KOMENTÁŘ. Češi drží na účtech a vkladech v bankách více než tři biliony korun. Tyto peníze každý den ztrácejí hodnotu. Inflace je neviditelná „daň“ na střadatele – naopak ti, kteří rozumně využívají dluh, můžou na inflaci vydělat.

Peníze uložené na účtech sice na první pohled představují bezpečí, ve skutečnosti však jejich kupní síla postupně klesá. Podle údajů Českého statistického úřadu je meziroční inflace pod 3 %.

Silně mi to připomíná rok 2021, kdy jsem na HlídacíPes.org psal, že oficiálním údajům nepřikládám příliš velkou váhu. V roce 2021 se vykazovala spotřebitelská inflace okolo 3 %, ale v roce 2022 byla inflace přes 15 %.

I když jsem tenkrát sklidil za svůj článek velkou bídu, byl jsem na inflaci v roce 2022 připraven a nic mě nezaskočilo. Reakce veřejnosti mě netrápila, neživí mě prognózy, ale investice.

Zadluženost velkých států

Na českých i evropských nemovitostech, na světových akciích, cenách zlata a stříbra poslední rok vidím velkou investiční inflaci. V oběhu je velké množství peněz. Globální dluh dosahuje podle Mezinárodního měnového fondu téměř 93 % HDP, přičemž veřejný dluh roste a soukromý dluh mírně klesá.

Tomuto žebříčku vévodí Japonsko, které vykazuje veřejný dluh přes 230 % HDP, dlouhodobě vysoký kvůli stárnoucí populaci. USA má veřejný dluh přes 121 % HDP, navíc s rostoucími náklady na obsluhu dluhu.

Japonci mají tu výhodu, že japonský státní dluh drží hlavně Japonci. Americký státní dluh financují významně asijské země a to vyvolává silné geopolitické tlaky.

U zemí Evropské unie je průměrné zadlužení 81 % HDP, u zemí eurozóny je to dokonce 87,4 %. Mezi státy jsou velké rozdíly (např. Itálie, Francie mají dluh nad 100 % HDP). Zadlužení je příliš vysoké. Pokud by rostly úrokové sazby, byl by to pro silně zadlužené státy smrtelný koktejl.

Inflace: strašák i příležitost

Dá se rozumně předpokládat, že je v zájmu silně zadlužených států nezvyšovat úrokové sazby. Nižší úrokové sazby pomáhají dlužníkům a škodí střadatelům. Když si vezmete hypotéku s úrokem za 4,5 %, výnos z nájmu je 3 % ročně a růst cen nemovitosti je 8 % ročně, tak vám levný dluh pomáhá bohatnout. Na hypotéku ale nedosáhne každý a proto se prohlubují rozdíly ve společnosti.

Inflace trestá střadatele, odměňuje investory, kteří vlastní nemovitosti, na které si půjčili. Rozumná půjčka na kvalitní nemovitost není riziko, ale strategie, která umožňuje zhodnocení kapitálu i při nejistotě. V současné době, kdy ceny nemovitostí rostou a úspory díky inflaci ztrácí hodnotu, je větší riziko dluh nemít než mít.

Za zdravou inflaci považuji 3 %, dlouhodobá průměrná sazba hypotéky je 5 %. Ceny nemovitostí teď rostou rychleji, ČNB připouští, že to je 10 % ročně. To je i dlouhodobý průměrný růst cen nemovitostí za 10 let v Česku.

Pokud koupím byt v hodnotě 10 milionů korun, 20 % zaplatím z vlastních prostředků, tak vložím dva miliony korun, zbytek je financován hypotékou, typicky s úrokem lehce pod 5 % ročně. Pokud vzroste cena bytu v průměru o 10 % ročně, tak na dva miliony vlastního kapitálu mi vyjde roční kapitálový zisk jeden milion korun.

Tento zisk je nerealizovaný, ale pokud se byt podaří prodat a hypotéku splatit, tak mi levný dluh za 5 % ročně pomohl k bohatství. Výnosnost z nájmů se pohybuje teď v Praze okolo 3 % ročně, v menších městech okolo 5 %, což hypotéku nepokryje, ale při růstu cen nemovitostí to dlužníkům už přes deset let vychází.

Rozhodně lepší, než mít peníze na spořicím účtu nebo termínovaném vkladu.

Kdy je výhodné být dlužníkem

Nic ale nemusí růst do nebes. Investor by měl mít vytvořenou rezervu na případné komplikace – nájemník skončí a nemovitost zůstane prázdná, úrokové sazby můžou vzrůst, je potřeba počítat s údržbou, opravy většinou požerou výnos z nájmů.

Zatím ale majitelům nemovitostí na dluh vychází, že náklady na dluhy okolo 5 % ročně jsou nižší než výnos z nájmu a růst cen nemovitostí. Spousta spekulantů se tak snaží kupovat další a další nemovitosti na dluh a spekulují na další kapitálový růst ceny bytu.

Pozor bych si dal na to, pokud nerozumíte místu, kde investujete – špatná lokalita nemovitosti může přinést komplikace s nájemníky. Zažil jsem, že to někteří dlužníci přepálili, neměli dostatečnou rezervu, nájmy nechodily a úroky bylo potřeba platit – zde to často nedopadne dobře, cash flow musí být udržitelné.

Vysoký dluh znamená vyšší náklady na úroky. Rozumné využití dluhu, vhodná nemovitost a mít rezervy v případě výpadků nájmu – tyto faktory udělají z inflace nástroj pro zhodnocení majetku. Ale jakékoliv zadlužení vyšší než 50 % hodnoty nemovitostí je špatné jak pro realitní fondy, tak pro investory, kteří vsadili čistě na nemovitosti.

Příliš vysoké zadlužení při investicích do nemovitostí přináší riziko ztrát. Ale neinvestovat do nemovitosti a místo toho mít peníze na spořicím účtu – to za posledních deset let znamenalo jistotu ztráty.

Autor je podnikatel a investor, mimo jiné i do nemovitostí