KOMENTÁŘ. Něco se naučit, chodit do práce a dál se učit. To už dnes většinou nestačí k tomu, aby člověk nebyl otrokem v kolečku příjmů, půjček, rostoucích výdajů. A neměl víceméně holý zadek, když se něco přihodí, či prostě zestárne, dojdou síly nebo se mladí chtějí osamostatnit. Chození do práce samo o sobě člověka finančně neosvobodí.

„Po vysoké škole jsem hodně šetřil a málo utrácel. Velmi dlouhou dobu jsem jezdil ve staré felicii a kamarádi se tomu divili,“ řekl mi před nedávnem muž, který na sociální síti X publikuje pod výstižným pseudonymem Skrblík.

Pochází z České Lípy a investuje do nemovitostí na Liberecku. Sešli jsme se. Je inspirativní, vtipný, se zdravým pohledem na život. Spočítal si, že za každých sto tisíc, co ušetří a neutratí, mu ročně na investicích vydělá nejméně šest tisíc.

Což odpovídá rentě 500 korun měsíčně. „Každou luxusnější dovolenou za sto tisíc si krátíte celoživotní důchod o pětistovku měsíčně,“ tvrdí Skrblík.

Kouzlo složeného úročení

Ve skutečnosti to bude ještě více. Zisky z investic jde dále investovat a ty také v celkovém mixu vydělávají.

Pokud v prvním roce investujete částku 100 tisíc korun s výnosem 6 % ročně, druhý rok se reinvestuje i výnos z prvního roku, třetí rok pro vás už pracují výnosy z prvního a druhého roku a takto se to dále nabaluje.

Za dvacet let je tak při výnosu 6 % ze 100 tisíc korun částka 321 tisíc. To je kouzlo složeného úročení.

Pokud se každý den vzdáte spotřeby ve výši 170 korun, ušetříte za měsíc pět tisíc. Když tuto částku měsíčně investujete s průměrným výnosem 5 %, tak za dvacet let máte téměř 1,9 milionu korun (počítám i se zdaněním výnosu 15% daní).

Přitom jste se vzdali spotřeby jen ve výši 1,2 milionu korun, zbytek jsou výnosy, které pracují pro vás. Vyplatí se nejen šetřit, i od menších částek, ale pravidelně, ale hlavně tyhle peníze dál investovat.

Hypotéka ano, či ne?

Vždy ale  přijde čas, kdy člověk potřebuje najednou hotovost nad běžný příjem. Život sám o sobě přináší nevypočitatelné situace.

Sem patří i klíčová otázka, kterou řeší hlavně mladí lidé. Vlastní bydlení. Život je čím dál dražší a ani nadprůměrný příjem už často nestačí na průměrný byteček ve větším městě.

Bez podpory z úspor rodičů nebo z dědictví nebývá šance. Byty ale byly vlastně vždy drahé. Kdo se nebál a šel do hypotéky a závazku dlouhodobých vysokých splátek, ten nakonec většinou neprohloupil.

To, co funguje velkým klukům, nemusí fungovat obyčejným lidem. Hypotéka je dobrý sluha, ale zlý pán. Důležité je se nedostat do tlaku.

Dobrou zkušenost má s hypotékou třeba moje kamarádka Dana. Koupili s manželem byt na Žižkově v roce 2015. Sto metrů čtverečních stálo tehdy 6,5 milionu korun, dostali ale hypotéku s úrokem pod 2 %.

Pravda je, že manžel Dany pracuje v bance a jako zaměstnanec měl výhodnější sazbu. Byt má teď každopádně hodnotu přes 15 milionů Kč.

Hypotéka je zčásti splacená, v případě prodeje bytu by jim zůstalo přes deset milionů korun. Pokud by je investovali při 5% úroku, přijde jim z toho ročně 500 tisíc korun, to je přes 40 tisíc korun měsíčně.

I já koupil draze, ale…

Když jsem se vrátil v roce 2008 z Londýna zpět do Prahy, koupil jsem si na tu dobu dost luxusní byt se zahrádkou v Dejvicích. Bylo mi jedno, že kupuji na místní poměry za draho, v porovnání s Londýnem byly v Praze nemovitosti neskutečně levné.

Byt mě okouzlil a ve svých třiceti letech jsem nepřemýšlel o investici do vlastního bydlení racionálně. Stometrový byt stál tehdy 6,5 milionu korun.

Další rok ceny bytů poklesly, to mě ale netrápilo, v bytě jsem byl spokojený. Za deset let jsem byt se slušným ziskem prodal. Dnes stojí stometrový byt ve stejné lokalitě 15 milionů korun.

Jak se bohatne z nemovitosti na úvěr

• Pokud vložíte malý kapitál a velký úvěr a ceny nemovitostí rostou meziročně rychleji, než je úrok na dluh, rychle bohatnete. Pokud koupíte byt za pět milionů korun a máte na to jeden milion úspor, tak si musíte vzít čtyři miliony korun hypotéku. Úrok na hypotéku dostanete okolo 5 %.
• Splácíte měsíčně 26 400 korun, z toho je 9700 Kč úrok a o 16 700 Kč se na začátku splácení snižuje hypotéka. Ušetříte ale za nájem. Roční úrok je 116 400 Kč.
• Jestliže roste hodnota bytu ročně o 4 %, tak by se hodnota vašeho majetku v okamžiku prodeje zvýšila o 200 tisíc korun ročně. Pokud odečtete úroky na hypotéku, tak jste ročně zbohatli o 84 tisíc korun. To není marné, zvážíte-li, že v bytě i bydlíte. Neplatíte nájem, ale splácíte hypotéku. Hypotéka umožňuje využít cizí peníze k financování bytu, který roste na hodnotě.

V úvodu zmíněný Skrblík mi říkal, že měl možnost koupit v roce 2018 byt na pražském Břevnově, 50 m² za čtyři miliony. Bylo to ve své době předražené a jeho pohled byl už čistě investiční. Nešlo mu již o vlastní bydlení.

Koupil radši dům v České Lípě za stejnou cenu, udělal v něm pět bytových jednotek, které dodnes pronajímá a investice se mu už dávno splatila. Na začátku se musel uskromnit, peníze investovat; žil skromně. Teď peníze pracují pro něj a on žije jen z investic.

Oba jsme se shodli v tom, že bez druhdy levných hypoték bychom se k základu našich nemovitostních portfolií nedostali. To je fakt, stejně jako ten, že éra superlevných hypoték se nevrátí. Byla to svým způsobem jedinečná éra.

Slušný příjem? Neváhat

Mezi lety 2015 až 2018 se mi podařilo koupit, zrekonstruovat a prodat dvanáct bytů. Vše jsem kupoval na hypotéku, dost často ve výši 100% hodnoty nemovitosti, tenkrát to ještě šlo.

Sazby hypoték byly v té době i pod 2 % ročně. Byty jsem pak do půl roku se ziskem prodával, na dobré koupi a prodeji šlo vydělat i přes milion korun na byt. A zisky jsem znovu reinvestoval. Tak jsem vybudoval kapitál.

Dnes levné hypotéky nejsou, ale přesto dávají smysl. Pro mladého člověka se slušnými příjmy je hypotéka prevence proti utrácení. Co zaplatí na splátce, neutratí.

Někteří mladí se celoživotního úvazku děsí. Ale pokud několik let splácíte hypotéku a pak to z nějakého důvodu nejde, byt jde vždycky prodat a po letech splácení je většinou cena bytu vyšší a hypotéka nižší.

Při investování je také dobré vědět, co dělají ti, kteří finanční trhy a svět ovlivňují. Státy se velmi silně zadlužují. Velké finanční skupiny využívaly levné peníze k expanzi.

I s minimálním kapitálem lze budovat bohatství, pokud si dokážete levně půjčit. Nejde to ale u všech investic.

Na kapitálových trzích je to rizikové (tzv. obchodování na páku), ale výhoda nemovitostí je v tom, že se dají kupovat na úvěr a splácet po dlouhou dobu.

Ale pozor! To, co funguje velkým klukům, nemusí fungovat obyčejným lidem. Hypotéka je dobrý sluha, ale může být i zlý pán. Důležité je se nedostat do tlaku.

Autor je podnikatel a investor, stálý spolupracovník HlídacíPes.org