KOMENTÁŘ. V realitním byznysu by se nemělo obchodovat s chudobou a sázet na lokality, kde za nepřizpůsobivé lidi platí bydlení stát. Nájmy jsou v tomto případně neúměrně vysoké, protože tito nájemníci nemůžou sehnat byty jinde. A kvalita bydlení je tristní.

Nikdy bych neinvestoval do bytů, které obývají problémoví nájemníci. Je složité od nich vybírat nájmy a také to může být byznys, který se nedělá v rukavičkách. Když se mě lidé ptají na investice v této oblasti, nedoporučuji je.

Investice do „chudých“ lokalit je nakonec jen nekonečnou řadou problémů a potíží cizích lidí, se kterými dopředu nepočítáte. V Česku je takových míst několik.

Stovka bytů a stovky tisíc

Nedávno se ke mně dostal inzerát na prodej dvou bytů v Kovářské ulici ve Varnsdorfu, oba dohromady za 720 tisíc korun. Na oblast Kovářské ulice jsem se byl podívat už na jaře roku 2020. Byla to tenkrát moje první zkušenost s prohlídkou bytů v sociálně odloučené lokalitě. A také poslední.

Zdroj: Vladimír Brůna / HlídacíPes.org

Oblast je sociálně slabá a problematická. Šlo o soubor několika panelových domů, v nichž se nabízely byty k prodeji. Tenkrát se nenabízel celý panelák, ani jednotlivé vyryty, ale většina bytů v domě jako jeden soubor. Zbytek bytů zůstal v držení města.

Celý soubor mě tenkrát zajímal, protože to bylo velké množství bytů. Šlo o balík celkem 105 bytů o velikostech 1+kk a 3+kk celkem ve třech bytových domech. V každém z nich většinový podíl na SVJ.

Nabízeli mi to jako střednědobou výnosovou investici s údajným předpokladem znatelného růstu cen jednotlivých bytových jednotek kvůli blízkosti Německa, a protože se okolo už nic stavět nemělo.

Kalkulovaný výnos celého balíku měl být podle prodávajících někde na úrovni 600 tisíc měsíčně plus zálohy za služby. Záměrem bylo byty minimálně pět let pronajímat a udržovat a následně v balíku odprodat za průměrnou jednotkovou cenu milion korun.

Věděl jsem to hned

Prošel jsem si to. Ulice Kovářská nepůsobila přívětivě. Hned, jak jsem vylezl z auta, věděl jsem, že o soubor bytů nebudu mít zájem. Ale vážil jsem dvě hodiny cesty z Prahy, tak jsem si to ze zvědavosti chtěl projít.

Celkem 35 bytů bylo zrekonstruovaných, 70 se nabízelo a v dubnu 2020 byly v nabídce za 25 milionů Kč. Když jsem jim řekl ne a neuvedl důvod, snažili se mi to v červnu 2020 nabídnout za 13,5 mil. Kč, což bylo blízko ceně, za kterou to majitelé koupili.

Ptal jsem se, jak byty majitelé nabyli. Podle realitního makléře, který mě tenkrát doprovázel, byla majitelem skupinka bohatých advokátů, kteří byty koupili v dražbě, aniž je předtím viděli. Celý soubor tenkrát dobře fungoval, protože nájemné vybíral člověk, který dělal zároveň vyhazovače na místní diskotéce.

Nebyly s tím žádné problémy. Obyvatelé bytů platili přemrštěný nájem za garsonku okolo 15 tisíc korun. Většinou to byli lidé na sociálních dávkách. Když přestali platit, majitel jim obrovským kolem namontovaným na vodovodní potrubí zavřel přívod vody do bytu. A když nedoplatili, tak je vystěhoval.

Podle vyprávění makléře byla rekordní jedna rodina, která v takovém bytě 1+1 bydlela v počtu 17 lidí, jejich příjem ze sociálních dávek byl i přes 70 tisíc korun měsíčně. Pak ale město Varnsdorf přestalo podporovat tento typ bydlení a problematické rodiny se rozutekly do jiných míst Šluknovského výběžku.

Část lidí zůstala bydlet v paneláku i tak a dál platili nájem, který byl vyšší než tržní. Noví majitelé se ale snažili ušetřit na osobě, která tenkrát nájmy vybírala. Nechali tuto činnost na jedné z rodin, která tomu šéfovala. Ale nedopadlo to dobře a za dva měsíce se celý systém rozsypal.

Proškrabali se skrz betonový panel

Slyšel jsem neuvěřitelné historky o tom, kolik lidí bydlelo v domě. Několik bytů zůstalo prázdných a ty měly zamřížovaný vchod, aby se do nich nikdo nedostal. Jedna rodina se ale do sousedního bytu proškrabala skrz betonový panel a rozšířila si tak svůj byt, aniž by to z chodby bylo vidět.

Ve Varnsdorfu se v současnosti nabízí k pronájmu a prodeji byty ve starých činžovních domech. Zdroj: Sreality

Výmluvně to nedávno napsal na sociální síti X realitní investor ze severních Čech, který publikuje pod pseudonymem Skrblík:

„Nikdy jsem to nedělal, nelákalo mě to, protože i když je to lukrativní, tak jednáš se spodinou, která na tebe přímo nebo nepřímo přenáší své problémy, to není realitní byznys, který bych chtěl dělat.“

Od té doby jsou místa na mé realitní mapě, které zůstávají tabu. Je to prakticky celá oblast Mostecka, Chomutovska a Ústí nad Labem přes Šluknovský výběžek až k oblasti Hrádku nad Nisou.

Za naopak investičně výhodné lokality považuji oblasti okolo velkých měst, s dobrou infrastrukturou a dopravní dostupností do velkých center jak autem, tak vlakem.

Kromě toho samozřejmě také turismem stále tolik nenarušená místa českých hor, jako například Pernink v Krušných horách. A další realitní investiční jistotou jsou pro mě pozemky, jejichž hodnota podle mě v budoucnosti výrazně vzroste, jelikož je jich už dnes nedostatek.

Autor je podnikatel a investor, stálý spolupracovník HlídacíPes.org. V minulosti byl předsedou představenstva a spolumajitelem firem GoldenGate CZ a.s. a STEP Finance, a.s.