Víme, že vás reklamy otravují, můžete nezávislou žurnalistiku podpořit i jinak, například prostřednictvím systému Darujeme.cz.
Foto: Profimedia
,

Investor Brůna: Jak v době covidové vydělat na nemovitostech

Na většině nemovitostí v posledních letech nešlo prodělat. Byty, pozemky, chaty, chalupy, dokonce i zahrádkářské kolonie, vše letí vzhůru o desítky procent. O komerčních objektech ani nemluvě. Nemovitosti jsou jistým přístavem pro peníze, ale jejich správa není bez práce, to mi tedy věřte.

Téměř všude a vše v nemovitostech – až na výjimky jako jsou například Karlovy Vary – pořád zdražuje. Kdo koupil, mne si ruce, a kdo na to nemá, hořekuje a volá po div ne vyvlastňováníI přes setrvalý růst cen se ale může stát, že člověk koupí nemovitost zkrátka špatně.

Nesedne lokalita, vyplavou právní či technické vady a kupující zjistí, že vlastně jen převzal zakleté převozníkovo veslo úmorné bárky, do které teče. Nevěřte na první „zamilování“, když jste na prohlídce. Pravda, tlačí vás další zájemci, nebo alespoň makléř vám to tluče do hlavy, ale vyspěte se, než řeknete „ano“.

Investice do nemovitosti znamená, že pořizovací cena je vysoká a nedá se koupit nebo prodat po částech. Prodej také trvá podstatně déle než akcie nebo cihly zlata. Dnes byt prodáte za měsíc, ale dům už může trvat téměř dva měsíce, pozemek půl roku a když byla krize, trvalo to i rok.

O nemovitosti je také nutné se starat. Na druhou stranu, byty a komerční nemovitosti nesou pravidelný výnos ve formě nájmu a kdo levně v minulosti koupil, má možnost při dnešním prodeji zamknout zajímavé zisky. „Zamknout“ znamená prodat a zkasírovat.


NEDOPORUČUJI:

Byty  opravdu výjimečně při dobré nabídce. Jinak jsou drahé a můžou být náročné na správu

Nákupní centra – svět se mění, nakupuje se stále více on-line

Kanceláře home office se stal běžnou součástí pracovního života

Hotely – zažijí ještě těžké časy

DOPORUČUJI:

Komerční nemovitosti (sklady, výrobní haly) – jsou stabilnější, nájemníci mívají dlouhé nájemní smlouvysvěřte se ale do rukou odborníka

Pozemky  nízkoúdržbové, půdy přitom ubývá

Horské apartmány – lze vydělávat na pronájmu, a ještě využívat pro svou potřebu


Hodně peněz ředí polívku

Cena pozemků se za posledních deset let zdvojnásobila, oproti loňsku vzrostla téměř o pětinu. Cena bytů za deset let vzrostla o 84 %, oproti loňsku rostla téměř o 15 %. Rodinné domy rostly loni téměř o 15 %, extrémně zdražily chalupy. 

V ekonomice je ohromný nadbytek peněz, které ztrácejí hodnotu. Ti, co je mají, se je snaží za každou cenu směnit za něco hmotného. Hypoteční sazby jsou nižší, než je oficiální inflace, o té neoficiální ani nemluvím. To je další doping pro růst cen bytů. 

Kdo ale investoval do vlastního bydlení, udělal dobře. Vlastní bydlení je jedna z nejlepších pojistek na stáří.

Jistý známý ekonom nedávno napsal, že „Češi se musí zbavit svého fetiše v podobě vlastnictví bytů“. Jaký fetiš? O čem to mluví? To snad troubí opět k regulovanému nájmu, jenž vedl jen k pokoutnímu kšeftování a totální devastaci bytového fondu?

Většina Čechů má dobré zkušenosti s nemovitostmi. Kdo koupil byt nebo něco jiného, dnes nelituje. Naopak. Proto lidé mění papírky za hliněné cihlyAle nejsou příjmy bez práce, ani v nemovitostech.

Jak vydělat na nemovitostech:

  • Lokalita, to je základ

U nemovitosti jsou důležité tři parametry – lokalita, lokalita a lokalita. Ano, dá se levně koupit v horších částech, pro nájem to ale může být problém. Pokud koupíte v dobré lokalitě, byt podrží hodnotu i v těžších dobách, i když většinou inkasujete méně na pronájmu. Za dobrý spánek to ale stojí.

  • Co všechno zjistit o bytě

Koupit byt není jako koupit rohlík. Každý byt je jiný. Pokud nemovitostem nerozumíte, přizvěte si stavaře, který posoudí stav bytu. Důležité jsou i společné prostory. Jaký je stav stoupaček, jak je stará elektřinaBude potřeba měnit výtah či střechu domu? Jaká je orientace světových stran, není hluk z ulice? A co dopravní dostupnost? Má společenství vlastníků nebo družstvo úvěr? Kolik je ve fondu oprav peněz a kolik se měsíčně platí? Jaké je složení obyvatel? Co kupní smlouva na byt, není tam nějaká past? Je třeba počítat s výdaji za právníky, advokátní úschovu.

  • Příprava pronájmu

Pokud máte byt připravený k pronájmu, řešíte následující starosti: pronajímat zařízený nebo prázdný? Pokud zařízený, kolik bude stát nábytek a kolik jeho obnova? Kdo je cílová skupina nájmu, studenti nebo mladé páry? Každý totiž má jiné potřeby. Budu pronajímat sám – tzn. byt nafotit, inzerovat, pořádat prohlídky, mít připravenou kvalitní nájemní smlouvu. Bude nájemník solventní? Pokud použiju služeb realitní kanceláře, mám to bez starostí, ale většinou platím provizi za nalezení nájemníka.

  • Nájem běží, hurá

Tak už máme pronajato, hurá. Teď jen aby nájemník platil. Dobré je počítat s rezervou jednoho až dvou nájmů ročně, pokud nájemník vypadne a budu muset najít jiného. A myslet na opravy. Odejde bojler, musím vymalovat. Nemovitost je také potřeba pojistit. Platit do fondu oprav. Jak daleko mám nájemní byt? Zvládnu tyhle starosti sám nebo musím platit správcovské firmě za servis? 

  • Daně – bacha na ně!

Pokud pronajímáte byt, musíte samozřejmě příjmy z pronájmu danit, a to sazbou 15 %. Oproti příjmům lze uplatnit skutečné výdaje nebo paušál. Tedy podat daňové přiznání. Dobrá zpráva je, že byla zrušena 4 % daň z nabytí, kterou platil kupující. Zato se ale od letošního roku prodloužila lhůta na zdanění příjmu z prodeje investiční nemovitosti z 5 na 10 let.

  • Pozemky: co oko nevidí, srdce pak zabolí

Investice do pozemků vypadají jednodušeji, protože jsou téměř bezúdržbové. Na druhou stranu, zde spekulujete na růst hodnoty, pravidelný nájem odpadá, pominu-li pronájem pozemku místnímu zemědělci za pytel brambor.  Koupit pozemek je ale ještě složitější disciplína. Je pozemek veden v územním plánu jako stavební? Jak je to s inženýrskými sítěmi? Je dostatečná kapacita kanalizace? Jak je to s vodou? Co ochranné pásmo vedení vysokého napětí? Ochranné pásmo lesa? Ochranné pásmo železnice? Pokud s tímto nemáte zkušenosti, rozhodně se nepouštějte do zdánlivě výhodné koupě, aniž byste přizvali odborníka, který odkryje případné skryté miny. A odborníkem nemyslím realiťáka, který pracuje za provizi, ale kvalitního nestranného člověka se zkušeností s inženýrinkem.

  • Víkendové nemovitosti: pohoda

V Rakousku a Francii už více než deset let funguje služba servisovaných investičních apartmánů. Obliba druhých domovů vzrostla po covidu i v Čechách. V Krkonoších stojí horské apartmány v zajímavých oblastech víc než byt v PrazePro majitele apartmánu je tato investice bezriziková, protože je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník. Starost o pronájem svěří správcovské firmě, která se dále stará o krátkodobé pronájmy, navíc může nemovitost několitýdnů do roka používat. Správcovské firmy nabízejí až desetileté smlouvy s výnosem okolo 4-5 % ročně. Za to zajistí kompletní servis. Desetiletý kontrakt dává správcovské firmě stabilitu v tom, že je nájem po celou dobu neměnný a je předpoklad, že se ceny krátkodobých nájmů budou časem zvedat, nejvíce budou vydělávat v posledních letech nájmu. Při současné inflaci lze předpokládat, že ceny krátkodobých nájmů budou za pár let klidně dvojnásobné.


Seriál „Jak investovat…“

do drahých kovů – 24. srpna

… do nemovitostí – 31. srpna

… do nemovitostních fondů – 7. září

… do akcií – 14. září

Líbil se vám tento text? Pokud nás podpoříte, bude budoucnost HlídacíPes.org daleko jistější.Přispět 50 KčPřispět 100 KčPřispět 200 KčPřispět 500 KčPřispět 1000 Kč

LockPlatbu on-line zabezpečuje Darujme.cz

6 komentářů

  1. petrph napsal:

    Souhlas je to tak, nicméně pár poznámek.
    Za prvé, ohlédně pronájmů, ono je asi fakt že určitý počet pronajímaných bytů byl alokován pro krátkodobé pronájmy, typu Airbnb které byly mnohem lukrativnější. Jenomže, už loňský rok díky počáteční vlně koronaviru zde způsobil ohromný propad zájemců, a ani letos /díky tomu že nejen přicházejí další vlny, ale zůstává v platnosti řada restriktivních opatření) se poptávka nevrátila. Naskýtá se otázka, zda a kdy se tyto byty ve větším počtu vrátí na běžný trh
    dlouhodobě pronajímaných bytů.
    No a věc druhá – ke chvále investičních horských apartmánů. Ono to jistě vypadá lákavě, že „.. Správcovské firmy nabízejí až desetileté smlouvy s výnosem okolo 4-5 % ročně“ – ovšem je nutné si uvědomit, že i ty správcovské firmy to budou dělat jen a pouze dokud a pokud si na sebe ty aparmány vydělají Což by znamenalo, ca 500 000 ročně. přes 40 000 každý měsíc. Muselo by to znamenat jejich plné obsazení po celý rok . Což je zase při současné korokrizi nejisté. A pokud nebude, no.. řekněme že nejmenší riziko je že těm investorům ty smlouvy zruší, tady máte byty a starejte se a plaťte náklady jak umíte. A v tom horším, jak takové vlastnictví byt§ v zadluženém podniku vypořádá exekutor nebo nedejbože státem určený nucený správce…

    No a vlastně ještě k těm Varům, tam se obávám že zamrznul trh díky ohromnému rozdílu mezi cenou požadovanou a akceptovanou..To město jde cugrunt a nikdo se do něj nežene.
    Ostatně – drbný drb z nyní ukončeného festívalu, ono je hezké že zopár pozvaných celebrit přespávalo v nóbl hotelích /obávám se že jim je zaplatili organizátoři z dotací), leč spousta „obyčejných“ návštěvníků festívalu ten tejden přespávala v dešti promočených stanech na místním koupališti…Na „obyčejné krátkodobé ubytování“ už tam dlouho nikdo nemá..

    • Vladimír Brůna napsal:

      Vysvětleno v článku – výhoda pro správcovskou firmu je to, že nájem se deset let nebude zvyšovat. Naopak, je předpoklad, že ceny krátkodobých nájmů v čase porostou.

  2. Lukas Betak napsal:

    Překlep: „Dobré je počítat s rezervou jednoho až dvou nájmů ročně“ = předpokládám, že jste chtěl napsat – dva měsíční nájmy 🙂

    • Vladimír Brůna napsal:

      Dobré je počítat s rezervou jednoho až dvou nájmů ročně – myšleno tak, že každý rok z hlediska opatrnosti kalkulovat s obsazeností 10-11 měsíců.

    • petrph napsal:

      Jak se na to dívám, ono je to napsáno správně, jistě že je tím „nájmy “ míněno „měsíční nájmy“, a tím ročně je míněn celkový příjem z nich za celý rok.
      A v kontextu celé věty, kdyby měl pronajímatel(či jiný podnikatel) během roku výpadek příjmu ve výši „jednoho až dvou ročních příjmů“, tak je nejvyšší čas aby s tím šlehnul a šel na pracák..

  3. Karel napsal:

    „Hodně peněz ředí polívku“???? ktrerého, Bolka?

Přidávání komentářů není povoleno