů, protože je s tím méně starostí.

Ceny těchto dvou bytů jsou za 12 let více než trojnásobné. Ve fondech dosahovala zhodnocení kolem 5 % ročně. S tím, co se teď děje na trzích a v ekonomice, chce fondy vypovědět a koupit raději i předražený byt.

Má zainvestováno do dluhopisů pražských realitních projektů a také dluhopisu financujícího výrobu biometanu. Dluhopisy jsou úročeny 5-7 % ročně. Splatnost jednoho je v roce 2023 a dalších v 2025. Odhadovaná cena při předčasném prodeji v dubnu byla 91 % u biometanu, u jednoho realitního papíru z roku 2020 92 %, u zbylých dvou realitních projektů 97 %. Pokud by teď dluhopisy prodala, dostane za ně méně, než na začátku půjčila.

Radši prázdný byt než moc peněz na účtu

Obrátil se na mě kamarád, jeho maminka má na účtu dva miliony korun. Nechce investovat, ale zároveň se bojí inflace. Chce koupit byt v Jablonci nad Nisou a nechat ho prázdný. Neřešit nájemníka, nemít problémy. Ale radši prázdný byt než peníze na účtu. U vývoje poptávky, bonity kupujících a tedy i ceny hodně záleží na jednotlivých regionech. Můj výhled vývoje je následující.

Krajská města a Praha: bude se zvyšovat podíl nájemního bydlení, obzvláště v krajských městech. I velká města potřebují zdravotní sestry, policisty, učitele, kteří si nebudou moci dovolit vlastní bydlení.

Kvůli rostoucím úrokovým sazbám hypotečních úvěrů klesne poptávka od individuálních majitelů, kteří kupují byt buď na pronájem nebo „pro dceru.“ Poptávka bude nahrazena kolektivním investováním. Stejně jako v Německu se u nás vlastnictví bytů začne více koncentrovat k větším hráčům.

Očekávám, že v ČR začnou více začnou investovat i zahraniční subjekty a objeví se více realitních fondů zaměřených na byty. Fondy můžou být financovány úvěry v eurech, protože mají nižší úrokové sazby než korunové úvěry Prémiové lokality proto nezlevní, hezkého místa je čím dál méně.

Střední Čechy: záleží, jaké je dopravní spojení do Prahy, kvůli drahým pohonným hmotám ještě více stoupne důležitost vlakového spojení.

U dalších krajů je rozhodující, jak se bude dařit průmyslu. Věřím obcím v blízkosti Temelína a Dukovan. Osobně mám obavy z Mladé Boleslavi kvůli Škodovce. Zajímavé bude Karlovarsko, kde začaly vznikat zajímavé průmyslové zóny i firmy. Perspektivní regiony jsou Pardubicko, Královéhradecko a jižní Čechy severně od Českých Budějovic.

Čekám opadnutí zájmu o chalupaření; roli hrají drahé pohonné hmoty a drahé energie. Populace na venkově bude nadále stárnout více než ve městech a venkov se bude vylidňovat. Lidé chtějí být blízko práci, kultuře, lékařům a školám. Očekávám, že se ještě více rozevřou nůžky mezi jednotlivými regiony a to se samozřejmě odrazí i v cenách nemovitostí a v nájmech.

Autor je český investor.