Poptávka po nájemních bytech roste před očima. Ve velkých městech stouplo nájemné meziročně o pětinu. Cena nájmů je už vyšší než byla před covidem. A půjde nahoru, protože se do nájmů promítne vysoká inflace, se kterou se smířili nájemníci.

Nájemníci musejí počítat s tím, že po nich vlastníci bytů budou vyžadovat písemné reference z předchozích bydlišť nebo doporučení třeba i od zaměstnavatelů.

V Česku je to něco nevídaného, ale například ve Velké Británii je to běžná věc. A běžná byla i za dávných časů v českých zemích.

Například pracující měli tzv. vanderbuchy, cestovní knihy, do nichž zaměstnavatel zapisoval hodnocení. A pokud člověk tuhle svou „servisní knížku“ neměl, byl považován za povaleče, za lumpenproletariát. Něco takového lze očekávat i na nájemním trhu.

Byt pro rodiče z Ukrajiny

Známý pronajímá už několik let byt u Pražského hradu mladým manželům z Ukrajiny. Žena pracuje jako zubařka, její manžel je ajťák.

Ani jednou neměli prodlení s nájmem, a naopak, když se něco v bytě pokazí, majitel věc řeší neprodleně. Od protékajícího záchodu až po porouchaný kotel. Tak by to mělo fungovat. Oboustranně. Nájemné není jen platba za holou střechu nad hlavou, ale za službu, za servis, že vše funguje, jak má. A za službu se nemá dlužit.

S válkou potřebovali manželé ještě jeden nájemní byt pro rodiče z Kyjeva. Reagovali asi na dvě stě nabídek. Všechno bylo ale hned pryč anebo to byla totální bída, kdy si vlastníci holých jednotek mysleli, že se přiživí na situaci.

Nakonec pro rodiče našli byt na Zličíně a roli sehrálo to, že vlastníkem je zubař. Svůj k svému. Zároveň vlastník bytu, kde manželé bydlí, byl připraven jim obratem poskytnout písemné doporučení, že jde o spolehlivou a slušnou rodinu.

A nutno dodat, že tito ukrajinští manželé o žádných příspěvcích od státu ani neuvažovali a ani na moment o nich neuvažoval ani můj známý. Od počátku celé situace říkal: „Čekat od státu na nějakou kompenzaci, to nemá vůbec smysl.“

Nedostatek bytů znevýhodní nájemníky

V Praze je nabídka volných bytů k pronájmu nejmenší za deset let. Podobně v Brně a z čeho moc vybírat není ani v menších městech. Za lepší standard se platí. A tak i v levnějších lokalitách proti hlavnímu městu, třeba v Ostravě, jsou lepší byty za podobný nájem jako v širším centru Prahy. Nejde ale jen o to, „za kolik“, ale i o řadu dalších podmínek nájemního vztahu.

Dá se předpokládat, že kvůli nedostatku bytů budou nájemníci tahat za kratší konec a majitelé můžou své dominance zneužít. Nájemníci ale mají svá práva.

Na dobu určitou nebo neurčitou?

V případě nájmu na dobu určitou se předpokládá, že nájemní vztah skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Důvody ukončení nájemního vztahu jsou tak pro obě strany užší.

„Nájemce může nájem sjednaný na dobu určitou vypovědět pouze v případě, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výpovědní doba činí tři měsíce,“ konstatuje advokát Jakub Porod z advokátní kanceláře Kocián Šolc Balaštík.

Pronajímatel může nájemní smlouvu sjednanou na dobu určitou i neurčitou vypovědět pouze ze zákonných důvodů v tříměsíční výpovědní době, a to zejména v případě hrubého porušení povinností ze strany nájemce.

V případě nájemní smlouvy na dobu neurčitou zákon stanovuje i další důvody, pro které ji pronajímatel může vypovědět, a to z důvodů bytové potřeby pronajímatele, jeho manžela nebo příbuzných. Výpovědní doba činí tři měsíce.

Na rozdíl od nájmu na dobu určitou může nájemce nájem sjednaný na dobu neurčitou kdykoliv vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou bez uvedení důvodu.

„Doba určitá dává oběma stranám jistotu, že k ukončení nájmu nedojde předčasně, neporuší-li smlouvu. Nájem na dobu neurčitou lze totiž bez udání důvodu vypovědět v tříměsíční výpovědní lhůtě. To neplatí pro výpověď ze strany pronajímatele bytu, kde výpovědní důvody stanoví pouze zákon,“ shrnuje Erik Kolan, partner z advokátní kanceláře Glatzová & Co.

Nájemník není dojná kráva

Vzhledem k podmínkám ukončení nájmu je tak pro pronajímatele výhodnější uzavřít smlouvu na dobu určitou. Pronajímatel se potom může rozhodnout, zda nájemce vymění za jiného, či nikoliv. Rovněž je v případě skončení smlouvy možné jednat s nájemcem o podmínkách dalšího prodloužení – např. o zvýšení nájemného, což se teď bude stávat častěji než v minulosti.

„Smlouva na dobu neurčitou je naopak výhodnější pro nájemce, který může nájem vypovědět kdykoliv i bez uvedení důvodu. Výhodou pro nájemce je i jistota zajištění jeho bytové potřeby na dlouhou dobu,“ uvedl Jakub Porod.

Praktické rady: 

1) Kauce: maximálně tři nájmy

Kauce vyselektuje zájemce o nájem, kteří jsou víceméně bez peněz a žijí z měsíce na měsíc.

Maximálně přípustná výše jistoty činí u bytů a domů částku odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného. „Doporučujeme obvykle dva měsíční nájmy plus poplatky,“ říká Erik Kolan.

2) Neplatná ustanovení: zákaz návštěv či domácího mazlíčka

„Pozor na ustanovení, která zkracují nájemcova práva a která ukládají nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Například ujednání o kratší než zákonem stanovené výpovědní době, zákaz chovů domácích zvířat, ujednání zakazující nájemci přijímat ve své domácnosti návštěvy. Taková ustanovení jsou zakázána a budou neplatná,“ připomíná Jakub Porod.

3) Přeplatky a nedoplatky

Dále je důležité dbát na podrobnosti týkající se úhrady plateb za služby spojené s užíváním bytu, a to včetně ujednání o vyrovnání případných přeplatků či nedoplatků.

„Schází-li ujednání, které služby je pronajímatel povinen poskytovat, uplatní se domněnka, že pronajímatel zajistí pouze služby nezbytné,“ uvádí Porod.

Mezi ně patří dodávky vody a tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

4) Nájemník je zákazník

Nájemník není dojná kráva. O nájemní vztah je potřeba pečovat, to dobří hospodáři vědí. Žádný vlastník nechce mít starosti s často se střídajícími nájemníky nebo neplatiči. Dobře postavená nájemní smlouva je základ, negarantuje však, že smluvní nájemné opravdu přistane na bankovním účtu.