KOMENTÁŘ. Koupit si starší dům či chalupu je díky připravovaným dotacím na rekonstrukce „domů po babičce“ zase o něco lákavější. Ale chce to chladnou hlavu a hlavně finanční i mentální rezervu, že nemusí být všechno tak, jak vypadalo na prohlídce s realitním makléřem. Bez spolehlivého stavebního technika bych do koupě staršího rodinného domu nešel.

Známá mi poslala nabídku s již nadepsanou kupní smlouvou, se slovy, abych se podíval, zda v tom není nějaký „bubák“. Její příbuzná si vyhlédla s manželem rodinný domek k rekonstrukci v jedné z obcí u Šumperka. Užitná plocha dvě stě metrů čtverečních, pozemek osm set, cena 2,9 milionu korun.

„Zaujala nás lokalita. Měla bych to blízko k babičce, syn hraje ve vesnici fotbal a má kamarády. Na první pohled to uvnitř nevypadá špatně, člověk si řekne, jen se tu uklidí, vystěhuje starý nábytek, udělá pár úprav a bydlí se. A ta krásná zahrada za domem,“ popsala zájemkyně vyhlédnutý starý rodinný dům.

Zamilovala se do snu. Počítala, že rekonstrukce by se mohla vejít do 1,5 milionu korun. A třeba by šlo využít i nějaké zelené dotace. Realitní makléř připouštěl, že o nemovitosti toho moc neví.

Stylové kytičky…

Jel se tam podívat náš technik. „Vnější omítky nejsou, vnitřní nutno strhnout a obnovit, veškeré sítě nepoužitelné,“ začal svoji zprávu. Uvnitř domu dokonce našel ležet znalecký posudek z roku 2004, kde jsou snímky silně proteklých stropů a narušené statiky střechy. Střecha byla sice prý opravena, ale provedení působí značně provizorně.

Rozpočet 1,5 milionu na opravu považuje za nedostatečný a došel k závěru, že použitelné je možná jen obvodové zdivo. V domě bydlel starý pán. Když zemřel, dům putoval kvůli exekuci do dražby. Vydražil se za 600 tisíc korun. Nový vlastník ho nevyužíval a pak nabídl za bezmála tři miliony… Zmíněná zájemkyně nakonec dům logicky po takovém rozboru nekoupila.

To jiný můj známý toužil po chalupě. Zaujala ho jedna u Strakonic s větším pozemkem. Na budově svítila nová střešní krytina, přede dveřmi lucernička a kytičky jak ze stylových fotografií v časopise o chalupaření. Makléř upozornil, že něco uvnitř se bude muset udělat, že to prodává paní, která už v tom nechce pokračovat…

…a shnilá střecha

Když se ale kupující podíval na střešní trámy, zhrozil se. Byly už na mnohých místech na prach. Předchozí vlastník prostě položil novou střešní krytinu na ztrouchnivělé trámy. A tak známý koupil jinou chalupu na Sedlčansku. Střecha byla od pohledu stará, ale držela. Při koupi si ponechal ve svém rozpočtu milion rezervu. Chtěl to na nová kamna a opravu interiéru.

Po dvou letech se ale ukázalo, že podcenil prohlídku střechy, že krytina se na řadě míst rozpadá a trámy jsou subtilní. Místy zatékalo do konstrukce. Nemělo cenu dělat interiér. Dům se má vždy opravovat od střechy. Situace ho ale nezaskočila. Nechal tedy opravit střechu a kamna i interiér počkají.

Nešlo to bez potíží, protože v průběhu přípravy výstavby nové střechy musel vyměnit dodavatele. Ten původní sice udělal krytinu na stodole, ale už se neměl k dílu, když šlo o samotný dům. Ani to ale známého do kolen nedostalo. Po třech výzvách napsal firmě, že s ní končí a našel si jiného kvalitního dodavatele.

Jak (ne)kupovat starý dům (Připravil projektový manažer Milan Vrchlavský)

• Před podpisem smlouvy

Získat od prodávajícího projektovou nebo technickou dokumentaci týkající se domu. U starších domů se často stává, že prodávající dokumentaci nemá, nebo má, ale a nechce ji vydat. Tady může pomoci návštěva příslušného stavebního úřadu a při troše štěstí se dokumentace najde a dohodne se pořízení kopie.

• Územní plán obce

V tomto dokumentu, který je k dispozici na úřadu obce k nahlédnutí nebo je dostupný na internetu, jsou uvedeny zásadní informace o dané lokalitě pro její stávající a budoucí využívání. Soulad plánovaného záměru investora s územním plánem je zásadní informací pro stavební úřad, bez kterého nebude vydáno stavební povolení pro novou stavbu, nebo rekonstrukci stávajícího objektu, pokud je stavební povolení nutné.

Územní plán není lehké čtení, a proto je dobré projednat koupi s odborníkem (architekt urbanista, stavební technik), který s územními plány pracuje a umí se v nich orientovat. Je dobré vědět, zda se připravují změny územního plánu nebo nový územní plán. Také je dobré si uvědomit, že územní plán je závazný dokument, který úředníkům na stavebních úřadech dává velice malý prostor pro individuální přístup k požadavkům žadatele o stavební povolení.

• Komunikační napojení (příjezd, parkování)

Pokud se jedná o stávající objekt, je většinou dostupný po stávajících veřejných komunikacích, včetně možnosti parkování. Přesto je vhodné ověřit komunikace dané lokality na odboru dopravy (komunikace I., II., III. třídy, místní, účelové). Pozor v okrajových částech měst a obcí, kde mohou být komunikace a cesty soukromé s možností budoucí komplikací se sousedy. Územní plán také poskytne informaci, zda nebude daná lokalita ovlivněna budoucí výstavbou silnice, dálnice železnice nebo jejich existujícími ochrannými pásmy.

• Technická infrastruktura – voda, kanalizace, plyn, elektřina, internet

Je-li objekt v hromadné městské zástavbě, je pravděpodobné, že je na uvedené sítě napojen. Doporučujeme však zpracovat odhady budoucích potřeb a tyto zvýšené budoucí potřeby projednat s vlastníky nebo správci této infrastruktury. Také ověřit, zda stávající sítě nebo přípojky jsou a budou i v budoucnosti postačující na budoucí potřeby objektu.

• Odborná prohlídka a posudek

Vždy se doporučuje provést odbornou prohlídku objektu kvalifikovanou osobou, která vypracuje posudek objektu. V tom bude zhodnocen stávající stav – spodní stavby (základy, izolace, vlhkost), pláště objektu (svislé a vodorovné nosné konstrukce, izolace, fasáda, okna,dveře), zastřešení objektu (nosné konstrukce, krytina, komíny, izolace), vnitřní rozvody (voda, kanalizace, plyn, elektřina, topení) a nezbytné venkovní úpravy. V posudku bude provedeno hodnocení stávajícího stavu a případně navrženy úpravy, jejíchž provedení může limitovat užívání objektu „v původním stavu“ bez těchto dalších zlepšujících úprav.

Zplesnivělá zástava a „rekonstrukce štětkou“

To jistá rodina na Ostravsku před už časem koupila za tři miliony domek takříkajíc „na krev“. Kromě hypotéky si pomohli ještě úvěrem. Byl krásně vybílený. Po třech měsících se ale uvnitř pokryl plísní tak, že vyhořely i vypínače a zvedala se podlaha.

Dům před tím za asi půl milionu pořídila přímo realitka, provedla takzvanou rekonstrukci štětkou a pak to takto prodala dále. Nakonec, aby nepřišla o reputaci, domek vykoupila zpět, protože do věci se vložila i úvěrující banka, které tak zplesnivěla zástava.

Další příklad: manželé z Příbrami, oba pracující v IT, koupili na Broumovsku chalupu. Od počátku věděli, že samotné stavení bude nutné dříve či později stejně víceméně zbourat. Zaujalo je hlavně místo a velikost pozemků. „I tak nás ale překvapilo, jak moc prodávající zastřeli skutečný stav,“ popisuje paní Lenka.

Sádrokartonové maskování

Roubená část byla zvenčí překryta prkny, hezky natřenými, i se zdobením oken. Vnitřek vybílen, hladký. Sádrokartony. Do roubenky… A pod nimi totálně ztrouchnivělé dřevo. Později se manželé od sousedů dozvěděli, že když řemeslníci v chalupě tyto předstěny dělali, tak vruty pro ukotvení konstrukce pro sádrokartony do dřeva zatlačovali prsty. Obecně platí, že když je někde ve staré budově sádrokarton, je na místě otázka, co skrývá.

Nutno dodat, že rekonstrukce této chalupy, v níž se už teď rozhodla rodina žít natrvalo, bude probíhat de facto výstavbou a rozhodně se nebude jednat ani o administrativně snadný projekt. Lokalita je součástí CHKO. Přitom jednotlivé instituce mají požadavky, třeba na typ krytiny a sklon střechy, které jsou zarážející v tom, že vůbec neodpovídají tomu, co je reálně v okolí chalupy. Bez kulatých razítek se ale k vysněnému domovu rodina nedostane.

Autor je český investor.