KOMENTÁŘ. Pořídit si byt na pronajímání není špatná investice. Čekat ale, že se peníze budou samy sypat, je bláhové. Znamená to hodně práce a pevné nervy. Střadatel by měl například vědět předem, kdo mu bude byt opravovat, zda to zvládne sám nebo má spolehlivé řemeslníky, zda si nájemníky vybere sám nebo to svěří realitce. Měl by si tvořit fond na rekonstrukci a počítat s tím, že byt nebude vždy obsazený.

Hlavně je třeba předem eliminovat chronické potížisty, neplatiče a sociálně pokřivené jedince bez zažité základní morálky. Celkem dobrým sítem oddělujícím zrno od plev je vratná kauce. Lepší je stanovit sice průměrný nájem, ale rozhodně kauci ve výši tří nájmů.

Dlužný nájem se těžko vymáhá, exekuce jsou na roky a většinou marné. V ruce pak máte drahý rozsudek, papír k ničemu. Stejně tak škody v bytě. Zpětně vymáhat náklady na ně je právnickými cestami téměř nemožné.

Případ z praxe: 1+1 v Praze

Mám kamaráda Jardu. Pracuje sice hlavou, ale nebojí se fyzické práce. Před pěti lety vypořádal komplikované dědictví. Vzal si k tomu ještě hypotéku dva miliony korun a koupil menší, čtyřicetimetrový byt za 4,1 milionu korun ve Střešovicích, pod Petřínem. Za „oživující“ rekonstrukci a lepší vybavení dal dvě stě tisíc korun. Hlavní byly sádrokartonové stropní podhledy, v nich moderní světla, celkové zesvětlení interiéru, vymalování.

Dnes by ho prodal za 5,5 milionu, možná vzhledem k lokalitě i za šest. Z hypotéky jednorázově splatil tři sta tisíc, a dvě stě tisíc z nájmů.

Hypotéku fixoval nejprve na 2,8 %. Známí ho před dvěma lety hecovali, že mají hypotéky pod dvě procenta, ale neřešil to. Včas ale pak reagoval na rychlý růst sazeb a rok a půl před vypršením pětileté fixace dohodl s bankou nový úrok: 3,89 %. Takže dnes si zase může „pískat“, když průměrné hypotéky jsou kolem 6 %. Je na necelých čtyřech procentech do roku 2028. Neřeší to. Splácel 7500 měsíčně, s novou sazbou o tisíc korun měsíčně více.

Hrát si na hotel se nevyplácí

Z počátku se nechal zlákat agenturou poskytující Airbnb. Celkový výnos z krátkodobých pronájmů dělal až padesát tisíc měsíčně, jenže jen na vrcholu sezóny. A když se odečetly náklady a odměna agentuře, zůstalo Jardovi s bídou devět. Druhý měsíc bujaří hosté byt vyplavili. Vypadalo to v něm, jak kdyby tudy prošla invazní vojska.

Škodu sice hosté nahradili, ale byly s tím starosti. Navíc po sezóně turistů rapidně ubylo. Po třech měsících spolupráci ukončil. Za další měsíc ho obsadil mladými manželi. Ona zubní lékařka, on správce v IT.

Platili téměř 21 tisíc nájem plus čtyři a půl tisíce za poplatky v domě, vodu, elektřinu a plyn. Byli zde čtyři roky. Ani jeden měsíc nevynechali. Poškozenou sedačku ani Jarda už neviděl, nájemnice mu rovnou napsala, že si má z její kauce odečíst deset tisíc korun na novou, a odvezla ji. Seriózní. A Jarda také fungoval. Když se rozbila pračka, do druhého dne byla namontována nová. Tekla hadička WC: opraveno ještě týž den.

Když se mladí nájemníci odstěhovali do většího, Jarda byt uklidil a opět se rozjelo kolečko zájemců. Hlavně cizinci, kteří se usazují v Česku natrvalo. Byt pronajal mladé slečně. Dobře ale udělal, že kauci zvýšil na 60 tisíc. Se slečnou už byly potíže. Občas stížnosti sousedů na hluk. Domluva ale většinou dámu zklidnila. Na nějaký čas. Po deseti měsících se odstěhovala.

Zvířata dovolena? Konkurenční výhoda

Jarda pak musel dva týdny dávat byt do pořádku. Nestačilo vymalovat. Koberec zmizel, rozlomené WC prkénko, pod kuchyňskou linkou a knihovnou a v ložnici načůráno od pejska, na zdi fleky vyžadující speciální nátěr. Slečna ale komunikovala i po odstěhování. Nejprve dělala, že o ničem neví, ale pak se přiznala, že pejska nezvládala.

Škody a vícenáklady, které byly vyčísleny na téměř čtyřicet tisíc korun, se slečna zavázala postupně splatit. Záleží jí vzhledem k jejímu dalšímu pobytu v ČR na reputaci.

Čistě z pohledu zákona nejde nájemníkovi domácí mazlíčky zakazovat. Je ale jasné, že často byt poničí. Pokud pronajímatel „domácím mazlíčkům“ nebrání, je na tom jeho byt v konkurenci jiných nabídek lépe. Hodně lidí má pejska nebo kočku. Je ale třeba riziko vyrovnat kaucí.

Za pět let nominální nárůst hodnoty o 40 %

Zálohy na vodu a fond oprav, na elektřinu a plyn se ze 4500 korun před třemi lety zvýšily na současných 6500. A Jarda zvýšil nájem o tisíc korun na téměř 21 tisíc. Opět se mu hlásí hlavně cizinci. Byt opět pronajme dlouhodobě.

„Předci měli chlévy, které pravidelně bílili vápnem, a často byly v lepším stavu než chalupa, kde spali. Mým chlévem je tento byt,“ dodává Jarda. Syrové a výstižné.

Byt je pro Jardu skvělá investice na důchod, nese mu pasivní příjem. Své bydlení má vyřešené kousek za Prahou.

Díky tomu, že předchozí nájemníci bydleli v bytě dlouhou dobu, nedocházelo k výpadkům nájmů a vysoké tehdy nebyly ani náklady na opravy bytu. Výnosnost z nájmu vychází v tomto případě za pět let přes 5 % ročně. Použití hypotéky s úrokem 2,8 %, resp. 3,9 % tuto výnosnost ještě mírně zvyšuje.

Výpočet výnosnosti bytu. Zdroj: vlastní výpočet autora

Častější střídání nájemníků by mělo za následek snížení počtu pronajatých měsíců a také častější výdaje na opravy. Tím, že k financování bytu byla použita hypotéka, zvýšil levnější dluh výnosnost vlastních zdrojů.

Za dobu pěti let se zvýšila tržní cena nemovitosti o zhruba 40 %. Pokud by majitel chtěl nyní byt za tuto cenu prodat, kapitálový výnos z růstu ceny bytu za pět let by byl vyšší než výnosy z nájmu za posledních pět let.

První tři roky vlastnictví bytu výnos z nájmu překonával roční inflaci. Díky růstu tržní ceny bytu majitel ještě imaginárně bohatnul měřeno tržními cenami nemovitostí.

Velký dopad na reálnou výnosnost má inflace za rok 2022 ve výši 16,2 % a očekávaná inflace za rok 2023 přes 10 %. V českých podmínkách průměrné růsty cen nemovitostí v letech 2015-2021 ve výši 10 % ročně výrazně převyšovaly inflaci. Poslední rok a půl však ceny nemovitostí mírně klesají a inflace výrazně převyšuje výnosy z nájmu.

Autor je český investor