Všeho horečnatě přibývá. Bytů, skladů, logistických center, obchodních domů. Přitom nás v republice žije víceméně pořád stejně. Čeho ale ubývá, je místo. Zejména orná půda. Něčím zastavěno je již podle odhadů přes dvanáct procent území republiky.

Ještě před deseti lety by většina lidí z měst jen pokrčila rameny se slovy, že si potraviny přece dovezeme. Jenže to se mění. Kráva opravdu není fialová. Čím dál tím více lidí, i z měst, si uvědomuje, jak je důležité mít kousek země, na kterém si můžou něco vypěstovat.

Jedna má známá vystudovala vysokou školu, pak prováděla propracované ekologické audity pro velké firmy. Slušně si vydělávala, ale brodila se normami postrádajícími už dávno selský rozum, topila v kvantech papírů. Výsledek? Razítko. Sekla s tím, a v Praze (!) se s parťákem pustili do slepičí farmy. Teď se „brodí“ v holínkách ve slepičincích. Je šťastná a rozjíždí se jim to směle. To je skutečná ekologie, bez velkých hesel.

Návrat menších farem

Potřebujeme nejen velké zemědělské podniky, ale i menší, samostatné farmy. „Zájem o akvizice farem a zemědělských společností se zvýšil, přičemž celková nabídka zemědělské půdy v roce 2021 mírně klesla. Prodej se zrychluje. Zvýšená poptávka po nákupu je zejména od nezemědělských investorů,“ potvrzuje analýza Farmy.cz.

Zatímco od roku 2014 podíl nezemědělských investorů na převodech půdy realizovaných za tržní ceny trvale klesal a stále více převažovali zemědělci, v roce 2020 se tento trend obrátil a už v roce 2021 činil podíl nezemědělských investorů 48 procent, konstatuje analýza Farmy.cz.

Pachty jsou zatím upachtěné

Cítím to tak, že se dožiju doby, kdy erozí nezničená a nezabetonovaná zemědělská půda bude cennější než byteček na předměstí metropole nebo montovaná plechová hala. Cennější nikoliv ve smyslu aktuálních peněz, ale cennější ve smyslu zdroje.

Zatím pole nevypadá jako top nemovitostní investice. Výnosy z pachtů jsou, řeklo by se, upachtěné. Tím spíše je pořád dobrý čas pro nákup.

Je však třeba nepořizovat proužky v lánech, které jsou obklopeny v daném místě monopolní zemědělskou firmou, protože ta se pak logicky k tomu staví ve smyslu: „dáme ti pár kaček na pivo, ber nebo nech, ale stejně s tím nic neuděláš“.

Nejvýhodnější jsou celistvé pozemky o větších výměrách. Pachty se nejčastěji pohybují od 2500 Kč do 6000 Kč ročně za hektar. Větší pachty platí biozemědělci. U výjimečně kvalitní orné půdy však může vystoupat až nad 10 000 Kč/ha/rok.

Investičně se nevyplatí pořizovat pozemky menší než 1,5 hektaru. Plusem je, když jsou pozemky u cesty.

Tak za kolik…

Průměrná tržní cena zemědělské půdy podle analýzy společnosti Farmy.cz loni přesáhla 29 Kč/m2. To je meziročně o šestnáct procent více. U nejkvalitnějších pozemků ceny přesahovaly 50 Kč/m2. Ve veřejné nabídce je nyní k prodeji více než tisíc polí s celkovou výměrou od 10 tisíc metrů čtverečních výše.

Například v Brdech je nabídková cena již 95 Kč za m². Bezmála 175 tisíc m² v Břeclavi a Ladné se veřejně nabízí za dvanáct milionů (70 Kč za m²). Vskutku vysoká cenovka. Je to i tím, že obzvláště jihomoravští a také jihočeští vlastníci půdy a gruntů hrozně neradi něco prodávají.

Ovšem i na Karlovarsku už za celé pole (nikoliv jen podíl) chce vlastník dokonce již přes sto korun za metr čtvereční.

Nutno ale dodat, že je téměř nemožné koupit výhodně zemědělskou půdu z inzerátů veřejné nabídky. Zde jsou ceny velmi nadhodnocené. Už ani nefunguje oslovení majitelů přes dopisy. Nabídky na odkup jejich půdy dostali už mnohokrát. Navíc zemědělské rodiny většinou půdu neprodají, pokud je netlačí například exekuce, i kdyby jim do střechy teklo. Důvodem prodejů je pak většinou to, že potomci nepokračují v tradici a půdu zdědí.

Před deseti lety orná půda zdražila skokově a v posledních třech letech ceny rostou pomaleji, ale zato setrvale. Pro příští rok odhaduji roční růst kolem 3 Kč/m2. Třeba na Písecku se skutečné ceny pohybují mezi 30-35 Kč/m2. Na východní Moravě jsou ceny nižší, reálně se obchodují kolem 25 Kč/m2.

Vyšší cena

– zemědělské pozemky poblíž větších měst

– nadprůměrně kvalitní

– ucelenější parcely v jedné lokalitě

– potenciálně stavební pozemky

– pozemek s možným jiným než zemědělským využitím

Nižší cena

– zemědělsky nevyužívané

– trvalé travní porosty (až o 40% nižší než orná půda)

– velmi drobné nebo špatně přístupné

– znehodnocené (eroze, znečištění)

– menšinový spoluvlastnický podíl

– nevýhodná pachtovní smlouva

Zdroj: cenova-mapa-pudy.cz

Seriál „Jak investovat…“

… do drahých kovů – 24. srpna

… do nemovitostí – 31. srpna

… do nemovitostních fondů – 7. září

… do akcií – 14. září

… investiční desatero – 14. prosince

… diversifikace – 28. prosince

… do kryptoměn – 7. července

… investiční horizont – 2. srpna

Autor je český investor.